万诺分享|吴诗律师:深圳“房改房”,卖家毁约、旧改遇阻,买家如何用协议锁定权益?

在深圳的二手房市场上，存在着大量原属于国家机关事业单位或企业的“分房”（即安居房、房改房）。很多朋友为了更低的上车门槛，以低于市场价的价格从原业主手中买下了这类带着“绿本”、暂时无法过户的房子。

住着便宜的房子，心里却总悬着一块石头：这房子到底算不算我的？遇到拆迁能分到钱吗？原业主如果突然反悔怎么办？结合本人多年城市更新经验，一一解答大家最关心的核心法律问题，并在文末教你如何用协议“锁死”权益。

答：民事合同通常有效，但面临极大的行政处罚风险。

从司法实务来看，只要双方是真实意思表示，法院通常会认定这份房屋买卖合同是有效的。这意味着，原业主如果因为现在房价涨了想单方面撕毁合同，法院一般是不会支持的。

但是，合同有效不代表你的房子就绝对安全。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（以下简称《规定》）第七十五条，安居房上市前，违反管理规定转卖安居房的，住宅管理部门或原产权单位不仅会按原价收回转卖的房屋，还会对违法所得处以最高三倍的罚款 。所以，这种“地下交易”始终处于行政查处的风险之下。

答：必须先取得“全部产权”，且有严格的“转正”条件和锁定期。

很多买家都在等原业主去办理红本，然后过户给自己。但在法律上，根据《规定》第三十七条，只有经市房改办审核后取得安居房全部产权的，该房屋才能成为权利人依法享有占有、使用、收益和处分权的市场商品房 。

并且，《规定》第三十八条明确要求，取得安居房全部产权的，自该规定实施之日起满六个月后，才可以进入市场交易 。在实务中，这通常需要原业主满足一定的服务年限，并补缴全成本微利差价或地价。如果原业主迟迟不去补差价，或者他名下本身就有违规的多套安居房（《规定》严禁任何个人或家庭购买两套及以上安居房 ），这套房子的“转正”之路将被彻底卡死。

答：防范原业主的债务危机导致你的房子被查封拍卖。

因为房产证上还是原业主的名字，一旦原业主在外有债务纠纷被起诉，法院很容易将这套房子视为其名下的财产进行查封和强制执行。建议买家务必第一时间实际占有并入住，同时保留好所有的装修发票、水电煤气缴纳凭证和物业费收据。在应对潜在的法院执行异议时，这是保卫居住权的最后底牌。