今天这份龙岗3月1日到15日的二手房成交明细，我翻来覆去看了不下十遍，越看越心惊。它没有告诉我们市场全面回暖，反而清晰地画出了一条残酷的分界线：哪些房子正在被市场抛弃，哪些房子还有最后的流动性，哪些人在这个时候还在买房。
先看最扎心的价格。整个龙岗，最便宜的一套房，今日香沙御景园29平的单间，成交价29万，单价刚好1万/平。你没看错，在深圳，29万就能买一套房。这不是惠州，不是东莞，这是深圳龙岗。紧接着，启迪协信科技园一口气成交了7套35平的一房，全部都是47万，单价1.34万/平，连零头都不带差的。
这是什么概念？十年前，龙岗中心城的房价就已经破2万了。现在十年过去，不仅没涨，反而跌回了原点，甚至更低。很多人说深圳的房子永远涨，现在看来，不过是一句笑话。
再看整个成交的价格梯队，你会发现一个惊人的事实，龙岗的购买力，已经被压缩到了极致。100万以下的房源，成交了几十套，占据了榜单的前半部分。100万到300万，是成交最密集的区间，几乎包揽了所有的刚需户型。300万以上，成交数量断崖式下跌，500万以上的房源寥寥无几，800万以上的，整个半个月，只有3套成交。
这说明什么？说明现在龙岗的市场，只有刚需在买，而且是资金有限的那批刚需。改善需求集体消失了，投资客早就跑光了，只剩下那些不得不上车的年轻人，拿着手里仅有的几十万，在龙岗寻找一个能落脚的地方。
户型的成交分布，更是把这个事实体现得淋漓尽致。一房和两房，是绝对的成交主力，三房已经算是改善，四房及以上的大户型，基本卖不动。即便是三房，成交的也都是80到100平的紧凑三房，那些120平以上的舒适三房，140平以上的四房，成交周期动辄半年以上，不降价个几十万，根本没人看。
很多人说，买房要买大的，一步到位。但现实是，在现在的市场，越大的房子，流动性越差，越难卖。刚需买不起，改善看不上，最后只能砸在手里。
最残酷的，还是楼盘之间的分化。单价最低的1万/平，最高的信义嘉御山5期，7.53万/平，相差7倍还多。同一个龙岗，不同的房子，命运天差地别。
信义系列为什么能卖这么贵？无他，学区加次新加成熟配套。在龙岗，只要你有一个好的学区，再加上不算太差的地段和楼龄，你的房子就能守住价格，甚至还有一定的流动性。而那些没有学区，没有地铁，楼龄超过20年的老破小，不管你地段在哪里，价格都在一路下跌，而且看不到底。
比如一些90年代的老小区，位置其实不算偏，就在龙岗中心城周边，但因为楼龄老，没有电梯，户型奇葩，现在单价只能卖到1万多2万，即便如此，成交也非常困难。很多房东挂了一年多，降价了好几次，还是无人问津。
还有一个非常有意思的现象，同小区同户型的成交价格，几乎一模一样。启迪协信的7套35平，全部47万；东方瑞景苑的两套32平，全部58万；中兆花园的多套房源，价格也都相差无几。这说明什么？说明现在的市场价格已经完全透明，没有任何水分。买家心里都有一杆秤，超过这个价格，我就不买。房东也认清了现实，不再抱有幻想，能卖出去就不错了。
很多人问我，现在龙岗能不能买房？我的答案是，纯自住的刚需，可以买。现在的价格，已经跌到了很多人的心理预期，议价空间也比较大，对于那些在龙岗工作，预算有限的年轻人来说，现在是一个不错的上车时机。
但是，一定要记住，买房不是闭着眼睛买。现在的市场，已经不是普涨的时代了，买错一套房，真的会套你十年，甚至一辈子。在龙岗买房，记住三个原则：第一，优先次新，楼龄超过15年的，尽量不要碰；第二，优先学区，没有学区的房子，未来没有任何升值空间；第三，优先小户型，90平以下的三房，是流动性最好的户型。
至于投资，我劝你趁早打消这个念头。现在的龙岗，没有任何投资价值。房租回报率低得可怜，房价也没有上涨的动力，持有成本又高，投资龙岗，不如存银行。
这份成交榜，就是未来深圳楼市的缩影。分化会越来越严重，好房子会越来越贵，差房子会越来越便宜，直到彻底失去流动性。对于普通人来说，买房不再是闭眼赚钱的买卖，而是一场关乎身家性命的选择。选对了，你能守住自己的财富；选错了，你将为自己的错误买单，而且没有翻盘的机会。
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