先给大家汇报一下，米宅一年一度的国内核心城市房产调研开始了。上周去了深圳。4月计划是上海、杭州、苏州、南京，如果还有时间，大概率还有广州和成都。这是此次深圳调研回来后刚做的内部闭门直播的分享，之后每次调研回来都会有闭门直播。下图是24年10月深圳楼市因924新政，引爆市场成交的真实图像。当时深圳每周都有一两个项目要搞个盛大的抢房热销现场。而26年的3月，像这样盛大的开盘现场没有一个。NO one！除非4月、5月能有接力刺激措施出来，一路推着行情往前走。比如深圳的龙华、南山、南宝安、福田，上半年就可以进场。上海的外环内的在售新房、松江、闵行部分板块上半年就可以进场。手里有10万、30万、50万、80万、100万都可以考虑哪些城市？或者直白一点，只要你想买房，深圳、杭州、苏州、广州等都能买。首付15%+开发商促销手段，现在是大家在类似深圳、广州这种大城市买房最不吃力的时候。历史不堪回首，21年前后，手握100万都没什么可看的，现在哪里都能看了。非限购区：龙华、光明、宝安（除限购区）、罗湖、龙岗、盐田、坪山、大鹏趁着小阳春热度，有好些个卖成现房的老大难正在尾盘清货，仗着周边没别的项目，价格甚至比之前还贵，玩了一手明降暗升。非限购区也并非没有购买价值，比如龙华的北站、上塘、龙胜，还有光明凤凰城、沙井核心有些项目价格是明升暗降，总价300-400万能选的空间很大。因为深圳房价体系又乱套了！上次乱套还是24年924之前。以非限购区为例，目前几乎所有区域均有突破地板价的单价出来。比如沙井某盘最新一期，去年同期单价4.8万+，目前最新一期的出来单价4万左右。光明凤凰城某盘，去年同期价格是4万左右，上周末特价房直接2.8万起。龙华二梯队某板块某项目，去年同期在售项目均价在4.8万+，目前在售新盘特价房最低能开4万下，还有某老盘相比去年同期特价房价格差3千，差不多1-2个点。还有去年某流量盘，最新一批加推，价格可能会再次回到首次开盘最大优惠的时候。还有之前限购，现在不限购的西乡，目前在售的基本上都是垃圾项目清盘。全新盘屈指可数， 没想到开发商也想的明白，从开盘就跑量一直跑到现在，曾经也是八九万遍地的板块，目前此盘均价5.4万，如果当天真心买，还有算价空间。再看限购区的赤湾，也是限购区新房项目最集中的片区，也正因如此，价格战打的火热。比如某老盘，之前十万+的项目，现在为了和新规产品拼量，可以开到5万＋。比如某新盘，成交均价6.6，为了走量，房源价差拉的特别大。还有新安某盘，正常均价7万+，3月初89平单价6万出。南山南头某盘，之前单价7.5万左右，目前算下来成交单价6万出头。所以目前的深圳你会看到230万买光明核心区、360万买沙井地铁核心大盘、360万买龙华。 400万买宝安、买南山核心区，600万买南山前海。你可以说是市场不太景气，可能开发商都想趁着小阳春热度跑一波量。24年之前，深圳一二手是有倒挂的，很多新盘靠降价促销拉出来的倒挂可以热销一波，但现在是，二手的价格在前面跑，新房不跟，根本卖不动。就算是跟了，也落得个价格一般，还行。 任何时候“有倒挂，买到就赚到”都是能让人肾上腺素飙升，但现在，如果仅仅是持平的价格肯定是不够的，所以就只能把促销的价差拉大，所以更多地板价被突破了。这些价格对很多一直盯着深圳看的朋友应该是有吸引力的。就是常说的买了就能住或出租，可以缓解部分月供压力。所以目前在深圳很多销售中心都会给你算租金回报率。这也是全新现象。在中国一线城市，算租金回报率？当然，这并不是深圳独有的。去年全国楼市普遍是高开低走，很多项目经过一年的销售周期，可不就熬成现房准现房了。比如郑州现房在售的大约是50%，深圳大约在70%。比如24年全年5块住宅用地、25年上半年只有一块住宅用地。 26年3月算是过去5年住宅土拍供应量最大的月份，集中供应了6块地。下图为21-25年深圳居住用地的供应情况，你会看到，23、24、25年基本都是同比减半的供应。于是就出现了这样的一幕，2026年3月的深圳，一边是遍地现房甩卖的深圳，一边是很多区域即将出现新盘空挡，无房可看的深圳。比如深圳北站片区，目前在售的只有一个准现房清盘项目了。 南山中心也没啥可看的新房，有三个项目都是一两栋楼，基本都是现房尾盘了。理性看到，当全国中产都想趁机在深圳买套房的时候，买卖双方的天平一定会逆转的。深圳面积1997平方公里，是上海的1/3，是北京的1/8。深圳实际管理人口2300万，人口密度达11500人/平方公里，上海3900人/平方公里，北京1300人/平方公里。深圳平均年龄32岁，没有老龄化问题，北京是39-42岁。更关键的是，深圳有1200万人住在城中村，占总人口的67.5%。深圳商品房仅180万套，北京、上海均800万套+。目前没有确切消息。从市场角度看，限购区还在售的，能看的刚需、刚改类项目不多，待售的主要是十几万+的豪宅，比如宝中观潮府、前海桂湾的招商海晏府、深圳湾澐玺、后海招商玺等等，对大部分人来说，放不放开的区别不大。1、在本轮小阳春行情催动下，不少烂盘开始多手段清盘了。2、深圳向西发展，可东部大片区域，海量的库存还摆在哪里！
4 月的关键词很简单：业绩为王、结构为王、确定性为王。
大盘以震荡磨底为主，下旬有望迎来拐点；业绩两极分化，好的更好，差的更难；
操作上，远离无业绩纯题材，不盲目抄底弱势板块，把仓位放在高景气、高兑现、高确定性的方向上。4 月不是搏运气的月份，而是拼眼光、守纪律的布局期。
熬过业绩披露的震荡，真正的主线会越走越强。抓住增量赛道，守住优质筹码，机会总在耐心之后出现。
4月8日晚上7点，在破竹直播间，我们特意邀请了大家熟悉的向子声老师为大家带来：主题：业绩集中披露季，4月的机会和挑战
1、大盘后面会怎么走？
2、4月的业绩成色怎么样？
3、哪些行业是当前的增量行业？
注：本文内容基于公开信息及主讲人所提供主题大纲编写而成，不代表主讲人的个人见解，亦不构成任何形式的投资建议。市场有风险，决策需谨慎。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
