深圳楼市新政半月观察……

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2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“429新政”），自4月30日起正式施行-。新政聚焦核心片区限购松绑与住房公积金贷款额度提升。

如今新政落地已满半月，市场表现究竟如何？

据深圳市住房和建设局的最新数据，4月30日政策实施以来至5月10日，全市一、二手商品住宅累计网签2776套，同比大幅增加52.9%。

其中，新建商品住宅认购1021套，同比增长33.6%；网签销售1272套，同比增长67.8%。二手住宅网签成交1504套。

从五一假期（5月1日—5日）数据来看，据深圳中原地产统计，全市一二手住宅累计成交396套。其中新房网签275套，同比增长45.5%；二手房成交121套，同比增长80.6%。

价格方面，乐有家研究中心监测数据显示，新政实施以来，深圳二手房成交均价已连续两周保持上涨。从4月20日—26日的57613元/㎡，攀升至5月4日—10日的61336元/㎡，累计涨幅达6.5%，创下2026年春节后开工以来的周度房价新高。

本轮新政后，深圳楼市最显著的特征是区域分化加剧。乐有家研究中心数据显示，“五一”期间全市二手住宅签约量同比上涨约62%，其中南山大涨85%、福田上涨77%，宝安涨势最猛，上涨150%。深圳贝壳研究院监测数据也显示，南山二手房签约量大涨149%。

与此同时，据监测数据，深圳90个片区中，5月报价上涨的片区共24个，占比约26.7%；下跌片区64个，占比71.1%。南山、福田两区成为价格上涨的主力军，而宝安、龙岗、大鹏等外围区域则普遍承压。

核心区热度、近郊企稳、远郊承压——这三种状态在新政后的深圳楼市中同时存在，各自遵循不同的供需逻辑。

新政之后，南山、福田、宝中核心区新盘市场明显升温。

南山方面：

前海桂湾的招商海晏府，4月19日开盘，推出151套住宅，主力户型为建面约139-194㎡大平层，备案均价约14.2万元/㎡，首开去化率达九成-。目前139㎡小户型和中区房源已基本售罄，仅余2300万至3000万的大户型产品可选。

科技园的翰熙典居，单价9-11万/㎡，一期仅剩少量144㎡大户型，计划月底加推105-140㎡房源。荔湾的观山海家园三房已售罄，仅剩总价900-1400万的四房产品。

南头同乐片区的卓越珑秀公馆，历经一年销售周期，小户型已全部售罄。赤湾的天健湾时代府均价约7.2万/㎡，尽管周边竞品较多，但售楼处到访量依然保持高位。

宝中方面：

观潮府，4月26日开盘，222套房源，备案均价约15.09万元/㎡，开盘当天卖出210套，去化率高达95%，单日销售额突破60亿元。其中143至188㎡户型全部售罄，200㎡以上大平层也去化超八成。买家主要集中在科创、金融、跨境贸易领域的高净值人群。

中铁阅臻府、保利瑧誉府等此前入市新盘，成交价长期处于9-11万/㎡区间，目前可售房源已十分有限。观潮府以15.09万/㎡的备案均价入市，刷新了宝中新房价格锚点。

福田方面：

新世界香蜜四季、卓越缦悦、金地环湾城等盘单价均在10万+级别。金地环湾城“五一”期间累计到访223批，较4月周末均值增长2倍，认购金额超2.9亿元。

此外，光明区龙湖观萃苑5月3日首开推出92套房源，当日全部售罄，销售额超3.5亿元，成为2026年深圳市首个“日光盘”。

二手房市场同样回暖明显。今年4月，深圳二手住宅成交5644套，环比增长11.3%。随着新政落地，二手房成交量进一步提升，同时议价空间持续收窄。乐有家研究中心数据显示，全市成交二手房源平均议价率降至9.42%。

深圳乐有家门店成交均价从2025年11月的5.7万元/㎡逐步涨至6.2万元/㎡，二手房价已连续3个月呈现“止跌回稳”态势。

值得注意的是，二手房在售房源正在加速去化。据相关机构统计，深圳二手房库存已降至近一年低点。

从供应端看，据深圳市住房和建设局发布的2026年二季度计划预售商品房情况，南山辖区计划入市项目最多，总计10个，共1559套房。但核心区优质地块供应总量有限，后续可出让地块趋减。

另一方面，深圳正通过新政降低非深户购房门槛，吸引外地购房者入市。

综合来看，深圳楼市“核心区供不应求、近郊逐步企稳、远郊以价换量”的分化格局在短期内较难改变。对于购房者而言，需要根据自身需求、预算和所在区域的具体行情，理性做出判断。

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