按:城中村是城市疮疤，是土著的狂欢和诅咒，是示范区最隐秘的角落，是被宣传为春光明媚的时代的最荒诞的注脚。愿世界没有城中村!
城中村是深圳城市化进程中最具标志性的空间形态，从改革开放初期的自然村落，到承载千万人口的“城市安居底色”，再到如今迈向精细化更新与高质量转型的关键阶段，其演变轨迹深刻映射着深圳从边陲小镇到国际化创新都市的发展逻辑。
作为全国土地开发强度最高、人口密度最大的超大城市之一，深圳现有336个行政村、1044个自然村，城中村住房约571万套，占全市住房总量的44.6%，承载着超1000万常住人口的居住需求，是城市低成本居住空间、产业配套载体与社会活力源泉。
当前，深圳正从“大拆大建”转向“分类施策、有机更新”，城中村的变迁规律、人口结构特征与征迁趋势，不仅关乎城市空间治理、住房保障体系建设，更决定着深圳未来的城市竞争力、民生温度与可持续发展能力。本文系统梳理深圳城中村的历史变迁，剖析当前人口现状特征，预判未来征迁与更新趋势，为超大城市城中村治理提供实践参考。
一、深圳城中村的历史变迁：从自然村落到城市共生体
深圳城中村的形成与发展，始终与特区城市化、工业化、人口集聚进程深度绑定，历经起步形成、快速扩张、规范整治、有机更新四个阶段，完成了从乡村聚落向城市功能单元的转型。
（一）1980-1990年：起步形成期——村落转型与住房供给雏形
改革开放前，深圳以农业村落为主，原住民以农耕、渔业、蚝业为生，罗湖、福田、南山等地的蔡屋围、水贝、湖贝等村落，是“深圳墟”的核心组成部分。1980年深圳经济特区成立后，工业化起步带动人口快速流入，外来务工人员、建设者涌入城市，商品房供给严重不足，原住民开始在宅基地上自建低层房屋用于出租，形成城中村最早形态。
1992年，深圳发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，特区内原农民一次性完成户籍转变，村集体改制为股份合作公司，土地从集体所有转为国有，原住民失去土地后，以“种房子”为核心收入来源，城中村成为解决外来人口居住问题的“自发保障房”。这一阶段，城中村以低层、低密度建筑为主，功能单一，主要满足基本居住需求，是城市化初期的被动适应产物。
（二）1991-2004年：快速扩张期——高密度集聚与“握手楼”困境
1991年至2004年是深圳城中村建设强度最大、扩张最快的时期。随着特区工业爆发式增长，电子、制造、物流等产业吸纳海量外来人口，住房需求呈几何级增长。原住民在利益驱动下，不断加高、加建房屋，形成“握手楼”“接吻楼”“一线天”等典型景观，部分城中村如南山白石洲，0.6平方公里土地集聚15万人口，建筑密度超70%。这一阶段，城中村从单一居住空间演变为集居住、商业、服务业于一体的微型社区，配套小商铺、小作坊、菜市场等业态，成为城市产业配套的重要支撑。
但同时，违建泛滥、消防隐患、基础设施匮乏、环境脏乱差等问题凸显，城中村被视为“城市伤疤”，与国际化城市形象形成强烈反差，也为后续治理埋下隐患。2004年，深圳完成宝安、龙岗两区城市化，全市实现全域无农村，城中村数量达到峰值，成为城市空间中无法回避的重要组成部分。
（三）2005-2018年：规范整治期——从拆除重建到综合整治
2005年起，深圳城中村发展进入稳定期，治理重心从放任扩张转向规范管理与改造更新。初期，深圳以“拆除重建”为主要模式，罗湖渔民村、福田岗厦村等成为早期改造标杆，通过整体拆迁、重新规划，建设高端住宅、写字楼与商业配套，实现“华丽转身”。但大规模拆除重建带来成本高、周期长、租客外溢、租金上涨等问题，难以适配千万人口的居住需求。
2019年，深圳发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，明确划定综合整治分区，规定分区内城中村不得纳入拆除重建计划，治理模式从“大拆大建”转向“综合整治为主、拆除重建为辅”。这一阶段，深圳聚焦消防、用电、燃气、道路等安全隐患治理，完善公共配套，提升居住环境，同时规范租赁市场，城中村从“治理难点”转向“民生支点”，“村城共生”成为核心理念。
（四）2019年至今：有机更新期——分类施策与高质量转型
2024年，深圳印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，确立拆除新建、整治提升、拆整结合三类改造模式，标志着城中村进入精准化、高质量有机更新阶段。政策明确拆除新建需经三分之二以上物业权利人同意，优先推进安全隐患突出、群众需求迫切的项目；整治提升类聚焦长效治理，完善配套、优化服务；拆整结合类兼顾改造需求与历史风貌保护。同时，深圳将城中村改造与保障性住房建设深度绑定，通过统租运营、存量盘活，打造保障性租赁住房，破解新市民、青年人住房难题。这一阶段，城中村不再是简单的“拆迁对象”，而是城市空间优化、住房保障、产业升级的重要载体，实现从“被动改造”到“主动赋能”的转型。
二、深圳城中村人口现状：规模庞大、结构多元、特征鲜明
城中村是深圳人口最密集的区域，承载着全市超60%的常住人口，其人口规模、结构、流动特征，直接反映深圳的人口格局、产业结构与民生需求，呈现出规模基数大、年龄结构轻、职业覆盖广、区域分化明显四大特征。
（一）人口规模：千万级承载，城市居住核心载体
截至2025年底，深圳常住人口约1798.95万人，其中超1000万人居住在城中村，占比达60%，是深圳最大的住房供给主体。全市城中村拥有居住类房屋30.85万栋、582万套（间），覆盖罗湖、福田、南山等核心区与宝安、龙岗、龙华、光明等外围区域。核心区城中村如福田石厦、南山南油，依托区位优势，人口密度极高，人均居住面积较小；外围区城中村如宝安万丰村、龙岗坂田城中村，承载大量产业工人，居住规模更大。从租赁数据看，深圳约950万租房人口中，830万人居住在城中村，城中村是深圳租赁市场的“压舱石”，支撑着城市人口的低成本安居。
（二）人口结构：青年为主，家庭化与职业化并存
1. 年龄结构年轻化：城中村居住人口平均年龄约37岁，35岁以下青年占比52%，是深圳“青春之城”的重要承载空间。这类人群以初入职场的毕业生、初创企业从业者、基层技术人员为主，追求租金亲民、通勤便捷的居住空间，城中村成为其“深漂第一站”。
2. 家庭化趋势凸显：与传统印象中“单身租客为主”不同，城中村已婚人群超半数，已育家庭占比40%，高于全国平均水平。这类家庭注重教育、医疗等配套，推动城中村配套设施不断完善，也成为城中村综合整治的重要动力。
3. 职业覆盖广泛：租客群体涵盖IT、制造业、服务业、个体户、自由职业者等，其中个体户及自由职业者、服务业职员、蓝领及技术工人占比近70%。核心区城中村靠近写字楼、商圈，聚集大量白领、创业者；外围区城中村毗邻工业园区，以产业工人为主，如宝安万丰村0.4平方公里集聚12万人口，其中8万为工厂女工，与周边5000多家工厂形成产业配套。
（三）居住特征：低成本、高便捷，区域分化显著
1. 租金亲民，负担较轻：城中村租金远低于商品房，租客平均租金占收入比重不高于20%，远低于国际公认的30%警戒线，是深圳保持人口吸引力与产业竞争力的关键优势。78%的租客通勤时间小于40分钟，49%小于20分钟，便捷的通勤条件进一步降低了生活成本。
2. 空间高密度，配套逐步完善：城中村人口密度普遍超3万人/平方公里，布吉街道等区域更是高达4.33万人/平方公里，空间紧凑但生活配套齐全，餐饮、零售、医疗、教育等业态一站式满足需求，形成自给自足的社区生态。
3. 空置率区域分化：2026年最新数据显示，规模化运营的城中村长租公寓平均空置率达35%，核心城区（福田、南山、罗湖）约25%，外围区域超45%；村民自建房散租源空置率较低，核心区10%-15%，外围区20%-30%，反映出核心区居住需求依然旺盛，外围区受产业转移、人口流动影响较大。
（四）治理挑战：人口流动大、管理难度高
城中村人口流动性强，租客平均居住周期1-3年，户籍人口与外来人口比例失衡，如光明马田街道户籍人口仅0.95万人，常住人口34万，外来人口占比超97%。人口结构复杂、利益诉求多元，带来消防、治安、违建、租赁纠纷等治理难题，对基层精细化治理提出极高要求。同时，原住民、租客、股份合作公司、开发商等多方利益博弈，也增加了城中村更新改造的复杂性。
三、深圳城中村未来征迁趋势：精准更新、村城共生、保障优先
随着深圳国土空间总体规划（2021-2035年）落地实施，以及城中村改造新政全面推进，未来5-10年，深圳城中村将告别大规模拆迁，进入分类施策、有机更新、保障赋能、长效治理的新阶段，征迁与更新呈现四大核心趋势。
（一）改造模式：从大拆大建到分类精准推进，拆除新建严控规模
未来深圳城中村改造将严格遵循“拆整结合、以整为主”原则，三类模式差异化推进，杜绝盲目拆迁。一是拆除新建类：仅针对安全隐患极大、规划重点片区、公共利益急需的城中村，如前海、香蜜湖等核心功能区周边，且需满足三分之二以上权利人同意，规模严格控制，优先用于保障性住房与公共配套建设。二是整治提升类：成为主流模式，覆盖全市超70%的城中村，聚焦安全隐患治理、基础设施升级、公共空间优化、物业服务提升，保留原有居住生态与低成本优势，实现“微改造、精提升”。三是拆整结合类：针对部分建筑老旧、部分风貌完好的城中村，拆除危房与违建，整治保留区域，兼顾改造需求与历史文化保护，如湖贝古村等保留历史肌理，打造文化与居住融合的特色社区。
（二）征迁逻辑：以公共利益与民生保障为核心，有序疏解与集聚平衡
城中村征迁不再以商业开发为导向，而是围绕城市安全、民生保障、产业升级、空间优化四大目标有序推进。一是安全优先征迁：对消防、地质、建筑安全隐患突出的城中村，优先启动整治或搬迁，保障居住安全，这是未来征迁的首要触发条件。二是保障导向征迁：结合保障性住房建设需求，通过统租、收购、改造等方式，将城中村房源转化为保障性租赁住房，计划2023-2025年建设筹集46万套保障房，城中村将成为核心供给来源。三是产业协同征迁：围绕“20+8”产业集群布局，疏解城中村内低端散乱产业，承接科创、现代服务业配套功能，实现产城融合，如坂田城中村依托华为总部，打造科创人才居住配套社区。四是空间统筹征迁：结合都市核心区扩容提质，优化城中村空间布局，缝合城市碎片化空间，完善交通、教育、医疗等公共配套，提升城市综合承载力。
（三）住房功能：从自发租赁到规范化保障，低成本空间长期保留
深圳将长期保留城中村低成本居住功能，坚决避免因过度改造导致租金上涨、人口外溢，保障新市民、青年人、产业工人的安居需求。一是统租运营规模化：以人才安居集团为核心，规模化收储城中村房源，统一改造、统一运营、统一定价，打造“安居乐寓”等品牌，提升居住品质的同时稳定租金，目前已收储房源5.4万套（间）。二是租赁市场规范化：建立城中村租赁房屋分类分级管理制度，强化租金指导与监管，打击哄抬租金、违规隔断等行为，维护租赁市场稳定。三是保障属性强化：将城中村纳入全市住房保障体系，明确整治提升类城中村不得随意改变居住用途，优先保障居住功能，让城中村成为深圳“留得住人、安得下心”的长期空间。
（四）空间发展：村城深度融合，从城市边缘到功能核心
未来城中村将彻底摆脱“城市孤岛”定位，与城市空间、产业、服务深度融合。一是公共配套均等化：通过征迁与整治，补齐教育、医疗、养老、文体等公共服务短板，推动城中村与周边城区享受同等公共资源，解决“村内生活、村外办事”的困境。二是历史文化活化：对具有岭南特色、客家文化、海防文化的古村落，征迁中严格保护历史肌理与建筑，打造文化街区、创意园区，实现保护与利用双赢。三是智慧化治理：运用大数据、物联网等技术，搭建城中村智慧管理平台，实现人口、消防、治安、违建等问题精准管控，提升治理效率与居住安全。
（五）征迁节奏：稳步有序、民生优先，避免短期剧烈变动
为维护城市稳定与民生底线，深圳城中村征迁将坚持小步快跑、稳步推进，杜绝大规模集中拆迁。一是分区分期实施：核心区优先推进低效空间更新与保障房建设，外围区以综合整治为主，保留产业配套居住功能；二是利益平衡机制：完善原住民补偿、租客安置、集体收益分配机制，保障多方合法权益，减少征迁矛盾；三是弹性预留空间：对部分人口密集、需求旺盛的城中村，划定长期保留区，不纳入征迁范围，稳定城市居住供给。
结语
深圳城中村的四十年变迁，是一部浓缩的特区城市化史，其承载的千万人口、多元生态与民生价值，决定了它绝非简单的“城市改造对象”，而是深圳高质量发展不可或缺的组成部分。未来，深圳城中村征迁与更新将始终坚守民生为本、安全为基、保障为先、共生为要的原则，从大规模拆迁转向精准有机更新，从粗放治理转向精细长效管理，在保留城市烟火气与低成本优势的同时，不断优化空间品质、完善公共服务、赋能产业发展。一个更安全、更宜居、更包容、更有活力的城中村体系，将持续支撑深圳吸引人才、集聚产业、温暖民生，为超大城市治理现代化提供“深圳方案”。
