1.商业体量再扩容

深圳湾万象城二期建筑面积28万平方米，引入近300家全新品牌，其中120家为首进品牌，与一期共同构建超过500个品牌的强大阵容。这一数据背后，是华润作为"后海运营商"对城市核心区商业格局的重新定义。

2.高端消费的绝对王者

从2004年罗湖万象城开业至今，华润系在深圳的商业版图已形成多点布局：罗湖万象城（年销超60亿）、深圳湾万象城（年销超80亿）、万象天地（年销超50亿），构筑起深圳高端消费的绝对统治力。数据显示，华润系深圳单城销售额超500亿元，重奢项目坪效高达6,444元/㎡/月，S+A级品牌占比40.75%，远超行业均值。

3.商业+文化的双核模式

深圳湾万象城二期最大的创新在于其"商业+文化"双核模式。项目规划四大文化场馆——深圳湾美术馆、沉浸式剧院、数字艺术中心、创意学习中心，总建筑面积超6万平方米。伴随开业启动的"湾区万象艺术季"，以六大主题、百余场艺文体验，将商业空间向文化场域深度转型。

这种"文化赋能"的逻辑，在万象天地上同样清晰——23万平方米的"街区+mall"创新形态，让这座潮流地标凭借"高街+里巷+旗舰广场"的创新商业空间，成为深圳年轻人（及香港年轻人）的打卡圣地。2025年1月，万象天地以7.65的人气指数位列深圳人气购物中心榜第三。

1.超大体量的流量收割机

龙华壹方天地，60万平方米的"航母级"体验式商业集群，分为A、B、C、D、E五大主题区，集聚超1000家品牌。截至2025年，项目累计引进各类首店超150家，年客流7000万+，成为华南区人气购物中心TOP1。

2.前海壹方城的西部旗舰

与前海自贸区同步崛起的宝安前海壹方城，以36万平方米的体量，成为深圳西部商业的核心引擎。项目开业当日创下40万人次客流量，开业三年客流量超100万人次，年销售额突破百亿，跻身全国购物中心前十。数据显示，其商圈日均客流量超15万人次，年客流稳居深圳TOP3。

3.社区商业的毛细血管

除超大型商业体，鸿荣源的"壹方里"产品线正在织密深圳的社区商业网络。以凤塘大道沿线的社区底商为例，通过引入生鲜超市、便民药店、早餐集合店等刚需业态，形成"5分钟便民服务网络"。数据显示，鸿荣源社区商业平均坪效较行业基准高出23%。

4.家族企业的区域深耕

与华润的全国化扩张不同，鸿荣源的商业版图高度集中在深圳——约10座在营购物中心中，90%以上的管理面积位于深圳。这种深耕策略让鸿荣源在宝安、龙华双核心形成了区域垄断地位，2025年深圳单城销售额约200-250亿元，平均出租率95%-98%。

1.轻资产存量改造的破局

iN城市广场是万科华南首个轻资产存量改造项目。项目定位"年轻力生活情绪场"，融合潮流运动、宠物社交、亲子生活与夜间消费，打造了FUSION PARK深圳最大户外运动公园（3万平方米）、都市绿洲、劈酒街、湾区粮仓四大特色主题场景。首批进驻品牌中引入首店、特色店、旗舰店共29家，餐饮业态占比超40%。

2.产城融合的超级样本

南山区的万科云城，是深圳三十年来首个产城综合体，总建筑面积133.5万平方米，涵盖研发办公、商业、公寓及生态公园等多重业态。其中，云城万科里以"绿廊街区+商业MALL"的形态，构筑起南山北区复合式商业集群，开业首日总客流量超15万人次，彻底改变了南山北、西丽大片区没有大型购物中心的困局。

3.公园式商业的创新实践

龙岗坂田万科广场的"在地自然"主题，开创了公园式商业的深圳样本。项目拿出全场约1/5的商业面积（2.7万平方米）用于自然场景与公共活动平台建造，集合了200多种异国和深圳本土植物、深圳十大明星动物，打造出"发现森林"、"迁徙乐园"、"共生之境"三大核心主题空间。2024年开业首日客流超30万，成为深圳现象级都市绿洲。

4.全国网络 vs 深圳本土

截至2025年12月，印力管理项目超220个，管理规模近1500万平方米，覆盖全国25省55个地级市。在深圳，万科商业在营项目约16个，总体量超100万平米，形成了从社区商业到区域型购物中心的完整产品线。2025年，万科商业新开13个项目，呈现"轻资产为主、布局多元、聚焦核心+潜力城市"的特点。

• 华润系：全国王者、深圳高端霸主。以重奢+城市地标+高坪效构建绝对护城河，134座购物中心覆盖60+城市，深圳单城销售额超500亿元，是深圳商业的天花板。

• 鸿荣源系：深圳本土人气王。以超大体量+极致客流+全体验在西部/中部形成垄断，约10座购物中心（90%在深圳），深圳单城销售额约200-250亿元，是大众消费与家庭体验的首选。

• 万科系：产城融合的探索者。以轻资产运营+存量改造+公园商业构建差异化优势，220个项目覆盖全国，深圳项目16个，主打"小而美"和"新奇特"，在区域市场精准出击。

在这座城市里，三种商业哲学各得其所——有人仰望星空，追求艺术的边界；有人脚踏实地，服务大众的日常；有人破旧立新，探索未知的可能。

深圳商业的故事，才刚刚开始。