提到深业上城，最近两三年的舆论场里，总绕不开“翻红”“逆袭”这类词汇。这座2018年开业的项目，2024年销售额突破60亿元、客流量超4600万人次，在深圳商业版图中已稳居头部梯队，也因此成为众多业内自媒体剖析的案例。
在深圳福田中心区，这座总建筑面积约120万㎡、集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的庞然大物，确实有足够的资本让人反复打量。值得拿出来讨论的，还有它对商业部分的空间处理方式。
图源深业上城官网
01
用两座连廊
把公园拉进商场
深业上城最常被提及的设计理念是“缝合城市”。其中一个直观的体现，就是项目用两座连廊分别连接了莲花山公园和笔架山公园。
项目位于福田中心区。其所在区域的前身是赛格日立厂房所在地，工业区与人们的日常生活之间多少存在一些距离。
如何让这片土地重新融入人们的生活日常是转变的关键之一。两座连廊的设计正是回应之一，它们将商业空间与两座公园串联起来。消费者从深业上城出发，可以通过连廊去到公园。这种做法的意图，是让商业同时承担两种功能：既是城市动线上的一个节点，也是一个值得专程前往的目的地。
从实际效果来看，这种“缝合”确实带来了商业上的便利。两座公园是市民日常休闲的热门去处，连廊为往返公园的人流提供了通道，也让商业空间有机会接触到这部分人群。有网友提到，自己周末去笔架山公园游玩，会选择把车停在深业上城，步行去公园，晚上再回到项目吃饭。这是一个典型的日常场景：商业空间成了公园动线的一部分，公园的人流也成了商业的潜在客群。
除此之外，深业还运营着笔架山公园。这意味着项目与公园之间的衔接不止于物理通道，在活动策划、动线引导、空间联动上可以有更多操作空间。公园的游客与商业的消费者之间，存在双向转化的可能。
去年，在深业上城笔架山公园营地
举办的“深圳国际面包节”活动
02
不止出片
还得有人买单
在当下的商业语境里，一个项目“火不火”，社交平台的表现已经成了某种直观的KPI。深业上城在这块确实有存在感，前文提到的两座连廊之外，位于三楼的小镇也是社交平台常客。原因之一就是——“出片”。
但单靠出片是不够的。商场要的是实实在在的销售，打卡的人如果拍完就走，对商业体来说只是流量，不是生意。
小镇上的品牌分布能看到一些特点。户外运动类品牌如Wilson、迪桑特在这里有门店，轻餐简餐如愿糖水、KUDDO COFFEE也在此落位，HERE奇梦岛华南首店、泡泡玛特这些偏年轻化、有话题度的品牌同样选择了小镇。这些品牌让小镇不只是拍照的背景板，而是有实实在在消费发生的场所。
在小镇之外，场内还有深圳首家市内免税店、老佛爷百货华南首店，加上The Street外街的ONIONIO、KCOOKING、珺Emerald等品牌。
不同业态的品牌分布在项目的各个区域，有的偏向户外休闲，有的侧重高端零售，有的以餐饮为主。这样的组合吸引的客群也不一样：有人专门为了免税店来，目的性强，消费决策明确；有人来杯喝啡、逛迪桑特，顺手买一个泡泡玛特，过程松散随意……
多类型的客群在动线上自然交汇，消费场景也因此更丰富。品牌组合的多样性让项目在吸引不同消费目的的人群时有了更多可能，某种程度上也让项目在面对市场变化时多了一些回旋的余地。
03
热度的背后
不止一个答案
深业上城这几年的热度回升，很难归结为单一原因。
活动运营是持续保持热度的一环。小镇等空间优势被用在市集、户外运动、音乐演出、艺术展览上。这些活动与空间特质结合，活动让空间保持新鲜感，也为项目带来了持续的话题度。
公园的带动作用也不可忽视。两座连廊把项目与莲花山公园、笔架山公园串联起来，公园成为天然的引流入口。尤其是周末，大量家庭客群、运动爱好者涌向公园，其中相当一部分会顺路进入商业区消费。
还有一个变化是香港消费者的涌入。深业上城已经成为不少香港游客的目的地之一。项目在社交平台上的热度，有一部分正是来自香港消费者的分享和推荐。
除了这几条，影响一个项目走向的因素往往还有很多，比如交通的便利性，深业上城就临近地铁10号线冬瓜岭站。这些因素有些是主动选择的结果，有些则来自外部环境的悄然变化，这几股力合在一起，才有了现在看到的局面。
04
光环之下
隐忧几何
热度之下，一些问题也值得冷静审视。
首先是公园资源带来的节奏难题。公园带来了客流，但也让项目的商业节奏与公园的休闲节奏深度绑定。周末和节假日人流如织，如何进一步激活工作日商业活力，是一个需要长期应对的课题。
如何守住差异化的同时，不断加深项目的综合竞争力。深业上城的既有优势能否持续转化为护城河，尚需时间检验。
此外，公共属性与商业收益之间的平衡，同样是运营方需要持续拿捏的命题。公园运营权带来了更多内容运营的可能性，但如何在不破坏公共属性的前提下实现商业价值，并没有现成的答案可循。
对于一个进入成熟期的商业项目而言，这些问题的存在并不意外。真正决定其未来走向的，是在热度过后，能否在运营中持续给出有效的回应。
写在最后：
对于行业而言，深业上城的启示或许在于：一个综合体的成功，不取决于它有多么宏大的规划，而在于它能否在漫长的运营周期里，持续地回应人的需求。当商业空间不再只是交易的场所，而是成为城市生活的延伸，它的生命力才会真正显现。
-END-
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