2026年3月，深圳房地产市场迎来节后关键修复窗口，新房供需两端同步回升、二手房成交量强势破线、案场来访认购大幅上涨，“小阳春”行情全面兑现。
本文基于克而瑞深度咨询丨普睿深圳区域《2026年3月深圳房地产市场观察简报》，全景呈现3月深圳楼市真实表现，并预判二季度市场走向。
3月住宅新增供应量大幅增长 228% 至 19.97万㎡，需求端同步止跌回升，成交规模达到 30.5万㎡，环比增长 107%，市场整体处于温和修复阶段，成交曲线扭转前期缩量态势，呈现明显的“小阳春”回暖特征。随着豪宅网签潮消退，外围区域热门项目（如鹏宸云筑、鸿荣源珈誉、鸿荣源观城、财富城等）重新主导市场，市场价格回复至近一年平均水平。3月新房预售物业网签均价为 6.81万元/㎡，环比下跌 4%；预计4月在宝中、前海和深圳湾等豪宅盘陆续入市带动下，价格上行动能强劲。
3月外围板块供应补位下，26个板块（占比 81%）出现成交量环比上涨，市场已彻底摆脱年初的低迷，呈现出由点及面的复苏态势。成交集中在刚需产品，拥有产业规划或新房供应集中的板块（如民治、新桥、观湖）则成为了资金的主战场。
2026年3月份适逢“小阳春”节点，深圳二手住宅网签破5000套大关，环比大幅上升 116% 至5071套。二手房/新房成交比持续高位，深圳楼市已进入深度存量房时代，二手房的活跃有效带动了全市置换链条的良性运转。
3月中介渠道带看量呈现“垂直式”增长，规模已恢复至去年高位水平，市场需求端正经历从观望向行动的实质性转化。主流渠道成交量环比激增逾 150%，率先释放出市场底部反转的强烈信号，均价仍处于低位震荡修复期，价格让利依然是当前拉动成交动能的主要驱动力。
截至2026年3月31日，全市二手房有效挂牌量突破10万套大关，达100157套。其中龙岗区以2.56万套位居全市首位，宝安区1.85万套次之，南山、福田、罗湖挂牌量处于中等规模，龙华、盐田、坪山、光明、大鹏为挂牌洼地。
3月楼市活跃度显著提升，核心指标大幅攀升。当月案场来访量环比增长 131%，认购量环比增长 287%。市场受双重驱动：一是部分项目以价换量的促销效应持续释放；二是传统入学季带来的刚性需求叠加，共同助推线下案场人气与成交转化同步快速上行。3月深圳共有9个项目新开盘或加推，近1700套住宅新品入市，供应端迎来“小阳春”行情。9个推盘项目平均去化率不足 20%，核心区高端改善盘依托稀缺性实现较高去化，同质化严重的刚需刚改盘普遍遇冷。
3月 TOP10 项目总认购套数达824套，环比大涨且显著超越1月水平。榜单中9成项目采取“提佣”和/或“降价”的组合拳，前十项目中均价 4万/㎡ 以下占据7席，价格中枢明显下移，高性价比成为跑量关键，客户决策周期明显缩短。
2026年深圳居住用地计划供应仅90公顷，较2022年高峰期大降 75%，创下7年来最低值。土地政策从“增量扩张”转向“存量提质”，出让聚焦优质地块，引导市场预期从“过剩担忧”转向“稀缺价值”。
二季度新房延续“小阳春”惯性，宝中、前海、深圳湾等豪宅盘入市将带动价格上行。现房成交占比突破 50%，一批核心板块优质改善型新规产品集中入市，得房率、外立面、园林具备明显优势。
二手市场为本轮“小阳春”领头羊，3月连续四周网签环比增长，29个片区业主报价微涨。预计二季度二手房成交量将维持在月均5000套左右的健康区间，由“脉冲式回暖”转入“平稳修复”新阶段。
结语
2026年3月深圳楼市完成“小阳春”修复，新房温和回升、二手房强势领跑，市场呈现“刚需企稳、改善分化、豪宅蓄力”格局。伴随土地供应缩量提质、核心区优质新盘入市，二季度深圳楼市将保持稳健修复态势，存量房时代的置换链条与价值分化特征将愈发明显。
⚠️特别提示：本推文仅涉及月报部分核心观点。各板块成交波动详细散点图、中介渠道带看及成交走势等完整分析，详见完整版报告。
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