大量外地买家,涌入深圳

临近五一黄金周，深圳的天气还没有完全热起来，楼市却已经提前进入了局部盛夏。

4月份，相比往年高开低走的“小阳春”，今年算是支棱起来了。除了本地刚需改善客群在发力，还涌现出一批特殊的外地买家。

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金三银四成绩单

2026年深圳楼市的金三银四，整体呈现量价回暖态势。

房价层面，参考统计局给出的数据，3月深圳一二手住宅价格环比双双上扬，涨幅分别为0.2%、0.6%，这是时隔11个月首次止跌回升。

成交量同样表现不错。

4月1-27日，深圳一二手住宅累计网签近8000套，创下去年5月以来的最高水平。其中，二手住宅网签5033套，议价空间持续收窄。

市场不再是一片“赶紧跑”的恐慌。去年底业主挂牌，心里普遍的是“能卖就行”，议价空间动辄10个点。现在，不少好地段的业主，心态稳了，价格也硬气了些。

不光是住宅市场在抬头复苏，商业地产也让人眼前一亮。

今年一季度，深圳全市一二手写字楼成交面积28.7万㎡，同比增长32.8%；

甲级写字楼净吸纳量约10.4万㎡，同比激增82.5%，创下近5年新高。

净吸纳量，是指一定时期内市场上新增租赁面积减去同期退租面积后的净值。

写字楼这波需求回暖，主要受两大因素驱动：

一是租赁成本下降叠加政策刺激，今年深圳商业用房的首付比例从5成降到了3成。

二是深圳扎实的产业基本盘。戴德梁行数据显示，一季度，科技媒体电信及专业服务业成为深圳甲级写字楼两大租赁需求主力，两者占比超5成；人工智能、互联网、金融等企业的扩张为市场注入活力。

此外，商务公寓也因租金回报率优势，一季度总成交量同比增长55%，以低总价的小户型最受市场欢迎。

深圳楼市，住宅和商业地产市场，正在形成合力复苏。

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外地买家涌入深圳

据市场消息称，前不久在向太购房团的助力下，沙井某网红盘积极去库存，三天卖出近170套新房。

口岸附近的二手房，今年以来也受到不少香港买家青睐。

据市场观察，从香港过来深圳买房的，主要是两类群体：一类是为退休生活做准备的中老年人。

香港居住空间紧张，养老成本高。而在深圳，同样的钱能租到或买到更舒适的房子，生活环境也宽松。港府还提供“广东计划”等补贴，鼓励长者到内地养老。另一类是看好湾区发展的年轻家庭和投资者。

他们视深圳为核心城市，认为这里的房产有长期潜力。既有为了孩子教育、工作便利而自住的，也有将深圳房产作为家庭资产配置一部分的。

政策层面看——

昨天的重要会议，高层说要努力稳定房地产市场和增强资本市场信心。

与去年两次会议通稿相比，房地产再度被重点提及，这无疑传递了积极信号。

今年一季度经济数据整体不错，但房地产投资增速仍在拖后腿，这时候强调“努力稳定”，意味着后续会有更多城市结合自身情况，出台相应的支持政策。虽然效果还需观察，但有政策肯定比没有强。像深圳这种基本面好、人口与经济支撑力强的城市，被点燃也只是时间问题。

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决策上如何应对？

对于刚需上车而言：

这几年保障房供应乌泱泱的上，普通刚需市场注定无法复制高端改善市场行情。未来能在红海中杀出重围的刚需房，一定是底子足够硬。

可以多关注二手房市场，现在可选房源充足，有机会淘到性价比高的房子。不一定要盲目追新盘，一些配套成熟、产业集中的片区的二手房也是好选择。

对于改善换房而言：

置换的本质是资产结构的优化。在做出决定前，一定要问自己三个问题：这次置换是否能提升居住体验？是否能增强资产流动性？是否能提高长期保值增值能力？如果三个问题中有一个答案是模糊的，那么请三思而后行。深圳楼市进入深度分化时代，一次错误的置换代价将远超你的想象。市场永远在变，但好资产的核心逻辑不变：稀缺性、流动性、成长性。把握这三点，才能在动荡的市场中守住价值，实现真正的改善升级。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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