深圳实地调研手记【三】外围区域沙井、光明

再次踏足深圳，聚焦外围楼市调研，心底只剩一个强烈的感受——残酷。曾经被视为“价格洼地”的深圳外围市场，如今早已不复存在，取而代之的是海量供应裹挟下的供需失衡，以及难以挣脱的市场困局。

深圳核心区的福田、南山，乃至龙华，整体供需正逐步走向失衡，而这一结论，在外围区域完全不成立。非但不成立，源源不断的海量供应，正一步步冲击着本就脆弱的外围楼市，压得人喘不过气。

直接用实地实拍说话，更能直观感受这份“残酷”。

首先是沙井的网红盘——鸿荣源嘉誉府。作为一个巨无霸城改项目，它自带50万方商业配套与学校，户型覆盖70-120㎡+，刚需、改善群体皆可覆盖，户型选择多样。自2024年以来，价格稳定在4-5万/㎡，毫无惊喜可言。项目品质、户型设计、装修标准均表现平平，但体量却大得惊人。

实拍已交房的前期地块，密密麻麻的楼栋交织成密不透风的“墙”，近50层的超高层将小区围合成一方狭窄的天井。该项目主力户型为三房小户型，这意味着每一栋超高层都承载着海量房源，整个小区乃至整个大组团的房源数量，更是多到不计其数。而这，并非沙井个例，而是深圳所有外围板块的共性痛点。

沙井的另一个巨无霸项目——海岸城，同样令人震撼。项目对外宣称占地2平方公里，是一个集多种功能于一体的超级大盘，同样是四五十层的超高层布局。几年前开盘时，它曾是万人争抢的网红盘，一度风光无两。

从已交房的实拍图能看出，项目品质确实比鸿荣源嘉誉府高出不少。而鸿荣源嘉誉府的工作人员，也常拿这个项目做对比，直言其“卖了几年，越卖越便宜”，价格从近6万/㎡一路跌至3万/㎡。这话并非无故诋毁，海岸城的价格下滑，核心原因还是体量过大，海量供应难以消化。

还有一个项目，地理上仍属沙井范畴，却有着更响亮的名头——前海2.0，又称海洋新城。据悉，这里是深圳最后一块填海地块，凭借这一稀缺概念，卓越在此打造了另一个巨无霸项目——卓越前海未来城。

还是熟悉的配方：高密度布局、海量房源供应，再加上不知何时才能开发完毕的巨大地块，与沙井其他巨无霸项目如出一辙，没有任何新意可言。

从规划来看，沙井未来将以大空港新城、国际会展中心为核心，打造产城融合的西部城市中心，片区规划涵盖国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区。作为目前宝安新房供应量最大的区域，再叠加各类概念加持，很容易吸引购房者目光，但实际价格并无明显优势。

沙井最大的硬伤的是“远”——中间隔着大空港，使其脱离了核心产业所塑造的价值体系，沦为纯粹的居住功能区。这里离机场不远，也建成了会展中心，但如果居住在沙井，想在宝安区以外的区域上班，通勤将成为一场噩梦，每日都要承受漫长的路途消耗。这就导致沙井的居住需求，只能局限于宝安本地工作人群，供求关系彻底倒置，供大于求的格局已然成型。一旦经济出现波动，沙井的房价必然首当其冲，成为最先下跌的区域。

从宝安中心区到沙井，区域价值呈梯度递减，以宝安中心区为核心，依次是碧海、流塘、尖岗山、机场、沙井。由于片区建设时间较早，产业格局已基本固定，再加上机场的阻隔，城市面貌更新难度极大，也难以找到新的产业增长点，整个片区大概率会维持旧貌，难以焕发新的活力。

沙井的投资价值实在尴尬，不上不下——价格无优势，又处于板块边缘，远不如光明。光明好歹是一个独立的功能区域，有清晰的自住规划和主动吸引产业的能力，核心板块的潜力值得期待；而沙井，终究只是宝安的一个边缘区域，缺乏核心竞争力。

聊完沙井，再看光明。作为深圳北部中心、科技创新中心、大湾区综合性国家科学中心先行启动区，光明的定位含金量十足，这里的光明科学城更是被定位为“世界一流科学城”，目标是打造世界级原始创新高地，核心聚焦凤凰城、光明城、科学公园三大板块。

光明最大的优势，是它目前仍是深圳最低上车门槛之一，300万左右就能入手一套刚需房，成交均价基本在3-4万/㎡，非常适合必须在深圳配置一套房产的刚需群体。

2024年，光明城板块热度较高，当时房价基本在4万/㎡以内；同期凤凰城无新项目入市、无供地，科学公园板块的新房集中供应，均价约4万/㎡，部分优质房源可达5万/㎡。目前来看，光明三大核心板块的新房供应依然紧张，仅边缘区域有少量房源在售。

但光明的外围，同样难逃“巨无霸”和“海量供应”的魔咒。实拍凤凰城几公里外的一个大盘，若盖住项目名称，将其规划图与沙井的几个巨无霸项目放在一起，几乎无法区分——庞大的地块、近50层的超高层、源源不断的房源，仿佛是同一个模型刻出来的。

另一张实拍图摄于科学城公园旁的一个项目，图中框出的区域全是在建或已建成的楼盘，且大多数已成为现房。事实上，本文中提到的所有外围项目，基本都已进入现房阶段。站在这片土地上，常常会产生一种错觉：这里的房子永远卖不完，甚至越卖越多，仿佛没有尽头。

外围的海量供应，已然成为深圳远郊市场最致命的短板。但更令人担忧的是，现有房源尚未消化完毕，新的供应又接踵而至。

4月底，深圳通过工业用地调整，一次性为光明区公明北、公明田寮—玉律、公明中心调出二十多块住宅用地，同时也在坪山中心片区西南部调出14宗住宅用地，累计调整的住宅建筑面积超数百万平方米。再叠加此前已出让的土地——比如今年2月，光明核心区一次性出让5宗宅地，且位置极佳——宝安、龙岗等外围区域也在频繁推出宅地。或许，大多数城市的外围市场都有一个共性：土地仿佛可以“批发”，源源不断，且这些区域最容易打造概念、炒作新区；如今的教育集团遍地开花，学校几乎可以随意落地，未来或许还会有更新的概念、更整洁的城市界面，催生新的炒作机会。

值得注意的是，这些新调出的地块，均将以新规产品入市——地块容积率极低，在2.1至3.1之间。这意味着，我们此前看到的那些密不透风的超高层楼栋，将逐渐成为历史。当这些低容积率、高品质的新规产品入市时，此前那些巨无霸旧规住宅沉淀下的海量二手房，都将面临降维打击。届时，旧规二手房的庞大存量，叠加新规住宅的品质碾压，双重冲击将成为深圳外围市场难以破解的“紧箍咒”。

更关键的是，与核心区不同，外围市场可以无限供地、无限推出最新产品，这种冲击将持续存在，难以逆转。

回望深圳楼市最火热的那些年，核心特征就是供应极其稀缺。据当地媒体统计，2013年深圳仅出让3宗宅地，2014年1宗，2015年4宗，2016年4宗，2017年1宗且只租不售，2018年10宗且其中5宗为只租不售的安居房。这种稀缺供应，直接推动2015年至2021年深圳楼市持续升温。

而从2022年开始，深圳进入批量供地时代，全城范围内大量住宅用地入市，楼市也随之进入下行震荡期。如今，更大规模的住宅用地在外围集中入市，对深圳外围市场而言，无疑是“釜底抽薪”——本就难以消化的海量存量，再加上源源不断的新增供应，市场压力可想而知。

这便是此次深圳外围调研，最深刻的认知：目前深圳楼市呈现两个极端——核心区无项目、无供应，一房难求；外围区老项目尚未卖完，新项目、新土地却源源不断，供过于求。

外围市场内部也呈现极端分化：位置较好的板块供应紧张，而外围边缘区域却供应泛滥。如此一来，外围楼市的选择难度极大，即便是沙井和光明之间，也难分伯仲，对于300多万预算的刚需群体而言，最终只能看哪个板块有性价比更高的项目。

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