看了一眼居然5个月没有更新了hhh，想我没有！主要因为：
1、去年G端、平台端介入了自媒体房产内容的管控，不让唱空！（我天天吐槽+让你们做等等党，怕被狙了~）各地炸了好多自媒体号，为了保住狗命吓得我连夜隐藏了小红书300多篇笔记~（近期准备陆续开放）
2、去年四季度的行情一直不温不火（阴跌），懂行的粉丝从二手成交价格数据上也都能看出来，9.9私域朋友圈的简讯感觉也基本cover了分享欲，所以公域一直静默了
3、小红书一直要求我认证为房产中介，搞得我进退两难，有点生气所以就一直没发内容
4、去年开始做付费咨询后，忙的跟狗一样，所以更多的精力还是放在了付费的会员这边
5、去年赚的够多了+力不从心（懒）
所以划下重点：公域更新的节奏可能还是会相对放缓，公众号粉丝如要进以上私域朋友圈获取即时资讯干货，文章底部打赏9.9即可；小红书粉丝进私域直接在小红书账号主页店铺拍9,9链接即可
言归正传，说几点你们最关心的内容：
1、近期深圳楼市行情表现
（1）新房：不温不火吧，整体去化一般般，市场的资金会用脚投票，吊高价卖的楼盘普遍去化费劲（少看开发商的喜报，水分有时吓人），扛不住的开发商就打折、提佣、“工抵”促销，价格降到位了一般卖的就还行。核心地段的住宅都是吊超高价卖（深圳湾、超总、后海、宝中），有钱人趋之若鹜，看不懂；其他新房没有什么像样的供应
（2）二手：从近2个多月的成交数据来看，基本是以价换量，过年前的价格还在走低但成交量还行，其实和新房市场的情况差不多，卖房只要价格降到位了，出货还是比较容易的。去年12月二手住宅网签4941套，今年1月二手住宅网签5281套，2月过年原因2339套，3月开年以来从各路渠道消息来看，守住传统所说的5000荣枯线问题不大，但其实二手挂盘量较以往来说多的吓人，所以即使守住5000荣枯线也不代表这个成交量就能带动房价上涨
2、行情预测（房产大V的弊经之路）
（1）去年底我的砍价服务交付了几套很不错的捡漏房源，香蜜原著1套、玺玥华府2套以及某个不能言语的小豪宅盘1套，都创下来小区开盘以来的历史最低价（是的，你们看到的那几套炸裂低价都是我操作的！），连中介都感叹我杀的够狠~不过过完年来再想捡类似笋盘，目前都没看到机会，感觉过完年业主的心态普遍还是坚挺了一些
（2）目前的行情来看有以价换量的筑底迹象，如果成交量能守住，个人判断价格下探的空间感觉不大了（希望不要被打脸），这个判断的逻辑其实还有15%首付的底层逻辑辅证（之前讲过了，涉及到銀行坏账率的问题，通缩通胀导向的问题，太敏感，不再重复了）
（3）症策面其实明牌了，还是止跌回稳，但回稳不代表是拉涨，所以症策趋势上可能还是挤牙膏为主，我只希望再降点利率并给我免个契税吧hhh
（对！我契税拖着还没交！然后被不满2年针对了！）
3、买点到底在哪里
这里我们先讨论下租售比、贷款利率、銀行低风险理财、房产保值弹性、行情周期之间的关系。这部分仅讨论住宅产品，先不聊公寓、商办那些（这个放到后面说）
（1）租售比支撑房价下限这一点是毋庸置疑的，但这里面很多人拿月供额同租售比去横向比较，其实是不太专业的
（2）错在哪里？正常房贷月供额里面是包含本金和利息的，那如果要跟房租去横向比较的话，应该是拿月还息金额（不含本）去和租金去比较（这里又涉及等额本息、等额本金还款方式的问题，不赘述了），其实这样比起来差距很小了。更简单粗暴一点，可以拿经营贷每月的利息和租金去比，其实很多核心区的小户型都能做到租抵供了。以实际案例来看，去年有位付费咨询的小姐姐买了福田一套小户型42平199w，我看了眼市场租金在4500上下，我们再算极限一点，0首付转经营贷，月息也就4500-5000之间，等于一分钱不花0首付一套房然后直接租抵供了已经，听起来是不是还挺香？（不过这个案例是为了方便理解，比较极端）
（3）这个小姐姐买这套房是婚前投资买来收租，假如这个小姐姐有200w全款准备买这套房，那她是全款买来收租，还是0首付然后租抵供然后拿这200w去买低风险的理财呢？低风险理财现在年化已经跌到1点多了，全款收租的话，租售比有2个多点了都，听懂了吗？这里怎么决策，其实取决于你的投资渠道、风险偏好以及资产配置，那近一年很多人炒股赚了钱对吧，他不买房然后全去炒股行不行，这里我就不讨论引战了，只要能赚钱，买房、收租、理财、炒股、炒币其实都无所谓，但切记收益越大的另一面是风险更高，每个人找到自己的玩法即可
（4）最后再说下房产保值弹性和行情周期的问题，这也是网上各个自媒体、各个屁股决定脑袋的普罗大众争论不休的问题。很多自媒体博主搞了那么多年中介，这个问题也没想清楚，比如龙岗某中介大V天天说东部抗跌，西部不抗跌，天天拿租售比说事，只能说屁股决定脑袋，但其实底层逻辑他自己可能也没搞清楚
不同类型产品的保值弹性不同、买入逻辑也不同，就好比炒股，买银行股的逻辑是吃股息，买概念股的逻辑是炒涨跌，且不同产品在不同行情时期的表现不一样，断章取义就没意思了
a.保值弹性：这里面除了东西部板块的差异、 总价的差异、楼龄的差异，还有租售比的差异，变量预期的差异，举个例子抛砖引玉：福田CBD四神盘（星河国际/中海华庭/城中雅苑/发展兴苑），楼龄本身有年头了，所有配套所见即所得，没什么预期的变量，所以你买它就是买现在的享受，但对未来的升值预期就不要有太多期待，这类产品，房价上涨期间肯定是涨不过概念板块，但跌的时候人家跌的也少，基本就横在那了，房价稳租金也稳。当然这里面有一个不可逆的变量就是楼龄越来越老，这里就要重点考察物业维护的水平。所以不同类型产品选择的底层逻辑其实是个人投资偏好差异，想清楚自己要现在还是赌未来，是要租售比还是博升值？
b.行情周期：上涨行情时大家都是买预期、博概念，把沙井、光明炒到了10w，行情下跌时，大家更追求确定性，转向传统稳定的板块或楼盘，这些都是正常的市场表现。人性注定了大部分人追涨杀跌，但切记投资都是反人性的（注意避开过度炒作过度画饼的板块）别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧
c．某些喜欢带节奏博流量的博主，特别擅长混淆保值弹性和行情周期的概念，行情下跌时疯狂拉踩西部，以泄行情上涨时无法吹东部之愤，再整出一套唯租售比的理论。但实际上租售比只能代表房价支撑的下限，但代表不了房价保值能力的上限，租售比高的房子普遍是现有状况的兑现，基本很难有升值的弹性。所以租售比、博预期要综合去看；保值弹性和行情周期也要结合到一起去看。断章取义大放厥词，不是蠢就是坏
所以买点到底在哪里？你把这部分内容看懂了，自然就可以自己判断了。我个人感觉买点已经毕竟接近了（希望不要被打脸），当然即使到了买点，也不代表买完立马就能涨
4、新房和二手房到底怎么2选1
之前其实解释过很多次了，这个问题没有绝对答案，不同时期的答案不一样。判断逻辑其实就是横向对比（同样预算哪个更好？差不多的房子哪个更便宜？），早五年限购背景下都去打新没问题，但目前来说，市面上的新房较周边二手普遍定价要明显高一截，还要承受期房还贷的压力以及交付质量的不确定性风险，这也是我从去年开始很少推荐新房产品的原因。不过新房吧，确实有新设计新工艺，带来的情绪价值也不一样，就好比都知道二手车比新车性价比高，但很多人还是只考虑新车，核心其实就是多花点钱为审美、情绪价值买单，当然如果这个钱花得实在有点多，我还是表示拒绝做那个冤种（或者我就看看开发商一直卖不出去的话到底会不会降价）
5、公寓的逻辑重构
两年前我在小红书发过一篇公寓劝退的专题。但其实从去年开始我一直有密切关注公寓产品的租售比，目前有不少公寓租售比已达到年化4%甚至5%。这类产品能不能买？如果你可以只是把它当做一个长期理财产品去看（不要把它看成房产投资），其实我觉得又还可以（但是对于商办我还是不太乐意）。这里又重回到前面所说的保值弹性、行情周期、楼龄、物业维护、投资逻辑（地段、面积、租售比、空租期、流动性）等问题，如果懒得想，你就纯把它当做理财产品去看就可以了
6、法拍房到底有没有搞头
最近协同付费咨询的粉丝拍了一套房子，所以想聊下这个话题，很多人对法拍房的理解更多的来源于网络的各种新闻或者自媒体的夸张渲染，我说下我个人的见解：
（1）很多人觉得法拍房就是便宜，其实这里面有个悖论，起拍价真正便宜的房子，价格看起来捡大漏的房子，必然会吸引更多的人去竞拍，价格自然就拍上去了，所以经常看到二拍拍的价格比一拍还高的场景。就我个人追踪的一些法拍房的价格来看，最终成交价也就比市场价便宜个10%左右的样子（当然我追踪的这些房源相对来说热度和流动性都比较高），结合法拍房的风险来说，我并不觉得能捡多大的漏。那到底有没有捡大漏的法拍房，有！但是需要天时地利人和以及耐心、运气，对于普通人来说还是挺难的
（2）我个人对于法拍房的感觉，更多的是会觉得法拍房的意头不太好，毕竟前一任房主都搞到法拍这一步了，有点心虚。如果抛开封建迷信来说，法拍的价格肯定要比市面价格便宜一点，我们付费咨询的会员近期拍的一套400多万的房子，实地看了房源满意，然后又想较市价买便宜点保证房价下跌的安全垫，最终拍到比市价便宜个五六十万，从这个角度来说其实我还是能接受的。（当然，如何顺利清场，这又是另一个话题）
（3）再说一点邪修的路子，我不光在关注租售比高的公寓，我还在邪修关注法拍的公寓，毕竟买来我也是放租，自己不住（这样好像也不会特别在意“意头”的事情），这样能追求到极致的性价比是不是也挺香的？不过追踪的几套法拍公寓，最终拍出的价格都还挺高的，所以迟迟没有下手
7、其他碎碎念
（1）对后续行情的判断，等一下3月份的成交情况基本就能判断一二了
（2）症策面应该还会有利好症策，但节奏和力度上个人判断应该还是偏温柔
（3）我个人更喜欢右侧交易，所以当下这个时点，刚买了的不用紧张，还没买的也不要太慌（盯紧行情就好）
（4）今年更多的精力应该还是会放在私域和付费咨询的粉丝这边，文章更新的频率会放缓（装修避坑的内容我会尽量补作业），这篇呕心沥血4000字，请珍惜我
（5）假设你现在住的房子（住宅）欠银行贷款300w，你是提前还款，还是买3套100w的公寓收租，拿租金去还月供？自己算一下，这条是付费内容我点到为止！
