城市是垄断企业,主要产品是土地,广州深圳操盘思路对比,一切财富衍生自土地

双城记系列

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

成熟投资者，不追高、不相信神话

炸过的地方会再炸，腐过的地方会再腐

深圳主城，核心区解限购，首付50万，上车精装现房，纯住宅，产业+地铁+名校+超级商业，包租，6K/月

上海首付100买，买中环，商业+名校+产业+地铁

苏州主城，首付35万起，精装3房，家门口学校，公园，双轨交，近金鸡湖，超75万方大型商业体环绕，

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赵燕菁教授，是一位值得研究的经济学家。

他最早在【城市规划设计研究院】工作，2004年去厦门规划局当一把手。

在厦门工作期间，他经历过许多有趣的小故事。

比如他曾在《大崛起》这本书里提到：

2005年厦门来了一位新书记，第一次下去调研时，只带了四个部门的一把手，

发改委主任、财政局局长、土地局局长和规划局局长。

书记说，一个项目，只要有这四个部门的同意，基本上就能落地。

赵燕菁若有所思。

当时看到这段故事的时候，只是觉得有趣。

直到研究过这几个人后续的发展，才发现赵燕菁很幸运，能与这么多【风云人物】共事过。

2019年，赵燕菁教授出过一本书，叫《超越地平线》。

主要内容，和城市规划有关，最后重点对比了广州和深圳的发展。

书里内容层层递进，非常有逻辑，是【大家】之作。

A，城市的定义。

在赵燕菁教授看来，城市是一个垄断的企业，主要产品是土地。

一切财富都衍生自土地，包括税收。

B，城市之间是如何竞争的？或者说，竞争力体现在哪里？

答案是：

土地批租的净利润。

谁能够以更低的成本，把核心区域的土地，卖出更高的价格，获得最大的净收益，

谁就会获得更多的竞争力。

背后的逻辑是什么？

城市获得净收益后，可以提供更多公共产品，降低企业的运行成本，

甚至能够直接在税收、土地价格等方面，补贴企业，

这样，企业的竞争力增加，人口流入，一个城市便会蒸蒸日上。

土地批租过程中，一定会涉及到拆迁问题。

在城市发展早期，一些低效的人群、产业和建筑，占据了市中心的核心位置，

随着城市发展，如果不及时进行拆迁，中心区域无法被有效利用，机会成本太高。

可如果拆迁的话，又要花很多钱。

尤其是当城市快速发展时，大家对未来的预期更高，会把更多的收益折现到当下。

换句话说，大家会索要更多的赔偿。

另一方面，

城市发展速度快，意味着中心城区的房子没那么老，折旧不多，

所以拆迁成本居高不下。

这两个因素加起来，导致城市更新的净收益下降。

也就是说，可能卖掉土地的钱，还不够拆迁补偿款+基建费用。

赵燕菁的观点是：

这种拆迁赔偿款，并没有增加城市的竞争力，反而是一种价值耗散。

如果减少价值耗散，是操盘手必须要考虑的。

简单来说，操盘手不喜欢老破小的房东，甚至对其有些恨意。

之前写过一篇文章，里面提到过广州操盘手，对城市发展的看法：

大力发展新区，是为了减少老城区的人口，使得房价下降，降低拆迁和改造成本。

二者有异曲同工之妙。

广州、香港、深圳内斗30年，广州操盘手亲笔，《广州城记》写满委屈

C，城市发展模式。

一种是摊大饼式发展，就是围绕着市中心，一圈一圈的往外发展。

北京就符合这个模式，从一环到六环，层层铺开，拥堵现象十分明显。

另一种是跨越式发展，直接跳出主城，另起炉灶，发展新城，

这样可以避免高昂的拆迁成本。

当城市扩张速度慢时，发展新城的收益不大。

因为如果人口不能快速增加，新城不能被快速填满，

投入大笔资金建设起来的公共产品，短期内无法被利用，最后都会变成城市的债务。

同时，新城也会分流【老城区】的人口、财力，最终就导致1+1<2的现象。

那城市扩张速度，达到什么水平的时候，才应该发展新城？

赵燕菁给出的答案是：

当人口增速超过3%，经济增速超过10%，持续25年时，是一个合适的时间点。

东大1980-2020这40年，就完美符合这个节奏。

建国后的城市化进程，长期被压制，

改开后，东大又以效率优先，城市化进程一日千里，

我们常说的40年走完西方200年的路程，就是这个意思。

按照上面提到的，

城市发展速度越快，中心城区的拆迁成本越高，此时发展新城的净收益也就越大。

这些年各地涌现的新城，背后都有过这样的经济计算。

当然，东大这种城市发展速度，世界罕见，

所以外国人一开始并不了解，反而以批评、嘲讽居多。

比如1990年代初期，世界银行就曾有过一份报告：

大意是上海浦东、深圳的建设，是一种面子工程，最后会白白浪费许多资源。

结果等到10年后，这批人全被打脸了。

不是他们不专业，

而是因为西方已经走过【快速城市化】的阶段，没有参照样本，所以做出了错误的判断。

D，如何建设新城。

新城有两种建设模式：

一是利用现有的税收和财政，一点点建设新城，

二是利用金融手段融资，快速建设新城。

在快速城市化阶段，第一种模式效率太低，

所以各地采用的都是第二种，也就是土地财政、土地金融模式。

当然，在赵燕菁教授看来，土地出让金，其实也应该看作是一种融资。

当操盘手投入资金，建设城市后，房价也会水涨船高。

这时候，操盘手如何才能收回成本？

西方是通过房产税的模式。

以每年1-2%来计算，70年下来就是一笔很大的开销。

而东大没有房产税，附近的公共产品增多后，房价的增值部分，全部属于房东。

操盘手会提前把这部分【收益和成本】考虑在内，

所以一开始的土地出让价格，才会显得这么高。

相当于把未来70年，本应该收取的房产税，一次性折现到了当下。

所以这应该算是一种融资手段。

其次，政府的信用，对于新城建设也至关重要。

就像是一艘大船遭遇风浪后，

如果大家没有信心，都拆掉一块木板选择跳船，那这艘船一定会沉没。

可如果大家有信心，反而可能会有惊无险。

那新的问题来了，如何才能让大家有信心，愿意吃这张饼？

答案是，政府部门先行。

如果让开发商和居民部门，自发搬入新城，这个过程是很缓慢的。

而政府部门，是最容易动员和外迁的功能。

这批人搬迁后，自然会带动一批公共产品的迁移。

比如学校、医院、住宅、交通等等，这就是新城发展的第一口血。

同时，大家看到政府部门搬迁后，信心也会增加，新城就更容易发展起来。

那一开始的搬迁资金，从哪里来？

要知道，这些政府部门，最早占据着市中心最核心的土地。

脚下的地皮，如果拿出来拍卖，各个都是天价。

这笔钱，足够去新城修建办公大楼，以及配套的住宅了。

这套理论，国内有许多正面案例。

比如济南市政府东迁，

成都市政府南迁，

合肥省、市政府的搬迁，

杭州市政府的搬迁等等。

大家以前可能听说过这些案例，

但赵燕菁教授，却能总结出一套详细的理论。

乍一听，似乎习以为常。

但仔细琢磨后，发现层层递进，极有深度，果真是大师。

E，广州和深圳的对比。

广州是一个负面案例。

随着城市发展，人口增加，广州老城区逐渐不堪重负，

里面充斥着大量的城中村，改造成本极高。

此时，最好的办法就是跳出老城，把市政府搬迁到郊区。

那东南西北，应该搬迁到哪个方向？

广州北部的白云、花都，远离珠江口，且这里以生态为主，不合适。

广州西部是佛山，东部的天河、黄埔，发展空间又不够。

所以最合适的就是南部，也就是番禺和南沙之间。

这样，既能够节省拆迁成本，也能够占据珠江口核心位置，和深圳、香港等大城市竞争。

类似的，南京也是一样的逻辑，

大家心心念念的，政府部门搬入江北新区，到目前也没个影子。

而深圳则是一个正面案例。

深圳最早的两个起点，一是罗湖，二是蛇口。

分别是香港通过陆地、水路，进入深圳的登陆点。

深圳规划的思路，是沿着交通主干线，设计【带状组团模式】。

这种模式的优点在于，空间分布灵活，更适应高速发展模式。

之前写过一篇文章，提到深圳那批操盘手们，曾经讨论过未来的人口上限。

大家穷尽想象，写下一个惊人的数字，结果十几年后再来看，还是太过保守。

深圳超前规划，林毅夫、谢国忠之争，唐山战天津，远大新城规划人口34亿，别掉坑

带状组团模式，意味着一个组团被填满后，可以随时停下，去发展下一个组团。

比如一开始的罗湖，后来的福田，再后来的南山。

几个【组团】各领风骚数年，空间不够时，操盘手便会减少资源的投入，

然后大家会看着旁边一个新【组团】拔地而起，房价快速逼近上一个组团。

用上述逻辑，去看待现在各地的新城，有两个关键点：

一是城市人口是否在快速流入。

二是政府部门，是否在这里有持续的投入。

确定性比较高的一个新城，是杭州的未来科技城+云城。

这是学术界的一些观点，供参考。

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