70.45亿接盘!深圳第一高楼烂尾4年,被华润救活了

时间拉回2017年。华东房企世茂以239.43亿的天价，拿下了龙岗G01046-0095号深港综合体项目。土地面积约32.2万㎡，建筑面积约136.45万㎡，计划分14宗地块开发。

按照最初的蓝图，这个总投资500亿的超级项目，集齐了国际演艺中心、超五星酒店、国际学校、智能办公、大型商业、公寓等全业态。最吸睛的是那个深港国际中心——原定高度700米，要冲“中国第一高楼”。后来政策收紧降到600米，但依然是规划中的深圳第一高楼。

2019年，世茂先做了两宗地块的公寓推向市场。2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募了87亿投进项目。谁也没料到，危机来得这么快。

世茂陷入流动性危机，信托兑付遇阻，项目直接停摆。2022年8月，中信信托向北京三中院申请，查封了项目12宗土地，查封期3年。随后项目进入司法拍卖流程。

2023年7月，12宗地块首次法拍，起拍价130.44亿——比当初拿地总价已经接近腰斩。结果：无人出价，流拍。

同年11月，地块再次上架，起拍价降到104.35亿。还是流拍。两轮流拍说明一件事：纯市场化这条路，已经走不通了。

转机出现在2025年9月。深圳龙岗区国资委以68亿收储了这12宗土地。梳理债权、隔离风险、调整规划，然后在2026年4月初重新挂牌出让。

这一次，地块彻底“改头换面”：

• 用地性质：从纯商业，调整为二类居住用地+商业用地+城市道路用地

• 住宅面积：30.56万㎡，占总建面的6成以上

• 商业面积：缩减到14.35万㎡

• 容积率：从约4.17降到3.26

出让条件也更务实了：分宗开发、分期建设。住宅要求1年内开工、4年内竣工；集中商业和酒店2.5年内开工、6年竣工。

这个设计的核心逻辑是：住宅先入市回笼资金，再慢慢做商业。从根上避免资金长期沉淀、压垮开发主体的老问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说得很直白：这种近50万㎡的巨无霸项目，当下市场里，有实力、有意愿接盘的，只有央企。

而华润本身就在大运片区布局了大运天地等项目，拿下这块地可以连片开发、协同运营，形成片区能级的整体提升。

算账也很清晰：按70.45亿底价拆分，住宅部分楼面地价约2.31万/㎡。目前大运片区新房均价4.7万-5.5万/㎡，二手房挂牌4.5万-5.5万/㎡，隔壁中海大运玖章备案均价高达6.2万/㎡。对比来看，这块地的价格优势很明显，未来入市有合理的溢价空间。

但商业端的要求不低：

• 集中商业要引进不少于5个高端国际零售品牌 + 不少于5个国际一线户外运动品牌

• 高端酒店要达到超高端或奢华等级

这不仅考验开发能力，更考验长期运营能力。本质上是在推动整个片区升级。

第三步，再供应。优选稳健的央企，确保项目落地、不再烂尾。

从疯狂追逐摩天大楼，到踏实做住宅、稳商业、保交付；从高风险高杠杆，到稳健开发、长期运营。深圳第一高楼的重生，就是整个房地产行业转向的缩影。