本周深圳新房市场热度有所下降，但房企入市积极性在提升，宝中、前海、深圳湾这些热点楼盘项目正筹备4月踊跃进入市场。4月截止至6日，整体一二手市场剔除清明节假期几天成交量，其他时间成交量二手房多保持在300套日交易量水平，新房则在近200套日成交水平线上，市场仍保持较强热度，月度累计预计会超过8000套成交预期。本分析报告重点监测2026年3月30-4月6日周深圳房地产市场行情及波动情况，核心从市场趋势（含成交、供求）、宏观监测（含政策、城态等）、土地动态、供应监测、访客监测（含新房+二手房）、楼盘热点榜、楼盘案例监测等多维度监测，为房企及购房者提供市场行情式参谋。
本周深圳新房与二手房呈现“量缩”状态，核心是基于清明假期交易量的相对回落，但总体来看，市场仍保持强劲。3月30日至清明节前的4月3日，整体成交保持热度，此外节后的4月7日和8日二手房迅速回升至300套日成交水平，新房也在近200套日成交水平，整体市场并没有明显降温，甚至一些楼盘登记热情比较强烈。比如宝安中心观潮府就已经冻资超过600组客户的诚意登记，预计4月市场热度会延续。
成交：略微回落
1、新房：根据克而瑞监测，深圳本周（3.30-4.6）全市新房住宅成交565套（新房合计1083套），环比回落25%，周度成交呈现缩量，基于清明假期影响，周度市场出现回落；区域成交中以龙岗（148套）、龙华（120套）、南山（91套）较为高，南山区的成交在本周迅速回升；其中令人关注的是，区域中南山、龙华、福田区来访指数均在回升，其中南山区回升19.9%，位居三区之首；龙华、坪山、光明三区的认购指数则最高，其中龙华区环比回升26%，光明区更是大涨28%，说明置业者呈现多元分化，前者对核心区楼盘的特别关注，后者认购热情不减。从周度热度来看，二手房住宅热度高于今年1月的水平，但新房住宅热度与今年1月中上旬还有距离。
不过有一种现象值得关注，3月30日以来，深圳新房现售成交量在快速回升，其中3月30日当天就达到101套，高于预售成交的66套，4月8日现售成交更是达到128套，高于预售成交的51套。
2、二手房：本周深圳二手房成交也相对回落（但七天中仍有三天保持超过300套日成交量），周度成交1415套（住宅1230套），环比下降26.18%，其降幅与新房接近，4月1日至8日整体一二手累计已成交超过2500多套。
房价：本周深圳新房住宅成交均价为75273元/平方，环比上周的55821元/平方大涨35%，深圳湾等高端住宅热门成交的带动迅速拉升成交价，整体市场出现“量缩价热”状态。
供求比：整体深圳新房截至本周其供求比为1.03:1，持续高于2月份的0.41:1，说明供需仍在走强，其中预售供应在3月也明显增大；深圳新房住宅目前整体去化周期在下降，为7.8个月，但还是高于去年同期3月的7.7个月。此外，预计二季度增量万套供应下，市场的供求比会持续提升，去化周期也可能延长。
市场：令人关注的是，本周虽然预售为0供应，但信悦湾、深圳湾-澐玺、碧海-玖号花园、桂湾-海晏府、上塘-联发新澍雅居、光明振业天境云玺、自贸湾啟紫荆府等楼盘动作十分频繁，这些项目不管是开放售楼处还是样板间，均为取证、认购入市做铺垫，一轮指向核心区、核心地段的“好房子”正涌入市场，覆盖深圳湾、前海桂湾、宝中、龙华红山这些高素质的区域。而放眼大湾区，4月1日至6日整体粤港澳大湾区八个城市新房住宅累计成交超过2500套，其中广州达到1205套、佛山1176套、深圳为626套，这三大城市位居前三；二手房方面，深圳、东莞、佛山、惠州、江门五个城市网签成交超过3500套，其中深圳达到930套，佛山为1246套，惠州为651套，惠州二手楼市场明显活跃。
与此同时，深圳持续增大人才房入市。近期一次性超过4500套入市，覆盖南山、福田等核心区，也仅仅是2.8万元/平方米起。包括深铁熙府（714套）、海山樾湾花园（2312套）、罗湖安居景福花园（175套）、盐田安居桐悦湾（482套）、河套河创智都大厦（625套）等，反映出深圳“保障轨与市场轨”并行的供应路径。此外，清明节后，深圳松岗的1400多套深铁璟城安居房也宣布入市。
图：2026年4月第一周深圳房地产周度市场概况集成图
来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」AI 数据分析生成
整体本周深圳市场业态多集中在重点区域热点新盘筹备入市、二季度1.09万套新房计划供应发布、70亿的“收储供”地块挂牌、口岸二手楼备受港客青睐等；包括广东广州、佛山、惠州一些城市整体市场热度仍延续。而各地市场上，为了盘活存量，也出现首例“住房收购置换”模式签约；乃至深圳的非居改新规等。说明住房市场均在优化增量，激活存量在推进。包括推动住房高质量发展， 试行“先验房后收房”制度、激活非居商办等。
具体动态监测如下：
龙岗大运“商住”地标70亿挂牌？！
4月6日消息，近日监测到，曾经的龙岗大运地标商住地“收储调规后”重新挂牌，这次起拍价70亿元，预计将是今年目前挂牌总价最高的地块。按照不设上限，竞地价，价高者得来确定竞得人。其预计5月6日出让，届时将给5月的板块市场带来热度的提升。
深圳二季度1.09万套新房计划供应发布！
4月6日消息，近日深圳二季度1.09万套新房计划供应发布。
根据资料显示，2026年第二季度深圳市计划入市商品房项目将达到34个（比一季度的19个增长78.9%），预计供应房源面积为1226812平方米（超过122万平方），10909套（比一季度的7537套，增长44.7%），其中住宅1054451.24平方米，9064套（比一季度4329套，增长109.3%）；商务公寓75080.5平方米，838套；商业47615.1平方米，602套；办公49665.5平方米，405套。
深圳非居改新规，5年免补地价？
4月6日监测到，近日深圳《既有非居住建筑物功能转换实施办法》明确，允许商业、办公、厂房等非居住建筑物，在不改变土地使用性质和年限的前提下，申请转为文化、教育、医疗、社会福利、学生宿舍等民生功能。5年过渡期内，无需补缴土地出让金。厂房、研发用房、仓库、物流建筑物，则可在符合土地混合使用比例规定的前提下，转换为商业用途。
此举正是推动非居改保的进程。此次新规将转换范围从保租房扩大到文体教、医疗卫生、社区配套等正面清单领域，导向非常明确——补民生短板、服务实体经济。而2026年一季度，深圳甲级写字楼空置率仍接近30%，租金同比下跌超10%。与此同时，居民对公共服务、新消费场景的需求正在发生深刻变化。深圳此次跟进，意在盘活巨量存量空间，满足新的生产生活需求。
深圳南山降低居民换房成本！
4月6日消息，近日深圳南山区举办了年度住房总结大会。
会上指出，过去2025年南山区加大优质供给，全年推动25个商品房项目入市，全年商品房销售面积达134.5万平方米。创新政策与品牌活动，推出“南山好房节”“南山换房易”系列活动，有效激活一二手楼市良性循环。攻坚商办去库存，搭建商办项目对接平台，实现空间资源精准匹配。2026年，南山区将优化供给与促进交易双轮驱动，统筹商品住房上市节奏，搭建常态化政企对接平台，加速商业办公去化，升级“南山换房易2.0”服务包，降低居民换房成本。力促新建项目早开工、快建设，健全房地产市场常态化监测预警体系，营造稳定、透明、理性的市场环境。
深圳法拍住宅清仓率66.4%位居全国第一？
4月6日消息，近日一组数据值得关注。
2026年1-2月全国法拍房市场量价齐跌，成交均价4869元/㎡，同比下跌8.1%，平均折价率71.1%，整体清仓率仅16.1%。但深圳交出的成绩单是，法拍住宅挂拍491套，成交326套，清仓率66.4%位居全国第一，成交折价率高达90.4%。这背后是银行主动当债权执行人，背后是更深层的市场逻辑：不良资产处置正在从“被动等待”转向“主动出清”。
深圳今年Q1现房销售比例提升！
4月6日消息，根据统计，今年Q1深圳新房现售比例大道59%，远高于预售，同比去年上升17%。其中鸿荣源珈誉府、万科海岸城、万科未来之光、开云府等均为热点楼盘。
罗湖渔民村位于一季度二手楼成交榜首？
4月6日消息，近日一组数据值得关注，罗湖渔民村位于一季度二手楼成交榜首。
其今年一季度成交118套，其次为西乡桃源居的82套。而今年一季度全年二手房总成交为16456套。贝壳合作门店二手房签约量较同期上升3%。
广东广州二手楼成交量巨幅攀升141.38%
4月6日消息，根据监测，过去的3月份广东广州二手楼成交量巨幅攀升141.38%。
资料显示，2026年3月（统计周期:3月1日至3月31日）广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米，环比分别巨幅攀升141.38%和129.52%。春节假期前后积压的需求集中释放，基于孩子教育的购房需求大量增加，以及土地拍卖市场优质地块溢价成交等利好因素的叠加传导，驱动市场呈现明显的“小阳春”行情。而至此，在今年1-3月（统计周期: 1月1日至3月31日），广州市二手住宅共网签24209套和242.42万平方米。
广东惠州二手房贷款量增多？
4月6日消息，近日一组数据值得关注。
过去的2025年，广东惠州住房公积金贷款中，二手房贷款笔数占比已经达到56.8%，第一次超过新房住宅。而统计4月1日至7日数据，惠州二手楼已经成交796套，大湾区中仅次于广州、深圳、佛山这几个区，比东莞的608套还多。同时，过去的3月份惠州券商成交二手房达到4388套，这数值还在其新房的3864套之上。
香港楼盘销售仍旧火热！
4月6日消息，近日监测到，香港将军澳海瑅湾首轮销售达到254伙，开盘当天售罄，单日套现超过18亿港币。而今年一季度香港新房已经累计成交5373套，总金额达到628亿港币，同比分别上升38%和94%。
本周（3.30-4.6）深圳新增宅地挂牌1宗，工业用地为6宗，土地市场重新“活跃”。
其中最值得关注是商住地的龙岗大运地标（G01046-0106），这次曾经的深港国际地标地块（世茂集团“深港国际中心”），也是曾规划“中国第一高楼”地块，此挂牌总价达到70亿起拍（起拍价为70.45亿元），预计将是今年拍地总价最高的一个。土地总面积：169,734.85平方米，计容建筑面积约47.68万平方米，用地性质为二类居住用地 + 商业用地 + 城市道路用地。此用地的出让，预计将是今年含宅地中最受关注的一个。
令人关注的是，本周新挂牌产业工业用地达到6宗，覆盖深汕、光明凤凰、龙岗宝龙等重要产业区域，指向半导体、高端制造、生物医药、新材料等新兴产业为主，合计超过41万平方占地面积规模，但出让起拍价合计仅1.4个亿元。
整体本周（3.30-4.6）深圳新房预售供应冷淡，0个楼盘新预售，但新房现售保持一定数量活跃供应。
1、预售监测：
本周（3.30-4.6）深圳0个新增楼盘预售，整体新房预售相对降温。然而4月预计入市的楼盘不少，比如深圳湾-澐玺、深圳湾-信悦湾、碧海-玖号花园、桂湾-海晏府、低密度企鹅岛精英圈“后花园”的「碧海玖号花园」等楼盘呼声很高。同时，深圳发布的二季度入市计划提到，将有34个楼盘入市，其中住宅达到1054451.24平方米，9064套，包括深圳湾-澐玺、观山海家园、深铁珑镜花园二期、万丰海岸城檀府二期等。目前深圳全市整整有超过121个一手商品房项目在售。
下图为今年Q2与Q1深圳新房预计新增供应（套数）的区域对比
此外，令人关注的是，本周新增供应集中在新房现售，合计新增供应296套，包括深业云筑、前海东岸花园、金硕华府等楼盘。
2、潜盘监测：
本周（3.30-4.6）深圳新增5个潜盘。其中大部分仍为城市更新与新宗地的供应。
比如南山建丽新村项目（T402-0014宗地，原“深港国际中心”项目用地），其规划调整将规划住宅面积34700㎡，未来打造为限高80米的低密高层住宅，预计一批新住宅将入市；此外，龙岗园山大福旧村（所属卓弘大福房地产，规建面25万平方）、平湖凤凰工业园二期（所属金光华实业，规建面48万平方）、平湖新木新村（所属华侨城，规建面10.6万平方）等3个（含宅地）改造旧改用地也已经集中批准，预计总用地面积达到5.7万平 ，将新供应一批新住宅；还有就是将出让的大运70亿地块，预计建面超过40万平方，于5月6日出让。
3、销售类型监测
本周（3.30-4.6）深圳新房住宅现售比例持续下降，到月底全市新房住宅现售比例为40.97%，低于2月份的42.10%，意味着随着新房预售数量的增大，市场上预售类型成交也在提升。但现售保持较高于去年同期的29.70%，说明市场上置业者对“即买即住”诉求仍然很强烈。其中鸿荣源珈誉府、万丰海岸城、绿城桂语兰庭、金众云山海均为现售中的热盘。
图：深圳新房现售比重走势图
可以说，预售与现售比例的均衡回归，意味市场逐步走入一种信心周期。
本周新房局部区域访客明显回升，二手房访客持续趋缓。
本周（3.30-4.6）深圳新房盘均来访量整体有所下降，环比降幅为5.6%，但盘均认购量环比回升2.04%，整体访客指数保持热度。其中龙华、南山、福田来访指数均在回升，南山本周回升19.9%，龙华回升15.2%，福田也在回升5.7%；认购指数方面以龙华第一，其认购指数回升26%，光明更是大涨29%，坪山回升4.5%，说明整体市场客群对刚需置业区十分关注。全市平均来访指数热度在85以上，认购指数在4.3以上，处于中度热度。
可见的是，随着核心区优质高端住宅加速供应，将增强核心区来访指数持续回升。
本周（3.30-4.6）深圳二手的访客指数有所降温，但同比保持热度。
比如清明节4月4-6日这三天深圳贝壳合作门店二手房签约量同比大涨33%，其新房的认购量也同比回升26%；乐有家的二手房门店网签同比回升28%，新房签约量则回升55%，看房量回升幅度也均在15%以上，说明访客保持一定热度，而且市场从刚需转向改善的特征显著，三房的签约量同比提升45%。甚至一些口岸二手楼备受香港人的青睐，罗湖的渔民村更是霸屏一季度的成交榜首；此外，桃源居、壹成中心、万科第五园、水榭春天、可园、桂芳园、梅林一村等均为热门二手房。
而整个过去的3月份，深圳全市二手房门店网签量环比大涨290%，带动业主挂牌均价也在小涨0.9%，议价空间也收窄了0.6%。
本周（3.30-4.6）深圳新房住宅楼盘网签成交榜单集中在深圳湾、龙岗、龙华、宝安为主，TOP10总成交为214套，环比上周218套小幅下降。其中以后海云玺花园（47套）、大运玖章花园（34套）、鹏宸云筑（26套）为前三。前10楼盘平均成交均价为5.578万元/平方，环比上涨4.88万元/平方，上涨7000元/平。珺奕府、珺悦名都等楼盘也进入榜单。大运玖章花园、瑞云府、城铭家园这些盘均为新晋的热盘。比如后海云玺花园、天健瑞云府（备案名：瑞云府）这些均为今年3月新预售加推的楼盘，正进入成交热榜。
整体市场上的“核心区高端住宅”成交在增大。
本周（3.30-4.6）深圳活跃楼盘多集中在将开放样板间或者取证入市。区域上甚至多聚集在深圳湾、前海、宝安中心区、龙华红山等重点核心区域。活跃的楼盘包括深圳湾-信悦湾、深圳湾-澐玺、碧海-玖号花园、桂湾-海晏府、上塘-联发新澍雅居、光明振业天境云玺、自贸湾啟紫荆府等。整体市场的火热预计不会减弱，大批量的推盘将推动市场置业热情。包括“宝安的四府”都正在接棒楼市的热情，覆盖观潮府、海晏府、华联峦山府、阅臻府等楼盘。比如宝安中心-观潮府的诚意登记就十分火热。
具体监测如下：
深圳湾-信悦湾将加推？
4月6日消息，近日监测到，深圳湾-信悦湾将加推，其预计本周取证，将加推D栋302㎡四房。这栋也是户户带海景。
此项目去年E栋302㎡开盘首开售罄，热度非常高，许多没买到的客户也在等待这个户型加推，目前样板间已经开放。
深圳湾-澐玺将加推最后一栋高层？
4月6日消息，近日监测到，深圳湾-澐玺即将加推最后一栋总层高35F住宅（2栋1单元）。户型为建面202-225-258㎡纯四房，三个户型都做了全新调整，有南向阳台户型，目前样板间已经开放。此项目3月份已经加推2栋2单元。
而南区最后的2-1栋只有143.82米高，整栋35F，4梯3户结构，没有分高低区，这是项目最后一栋住宅。
龙华上塘-联发新澍雅居将开盘？
4月6日监测到，近日监测到，上塘-联发新澍雅居将开盘，首推69-79-82-99㎡3-4房。
此项目是今年龙华最值得期待的新盘，容积率2.5的低密小高层，高得房率，户型设计好，可能会是红山片区3-4房最低总价可上车的新房。价格可能参考附近前期入市的联发臻著雅居，备案均价7.3万/m²，折后6.4万/m²，精装交付。
碧海-玖号花园开样板间？！
4月6日监测到，碧海-玖号花园预计4月10号正式开放实体样板间，首推建面105-112-122㎡纯四房。该项目是碧海片区最后一个新房住宅，低密小高层，2.2容积率，无回迁，高得房率，三面采光，部分户型带永久无遮挡海景。
此项目本次预计首推1栋、3栋共计196套房源，全部规划为精装四房，纯改善户型定位，圈层更加纯粹。全屋精装交付，免去后期自行装修的繁琐与时间成本，一步到位满足家庭成长型居住需求。
宝安中心-观潮府将开样板间！
4月6日消息，近日-观潮府预计本月中旬开放实体样板间（预计4月18日开放实地样板间），月底开盘。此项目首推建面143-168-188-254-257-330㎡纯四房。
此项目目前正诚意登记中，登记可按序号优先参观样板间。首推220套左右，即为1-3/1-5/1-6/1-7栋（共四栋小高层），目前已经冻资超过600组客户，冻资100w才会被邀请参观样板间。
桂湾-海晏府预计开样板间？
4月6日消息，近日，桂湾-海晏府预计4月8号正式开放实体样板间，首推建面139-176-194㎡纯四房。即为首推两栋109套（2栋、3栋），精装交付。而整个项目住宅共151套（首推109套）。项目占地约8286㎡，总建面25600㎡，容积率3.1，是深圳首个明确限制高度80米以内土拍地块，符合“新规2.0”的“好房子”限高和前海河岸梯度限高要求。其预计4月19日开盘！
此项目也是桂湾首个低密小高层新房，地段很不错，可看海、河、公园景，地块不大，但是品质很高，旁边就是天健悦桂府，天健悦湾府，深业云海湾，还有一块空地今年会土拍。
光明振业天境云玺预计4月开放样板间？
4月6日消息，近日监测到，振业天境云玺项目预计于今年4月正式开放样板间，同步开启预约参观通道，为广大置业者提供近距离品鉴“新国标”好房子的核心机会。
振业天境云玺由三大深圳国企联袂打造，隶属于深圳市振业天发开发建设有限公司开发，此次预计样板间开放将成为项目入市前的重要节点，为5月计划取证开盘奠定基础。项目上振业天境云玺以“新国标”低密设计打造品质人居，3.1容积率的低密社区规划17-26层小高层住宅，总建面约10.8万㎡，是纯商品住宅社区，无保障房、回迁房，圈层纯粹度拉满。项目预计推出建面约83-166㎡3-5房成长型新规户型，主打大凸窗、大阳台、灵动空间设计，兼顾刚需与改善多元需求，搭配游泳池、双轴景观、十大主题庭院的超大园林，进一步提升居住舒适度。
深铁珑境Ⅱ期·云赋4栋样板房正式对外开放！
4月6日消息，近日深铁珑境Ⅱ期·云赋4栋样板房正式对外开放。
其建面约85至111平方米的精装三至四房实景呈现，吸引众多市民亲临参观。项目即将推售294套房源。不少市民在活动当天走进样板房实地参观，近距离感受轨道旁的美好人居范本。
前海《自贸湾啟紫荆府》加推？
4月6日消息，近日，前海《自贸湾啟紫荆府》要加推。其前海妈湾湾啟紫荆府二期（紫荆屿）已开放样板房，并已开始诚意登记，预计4月份开盘入市，面积为108-129-130-148-151㎡3-4房。预计将以改善型新规大户型为主，瞄准对前海发展潜力看好的改善型客群和资产配置者。
卓越琅奕府营销中心盛启！
4月6日消息，近日，卓越琅奕府营销中心盛启。
上横朗股份公司董事长、下横朗股份公司董事长、卓越置业集团城市更新总经理等出席。作为卓越龙华首个先锋美学艺术馆式城市展厅，琅奕府融合在地岭南文化特色焕新升级，以砖红质感建筑为载体，融合生态与艺术，打造一座可阅读、可休憩、可感知自然的精神场域。此项目踞守阳台山畔，预计以迭代升级产品力，打造新国标卷王户型，重新定义龙华人居标准。高使用率空间规划，居住舒适度拉满，从精致三房到阔绰四房，覆盖刚需、改善全周期需求。
龙湖·观萃要入市？
4月6日消息，近日，龙湖·观萃加速入市。
此项目特点是，户户使用率超100%，建面约116㎡，稀缺南北通四房。这是光明首个新国标住宅项目，容积率只有3.1，低密、纯粹。这是去年龙湖在光明中心拿的项目，而且龙湖·观萃临时售楼处已经开放，设在光明希尔顿花园酒店。据了解，项目即将首推建面约89-138㎡3-4房，想一步到位的刚需和注重生活品质的改善型家庭，都有得选。最大的亮点在于，在低密的住宅项目中，龙湖·观萃规划有深圳目前面积门槛最低的约103㎡四房，和南北通透户型中面积最小的约116㎡四房。
结合本周（3.30-30）深圳新房、二手房成交走势，市场访客等数据可以得出，整体市场热度还将延续，二季度作为房企半年争夺营收的关键周期，预计企业推盘积极性不会降低，更多楼盘将进入市场，置业者的选择也将更为丰富多样；核心区优质住宅也将收获更多市场客群。
上述研究成果由克而瑞深圳分析师陈周科，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI数据分析撰写。
1、上述研究成果由克而瑞深圳分析师陈周科，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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