对于深圳小区，在我国《物权法》于2007年施行后，按照该法律相关条款规定（2021年起施行的《民法典》延续了该规定），小区规划车位权属归属由该小区开发商（含实际开发商）与该小区购房业主等当事人以出售、附赠或出租等方式约定来决定该小区所有规划车位权属归属，这表明深圳小区规划车位通过这种约定，已经成为小区无数业主【含开发商作为小区规划车位停车场整体不动产首次登记的产权人，因其未转让权益部分的规划车位由其本身作为这些规划车位财产权业主。一般承让开发商小区规划车位权益的小区众多住宅、商铺等业主群体是深圳小区规划车位权利人主体，所谓的“深圳小区全体业主是小区规划车位权利人即小区规划车位权属归属小区全体业主”的说法，根本无法律依据，是子虚乌有、凭空捏造的“大谎言”，此“大谎言”长期存在并长期严重危害社会稳定，亟须旗帜鲜明给予揭露、澄清，以正视听，从而维护社会稳定大局不受破坏】的“合法私有财产”，依法必须受到我国法律的严格保护——即这些规划车位权利人依法必须拥有“我的车位财产我做主”的天经地义合法权利，包括但不限于开发商或其授权方自主经营管理自己的小区规划车位停车场70年使用权的财产权，并且可自主定价收取规划车位租金含时租月租等；所有规划车位70年使用权的财产权权利人自主定价自行收取，或授权委托停车场经营管理者收取自己规划车位租金含时租月租等。这不但符合宪法“国家保护合法的私有财产”规定，更是根治深圳小区长期存在“停车难”的唯一办法和必由之路，可造福社会利在千秋！
对于深圳小区，在我国《物权法》于2007年施行前，依法按照1993年10月1日起一直施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条刚性规定来决定小区所有规划车位权属归属，根据该条款规定，对于深圳小区规划车位停车场，因为深圳政府不收地价即不出让、不计容积率、不分摊面积，属于所在小区房地产首次转让合同当然的“特别约定”深圳政府是小区规划车位停车场产权人，深圳政府政策一直以来不支付这种停车场建设工程款给这种停车场投资建设单位开发商（含实际开发商），所以小区开发商支付了小区规划车位停车场巨额工程款（等于开发商真金白银出巨资购买了小区规划车位停车场工程）而依法成为小区规划车位停车场70年使用权的财产权人【相当于小区规划车位停车场整体不动产首次登记的产权人——按照2025年6月1日施行的《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》的政策，开发商可以补办小区规划车位停车场整体不动产首次登记证书登记在开发商名下】，因此深圳小区规划车位70年使用权的财产权权属归属由该小区开发商（含实际开发商）与该小区购房业主等当事人以出售、附赠或出租等方式约定来决定该小区所有规划车位70年使用权的财产权权属归属，并且在2007年《物权法》施行前开发商与这些当事人约定的小区规划车位70年使用权的财产权权属归属，所约定小区一个或多个甚至全部规划车位70年使用权的财产权权属，归属小区一个住宅或商铺业主或者一个非小区业主所有，都没有违反当时的法律强制性规定【2007年《物权法》施行后，因为该法律强制性规定了“小区规划车位应首先满足本小区业主的需求”，则开发商要将小区多个、大部分或全部规划车位权属出售、附赠或出租给一个住宅或商铺业主或一个非小区业主，就受到该项法律强制性规定的约束，但2007年《物权法》施行前开发商有类似出售附赠或出租行为的，依法不受该项法律强制性规定的约束，因为“法不溯及既往”——这如同我国计划生育法律未施行前，多生孩子不违法；但计划生育法律施行后，多生超生属违法】，按照“法无明文禁止即可为”的民事法律原则，作为市场主体的开发商与这些当事人的这种约定规划车位70年使用权权属归属合法有效，即开发商与这些当事人所签订的约定小区规划车位70年使用权的财产权权属归属的合同合法有效，这表明深圳小区规划车位70年使用权通过这种约定，已经成为小区无数业主【含开发商作为小区规划车位停车场整体70年使用权的“大使用权人”（这个“大使用权人”就是小区规划车位停车场投资建设单位开发商<含实际开发商>，如同一家酒店的大产权人即房东，承让规划车位70年使用权的如同承让酒店客房70年使用权的是小产权人——类似大产权人的长租租户，其“长租权益”或者说双方签订的酒店客房使用协议的合同权益得到大产权人即房东和法律的认可，受到法律的严格保护。大产权人即房东负责酒店的经营管理，可自行经营管理，也可由其授权方经营管理），因其未转让权益部分的规划车位70年使用权由其本身作为这些规划车位70年使用权的财产权业主。一般承让开发商小区规划车位70年使用权的财产权权益的小区众多住宅、商铺等业主群体是这些规划车位70年使用权的财产权权利人主体，所谓的“深圳小区全体业主是小区规划车位权利人即小区规划车位权属归属小区全体业主”的说法，根本无法律依据，是子虚乌有、凭空捏造的“大谎言”，此“大谎言”长期存在并长期严重危害社会稳定，亟须旗帜鲜明给予揭露、澄清，以正视听，从而维护社会稳定大局不受破坏】的“合法私有财产”，依法必须受到我国法律的严格保护——即这些规划车位70年使用权的财产权权利人依法必须拥有“我的车位财产我做主”的天经地义合法权利，包括但不限于开发商或其授权方自主经营管理自己的小区规划车位停车场70年使用权的财产权，并且可自主定价收取规划车位租金含时租月租等；所有规划车位70年使用权的财产权权利人自主定价自行收取，或授权委托停车场经营管理者收取自己规划车位租金含时租月租等。这不但符合宪法“国家保护合法的私有财产”规定，更是根治深圳小区长期存在“停车难”的唯一办法和必由之路，可造福社会利在千秋！
综上可知，无论是2007我国《物权法》施行之前或之后的深圳小区规划车位70年使用权的财产权权利人或产权权利人，都是深圳小区中众多的住宅业主、商铺业主等“合法担任”，是深圳无数业主（投资人）依法拥有的小区规划车位合法私有财产，神圣不可侵犯！以真实资料记载的深圳市福田区幸福家园小区为例，该小区约13000平方米规划车位停车场（有296个规划车位）70年使用权的“大使用权人”即开发商赛华公司，在2002年该小区建成竣工入伙前后数年，也是在2007年《物权法》施行前，赛华公司就把地下停车场全部规划车位（243个）70年使用权和地上车库全部规划车位（23个）70年使用权的财产权权属归属，由赛华公司与该小区购房业主当事人以出售、附赠等方式约定来决定了该小区地下停车场和地上车库全部规划车位70年使用权的财产权权属归属，并相应签订了有关该小区规划车位使用协议的合同予以确认，予以为证，并交付相关规划车位给相应的权利人占有、使用与收益——具体数据是该小区住宅有176户、商场1户，有128名小区住宅业主和1名商场业主即小区73%的绝大多数业主，通过前述所称的与开发商签订车位使用协议的合同，以出售、附赠等方式约定该小区规划车位70年使用权的财产权权属归属，使得该小区73%的绝大多数业主各自依法拥有了该小区一个或多个规划车位70年使用权的财产权，其中该小区商场业主一人因为其商场面积大且必须有车位配套等因素，因此付出巨额投资而合法拥有了该小区地下停车场115个规划车位和地上车库23个规划车位70年使用权的财产权，因为是在2004年签订的规划车位使用合同（2007年《物权法》施行前签订），没有违反当时的法律强制性规定，所以合同合法有效，其合同权益依法受到法律的严格保护，如被侵权，则侵权者依法必须承担法律责任，含民事赔偿责任及刑事责任（见后附图）。当然这些规划车位70年使用权的财产权权属归属约定的权利人专有，但其规划车位用途必须符合该小区的政府规划许可证的规定，如规定用途是社会公用车位的应对社会车辆含小区业主车辆开放性提供有偿使用的出租停车位服务，违反的则相关停车消费者可向政府投诉来得到纠正，未纠正的可通过司法途径依法维权得到救济【备注：深圳小区规划车位停车场领域普遍存在所谓“私家车位”“专用车位”的称谓，这主要是指规划车位财产权的专有，只要规划车位权利人按照规划车位的用途规定使用如按照人防用途车位、社会公用用途车位进行使用即为合法，规划车位是否称为“私家车位”“专用车位”可以在所不问——因为本身“法无明文禁止”给自己投资的规划车位不动产来一个合理称谓，以便表示规划车位财产权权属归属某些权利人的事实，避免他人误会导致侵权案件发生，本身如此称谓具有社会必要性与有益性】。
最后，本文要表达的一个核心观点：将深圳某小区13000平方米有296个规划车位（类似“居住”汽车的客房）的停车场（类似“居住”汽车的大酒店）当作一家13000平方米有296间客房的大酒店，大酒店房东（停车场房东）是大酒店（停车场）的投资建设单位开发商（含实际开发商），大酒店房东（停车场房东）或其授权方负责大酒店（停车场）的经营管理，可自主定价收取酒店客房（停车场规划车位）租金含时租月租等，但是大酒店90%的客房（停车场90%的规划车位）的70年使用权的财产权已经不属于大酒店房东（停车场房东），而是属于大酒店客房（停车场规划车位）的众多投资人【类似大酒店客房（停车场规划车位）的“长租租户“的投资人】，是众多投资人的“合法私有财产”——大酒店房东（停车场房东）自主定价收取的酒店客房（规划车位）租金含时租月租等，90%收入是代理众多投资人收取【即使酒店部分客房（停车场部分规划车位）是投资人自用，也相当于他们使用了购买或被附赠酒店客房（停车场规划车位）时已经付出的事实款项成本，来向自己支付若干金钱作为租金含时租月租等】！所以得出本文的核心结论，就是本文标题“维护深圳小区车位财产权就是维护无数业主财产权！”——这无数业主不仅仅是小区住宅、商铺等物业的业主身份，同时也是深圳小区规划车位70年使用权的财产权业主身份，即都是地位平等的合法不动产合法投资人身份，这无数的合法投资人的深圳小区规划车位70年使用权的财产权的“合法私有财产”，依法必须受到我国法律的严格和平等保护！如有侵权，依法严惩，才能国泰民安，繁荣兴旺，得到天意民心的鼎力支持，使得中国的明天会更好！
（本文由深圳小区停车场及法律领域专业人士提供）
温涌波关系人报道
2026年5月10日
