作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
“迷你”豪宅越来越多了。
迷你豪宅扎堆
如果留意深圳的新房供应，可以看到一个新趋势——福田、南山的黄金地段，似乎很难再看到动辄几十万平的大型住宅大盘了。
取而代之的，全是占地一两万平米，甚至几千平，设计就一两栋楼、户数寥寥无几的迷你小地块。
并且这些小地块清一色都要往高端豪宅路线走。
坦白地说，深圳核心区可能已经正式进入迷你豪宅扎堆的时代。
随便数几个大家就懂了——
福田梅林臻云雅苑，位于孖岭地铁站E出口附近，占地才不到5000平，容积率3.72，巴掌大一块地，还要求全部现房销售，去年土拍时148轮争抢，溢价直接干到65%；
（格隆汇楼市近日实拍，项目正如火如荼施工，挖基坑泥土过程中）
福田安托山10-06地块，紧靠安托山地铁站A出口右侧，原本是商业用地，近日调整后变成纯住宅，占地仅5848平，容积率3.1，妥妥的迷你宅地；
（格隆汇楼市近日实拍，项目处于净地待出让中，一路之隔为南天电力改造项目）
南山华侨城璟云台，容积率3.85，占地才约2189平，也就半个足球场大小，规划做成独栋小高层，传言户型直奔300㎡大平层；
（格隆汇楼市近日实拍，项目施工不紧不慢，处于挖泥土建基坑过程中）
前海深超总安缇雅苑，占地约1.18万平，容积率4.91，在核心区已经算“大块头”，也就规划4栋楼，总共仅152户；
还有前海海晏府、罗湖莲塘金岸里、罗湖笋岗的阅湖境家园、大运玖章、宝安锦和玉鸣府等等，也是占地小于2.5万平的迷你地块，不少甚至不足1万平。
这些地块有个共同点，位置顶级、体量极小、户数少，没有传统大盘的大园林、大社区，却个个瞄准高端住宅，走豪宅的定位。
这种供应不是偶然，相信会是接下来核心区的常态。
因为核心区能拆能改的大块宅地早就开发完了，剩下的都是城市夹缝里抠出来的零星小地块，未来只会越来越多。
而且这样的地块，开发商也乐意拿。
第一，小地块好开发、压力小。
大型大盘占地大、建设周期长、占用巨额资金，很容易影响房企开发现金流以及周转。
而迷你地块体量小、规划简单、开发周期短，不用砸巨额现金流，房企操盘起来轻松太多。
所以福田梅林臻云雅苑的地块，当初哪怕要求现房销售，开发商也愿意抢。
第二，核心地段稀缺，自带豪宅底气。
这些迷你地块，基本都占着深圳顶级地段，地铁口、商圈、名校、生态资源全配齐，往往不太需要依赖小区内部去满足生活的基础配套，只要考虑怎么把房子做得更高端，做得更超出豪宅的感觉就行。
靠着地段光环，天生就有做豪宅的底子。
第三，市场自由定价，利润可控了。
现在深圳的新房都是市场化定价了，不像过去有指导价，不用被限价束缚。
做成大平层、高端配置，单价、总价都能拉上去，比起刚需盘，利润要丰厚得多，开发商自然扎堆入局。
这也是有的地块这么小，开发商不仅抢着拿，还上着做成高端住宅的原因。
所以，未来深圳核心区会陆陆续续出现更多迷你型的豪宅。
倒逼小地块创新
没大社区没园林，要做出迷你豪宅，靠什么撑起身价？
这就需要开发商更加拼设计，拼大胆创新，用产品弥补体量短板。
所以现在，也可以看到一些大概率成为豪宅的项目，采用“浮岛”的设计理念，把整栋住宅抬高十几米，底层做成架空层，布局高端商业、会所、恒温泳池、空中园林，再通过空中连廊连接周边商圈、公园、地铁。
像前海安缇雅苑、后海招商玺是这种玩法，地面腾出来做公共配套，高层做纯居住，既保证私密性，又补齐没有大社区的短板。
吹风即将入市安缇雅苑通过将地面抬高，给落客区、社区商业、空中连廊、泳池、园林腾空间，尽量满足豪宅定位的配置。
给出的设计概念长这样——
整个浮岛底盘二十多米，底盘空间约18米，以下为开放层，融合高端商业、运动场馆等配套，同时通过二层连廊，与深超总空中连廊、深圳湾公园、相邻项目无缝衔接。
各个户型之间通过拉高每层的层高以及错层设计，增加项目的豪宅调性。
根据市场消息，华侨城的迷你项目，限高60m，去掉10m挑高大堂，室内层高3.6m，预计22~26户，传言项目也效仿深超总安缇雅苑做成错层7.2m高挑空客厅。
毕竟体量小了，价格高了，市场就更在意项目如何体现豪宅感了。
比如外立面是否有艺术设计感、是否专梯入户、是否一层一户的霸气户型，是否自带全明落地窗、是否自带星空顶家庭影院，是否配套儿童乐园、商务中心及会议室，是否每户或者配备独立室内恒温泳池，是否配置高端的会所，物业配置是否达到五星级私宴上门服务配置等等。
这都是当下买房群体会挑剔的地方。
而这种趋势，也正在深刻地影响深圳楼市的格局。
这些地块占据着过去市场难以想象的核心位置，城市发展成熟后，核心区域的大地块宅地已经很罕见，并且有的核心地段已经将近十年没有新房供应。
老旧住宅大部分不仅难拆难改，并且城市更新的趋势已经定调减少大建。
对市场而言，除了可以填补供应空白，用少量高热地块托举市场信心的同时还可以避免市场的库存压力，并且在市场化定价的阶段，这样的住宅价格一定程度上能抬升片区豪宅预期，进而带动核心区整体价格修复。
比如后海招商玺不到1.5万平方米的用地面积，产品上有一定的创新性，价格即使捅到了天花板，开盘后迅速日光，为市场带来一定的情绪修复。
另外，产品结构及形态的变化，往往也会带来生活习惯上的变化。
未来核心区的住宅生活方式从社区内部生活，转向依托城市配套的圈层生活，出门就是商圈地铁，小区只需要负责安静、私密即可。
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