最近很多人在后台跟我聊全国的去库存和止跌回稳，甚至拿全国的宏观视角来套深圳的市场。首先可以非常肯定的告诉大家，拿全国的视角看深圳楼市，你连门都摸不到。
很多人看新闻，发现深圳有些新盘卖不动了，就以为是大家手里没钱了，市场彻底凉了。其实根本不是。今天我们就来剥洋葱。
01
不是没人买，是“有效供应”严重断层
大众的常规误区是把“新盘去化率低”等同于“购买力消失”。但如果你常年在深圳市场一线，你会发现一个反直觉的现象：像华侨城、科技园、香蜜湖这种老牌核心区，哪怕房子老点，只要价格合适，流动性依然强劲；而很多非核心区的新盘，哪怕费尽心思营销，依然无人问津。
本质原因是什么？是深圳的有效供应出现了严重的断层。
深圳和全国其他城市最大的不同，在于它已经没有大片净地可供开发了。现在的供应端，基本全靠城市更新（旧改）。
但优质的旧改地块早就被瓜分殆尽，现在能拿出来拍的或者正在卖的，很多都是边角料的“三角地”，位置差、周边配套破旧。这种房子，手里有钱的改善群体根本看不上，真正刚需又嫌贵。
说白了，市场不是没有需求，而是你端上来的菜，根本不是食客想吃的。
02
算笔账：70/90政策带来的“资金错配”
为什么会造成这种供需错位？我们得算一笔历史的经济账。
以前为了解决住房问题，我们搞过一个“70/90政策”（即新建住宅项目中，90平方米以下住房面积占比需达到70%以上）。
政府的初衷是好的：强行增加小户型供应，让更多人能上车。但这在深圳这种购买力极强的城市，反而引发了严重的资金错配。
市场真实需求：深圳沉淀了大量的高净值人群，他们真正的诉求是大平层、高品质的改善型住房。
政策倒逼结果：当市场上全是大把的小户型（或者开发商为了应对政策搞出的“双拼房”）时，这些无处安放的巨额资金怎么办？他们只能去买小户型作为纯投资标的。
最终代价：有钱人拿着买大房子的钱，去跟刚需抢小房子。买来不住，纯粹放在那里等升值或者出租。这不仅没有解决刚需的问题，反而进一步推高了刚需上车的成本，极大地浪费了社会的居住资源。
03
政策解绑后，富人资金有了去向！
但是！现在的政策开始纠偏了，70/90政策实质上已经退出历史舞台。这就是目前市场的一个核心亮点。
现在的逻辑是：让有钱人去买属于他们的上千万上亿豪宅，把这部分资金留在高端市场。
当市场开始供应像顶级大平层这样的产品时，高净值人群的资金就被消化了，他们就不会再向下兼容，去挤占普通家庭的小户型资源。
这是一个非常健康的政策闭环：富人为高溢价的优质资产买单，政府获得税收或土地收益，进而反哺基建和保障房建设。
不过，在这个转型的阵痛期，我们也看到了一些尴尬的产物。比如像白石洲旧改这样的超级巨无霸，动辄建到70层、80层的超高层住宅。
从投入产出比和后期维护成本来算，这种超高层未来的二手房流动性是要打个问号的。超高层意味着极高的电梯维护费、外墙保养费以及消防成本。
一旦十几年后房子老了，如果物业费收不上来，连备用发电机都维护不好，遇到停电连家都回不去。这种为了追求容积率而造出来的“大号高层安置房”，对于真正的高端购买力来说，是不具备长期吸引力的。
04
放弃普涨幻想，拥抱极度分化
总结一下，现在的深圳楼市，大家不要再去幻想什么短期暴涨暴跌。高层出台一系列政策，不是为了刺激房价重新起飞，而是为了救流动性，修复市场的健康度。
未来的深圳楼市只有两个字：分化。
深圳远郊错配产品、老化且无维护的超高层、缺乏产业支撑的偏远小盘将彻底丧失流动性，价格会长期阴跌。
深圳优质资产（核心区、低密度或维护极佳的高品质大户型）会重新确立其资产锚的地位。
对普通买房人来说，现在看重的不应该是“能不能涨”，而是“能不能卖得掉”，即租售比和二手房的真实流动性。
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