深圳或将产生新主城？不一定福田、南山,真正潜力最大黑马！

所有人都在盯着福田南山,但深圳真正的下一站可能根本不在那

深圳这个地方,大家说起主城区,第一反应就是福田、南山,这没错,钱在那,人在那,CBD也在那,但你要真去看深圳这几年的规划动作,看它往哪铺地铁、往哪放产业、往哪给政策,你会发现有个地方一直在闷声干大事,干的还不是补短板那种事,是真的在重构整个城市的格局,这个地方就是龙岗,准确说是龙岗中心区这一片。

很多人对龙岗的印象还停留在＂关外＂＂工厂多＂＂离市区远＂,这些刻板印象确实曾经成立,但问题是深圳早就不按这个逻辑发展了,它现在玩的是另一套东西,一套你在福田南山那种已经饱和的成熟区看不到的东西。福田南山现在是什么状态？地贵得离谱,密度高到极限,产业升级空间被挤压得死死的,你想在那再造一个什么东西,成本高到让人怀疑人生,而龙岗不一样,它有空间、有腹地、有可以大刀阔斧干事情的底气。

深圳这几年一直在做的事,其实就是把资源往东导,地铁修到龙岗的速度比你想象的快,产业往那搬的力度也比表面上看到的大,深圳东进战略不是口号,是真金白银在砸,而龙岗正好卡在这个东进的核心位置上。你去看深圳最近几年批的那些大项目,科研院所、总部基地、文化设施,很多都落在龙岗中心区周边,这不是巧合,是整个城市资源配置逻辑在变,从挤在西边的存量里抢,变成往东边的增量里铺。

龙岗凭什么能起来,不是因为它便宜

很多人觉得龙岗的机会就是一个字：便宜,房价比福田南山低,地价也低,所以资本会去,这个逻辑没错但太浅了,因为深圳周边便宜的地方多了去了,为什么偏偏是龙岗？真正让龙岗能成事的,不是它便宜,是它在深圳整个城市的位置上卡住了一个关键点,它既能接住深圳自己往外溢的东西,又能对接东莞、惠州那一片的协同需求。

深圳现在的问题是什么？西边太挤,东边太空,产业、人口、配套全堆在福田南山那一小块地方,这种结构撑不住一个两千万人口的超大城市,它必须往外扩,而龙岗正好在这个扩的方向上,它不是边缘,是枢纽。你去看深圳的地铁规划,很多线路的交汇点都在龙岗,这不是为了照顾龙岗,是因为龙岗这个位置本身就有这个价值,它是深圳连接粤港澳大湾区东部的那个关节。

而且龙岗自己手里也有牌,华为的基地在龙岗,深圳国际大学园也在龙岗,这些不是摆设,是会长期留住人、留住产业的东西。华为那个体量的企业,它的上下游、配套产业链、员工居住需求,这些东西一旦在龙岗扎根,会带动整个区域的消费、服务、教育、医疗往上走,这种带动不是政府规划出来的,是市场自己长出来的,比任何政策都管用。

福田南山已经没有新故事可讲了

福田南山当然还是深圳的核心,这个没人否认,但问题是它们已经到顶了,不是说它们不好,是说它们已经把该做的都做完了,接下来只能是优化、调整、存量改造这些事,而一个城市的活力不在存量里,在增量里。

你去福田南山看,能拿出来开发的地几乎没了,地价贵到什么程度？一块地拍下来,不算建设成本,光地价就能让你回本周期拉到十年以上,这种成本结构下,除了金融、总部这些高附加值的东西,其他产业根本玩不转。而深圳是什么城市？是制造业起家、科技产业支撑的城市,这些产业需要空间,需要相对合理的成本,需要能让人才住得起、留得下的环境,福田南山现在提供不了这些,龙岗可以。

更关键的是,深圳自己也知道这个问题,所以它这几年一直在做的事就是产业东移、配套东移、政策东移,把龙岗往上抬,不是为了照顾龙岗,是为了给整个城市找到下一个增长空间。你去看深圳最近几年的政府工作报告,东进战略、龙岗中心城建设这些词出现的频率比你想象的高,这不是客套话,是真把龙岗当成下一步战略重心在推。

小贴士

如果你现在还觉得深圳的机会只在福田南山,那你可能真的错过了什么,龙岗现在的状态有点像十几年前的南山,配套还在完善,房价还没到顶,产业还在往里聚,但基础设施和政策支持已经开始大规模铺开了,这种时间窗口不会一直开着,等到大家都看明白的时候,成本早就上去了,所以如果你要看深圳的下一站,别只盯着西边那一小块地方,往东看,龙岗这个地方值得你认真研究一下。