重磅,深圳楼市限购松绑
- 2026-05-15 22:24:20
重磅,深圳楼市限购松绑
终于到了五一假期了，这个忙着冲刺业绩，很少跟大家聊最近的楼市，最近不锈钢原材料倒是涨的很猛，昨天有一个朋友在问我，深圳的楼市取消限购了，要不要出手置换，下面我来跟大家聊聊这个模块： 深圳楼市4月30日起执行：核心区限购松绑+公积金大提额，朋友圈瞬间刷屏，有人说 "深圳要全面放开了"，有人喊 "大专生办个居住证就能买千万豪宅"，还有人盘算着 "公积金多贷98万，月供能省多少"。好像一下热闹起来了。 
很多人吐槽："刚毕业的大专生办个居住证就能买上千万的核心地段房子了！" 醒醒吧兄弟，这不是给刚毕业学生准备的。南山/福田一套动辄1000万+，首付3成也要300万+，刚毕业的学生哪来这么多钱？放开核心区限购，就是激活外地高收入人群、资产配置需求，导入购买力，盘活核心区高价房。 说白了，这政策瞄准的是外地有钱人、企业主、高净值人群。办个居住证不难，难的是拿出300万首付。他们买房不是为了自住，是为了资产配置、避险、占位核心城市核心资产。真正的刚需，还是老老实实看关外吧。 再看公积金，这才是和普通刚需息息相关的部分。之前家庭基础额度 90万，2025年调到110万，首套上浮40%能贷154万。这次直接加码： 商贷利率没变：首套 3.05%（LPR-45bp），二套 4.05%（LPR+55bp），公积金利率 2.6%，优势明显。 但这里有个关键前提：要享受首套60%上浮额度，必须满足两个条件，名下无房 + 无公积金贷款记录。 我们分三种情况看： 结论很残酷：只有换房的人才能享受 208 万的公积金额度。 那换房到底划算吗？咱们按 500 万贷款额度算笔账： 30 年利息能省10万，看着不错。但换房的摩擦成本你算过吗？ 按500万房子举例： 就算1年内卖旧买新能退个税 5 万，实际损耗也要18.5万，比30年省的10万利息还多8.5万！ 改善群体的置换动力，就这么被摩擦成本给抵消了。 新政真正的受益者，是首套刚需，也是政策想惠及的群体。 为什么？因为他们无需承担换房的摩擦成本。名下无房、无公积金贷款记录，可直接享受首套 60% 的上浮额度，家庭最高可贷208万，多子女家庭更能贷到 351 万。 他们不用支付高额的换房税费和佣金，只需专注于凑齐首付，就能用2.6%的公积金利率替代部分商贷，实实在在降低月供压力。 按500万贷款算，首套刚需用 208 万公积金 + 292万商贷，比全商贷（500 万）30年能省近20万利息，月供少还约500元。对于刚在深圳扎根、有稳定工作的年轻人来说，这才是最实在的利好。 深圳新政不是 "全面放开"，而是精准定向：用核心区的房子吸引外地有钱人来沉淀资产，用公积金提额支持首套刚需低成本上车。 如果你是外地高净值人群，手里有 300 万 + 首付，想配置核心资产，现在是好时机；如果你是首套刚需，有公积金，赶紧凑首付，这波红利别错过；如果你是想换房的改善群体，先算清摩擦成本，别为了省 10 万利息倒贴 18 万。 楼市政策越来越精准，别被表面热闹冲昏头脑，适合自己的才是最好的。 中央定调，今年楼市稳了
01
核心区限购松绑
看似是给年轻人机会，实际是给有钱人准备的
先看限购松绑，只针对福田、南山、宝安新安街道这三个核心区，其他区域（罗湖、盐田、龙华等）纹丝不动。
02
公积金大提额：换房要仔细算好账
家庭基础额度：110万→130万
个人基础额度：60万→70万
首套上浮比例：40%→60%（家庭最高可贷208万）
多子女家庭（2 孩及以上）：上浮 70%，家庭最高可贷351万
1、不打算卖房：永远享受不到新政。名下有房，不算首套，最多只能贷130万（二套）。
2、卖旧→无房→再买（换房）：清掉旧公积金贷款，算首套，能贷208万。
3、还旧公积金贷款，再买一套：属于二套，只能贷 130 万，意义不大。
旧方案：90万公积金 + 410万商贷，30 年月供约2.1万，总利息约256 万
新方案：208万公积金 + 292万商贷，30 年月供约2.08 万，总利息约246万
卖房成本：个税 5万（1%）+ 佣金5万（1%）+ 赎楼费2.5万（0.5%）≈12.5万
买房成本：契税5万（1%）+ 佣金5万（1%）+杂费1万≈11万
一卖一买总损耗：≈23.5 万
03
真正的赢家：首套刚需，终于等到春天
本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。
