炸了!38号文严禁新增地盖房,深圳房价要起飞?真相是......

粉丝私信炸锅了，清一色问同一个问题：自然资源部38号文说“新增建设用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发”，是不是以后深圳不给房地产供地了？供应量一少，深圳房价是不是又要涨了？

龙少直接说结论：完全想多了！这是典型的没读懂政策，自己吓自己。今天不搞虚的，用深圳买房人能听懂的话，把这个文件扒得明明白白，看完你就知道，这事儿跟咱们深圳购房者，几乎没半毛钱关系。

首先，先搞懂一个核心概念——什么是“新增建设用地”？

官方定义很绕，但龙少给你通俗翻译：新增建设用地，特指把农用地（比如耕地、林地、草地）和未利用地（比如盐碱地、沼泽、荒漠），通过合法审批，第一次改成建设用地。说白了，就是把农田、荒地，改成城市能盖房子、建厂房的地。

这种地，一般都在什么地方？大多是城市边缘，用来“摊大饼”建新城、新区的。比如很多三四线城市，往外扩张的时候，把周边的农田改成住宅用地，这就是新增建设用地。

而38号文说的“不用于经营性房地产开发”，针对的就是这种“从无到有”的新增地。但大家忽略了一个关键：不管是深圳，还是全国大部分城市，现在根本不缺已批未建的房地产用地。

根据政策解读，38号文的核心是“要素跟着项目走”，优先保障“十五五”重大工程和民生事业，本质是引导城市发展从“增量扩张”转向“存量挖潜”，不是要断房地产的供地。这些年各地批了但没开发的房地产用地，存量相当可观，根本轮不到要去动农田、荒地来盖房子，所以这个要求，对当前房地产市场现状，没有任何影响。

重点来了——深圳，根本就没有多少新增建设用地可以用！

深圳人都知道，深圳就这么点地盘，全域面积不到2000平方公里，耕地、林地都是红线，早就没有多余的农田、荒地能改成建设用地了。咱们深圳的供地逻辑，早就不是“新增”，而是“盘活存量”。

龙少再给大家划重点，深圳现在新增住宅项目，主要靠这3种供地方式，全是存量建设用地，跟“新增建设用地”半毛钱关系没有：

第一种，土拍供应。就是咱们常说的招拍挂，出让的都是城市里已经规划好的建设用地，不是新开辟的农田荒地。

第二种，城市更新供应。这是深圳最核心的供地来源，也是大家最熟悉的——旧改、棚改。比如城中村、旧工业区改造，把原来的建筑拆了，重新盖住宅、商业，用地还是原来的建设用地，只是盘活利用起来。

第三种，土整留用地供应。就是土地整备之后，留给原村集体的用地，这些用地也是已经批准的建设用地，用来建设住宅（包括保障房、商品房）。

再补充一组数据，大家心里就更有底了：截至2026年3月，深圳存量住宅项目有600多个，存量用地总面积超1100公顷，其中还有不少未动工、未销售的用地，供地储备其实很充足，完全不需要靠“新增建设用地”来补位。

最后，再回应大家最关心的两个问题，龙少说话不绕弯：

1. 以后不给房地产供地了？—— 不可能！只是不给“新增建设用地”（农田、荒地）用于房地产，存量建设用地的供地会正常进行，深圳的土拍、旧改、土整，该推进还是推进。

2. 供应量少了，房价会涨？—— 更不可能！深圳的供地核心在存量，存量用地足够支撑正常的住宅供应，而且38号文的目的是优化供地结构，不是减少供地，房价涨跌的核心还是供需关系、政策导向，跟这个“新增建设用地”的限制，没有直接关系。

总结一下：38号文是国家层面引导城市高质量发展，严控耕地红线，推动存量用地盘活的政策，对深圳楼市几乎没有影响。深圳买房人，别被片面解读带偏，不用慌，也不用瞎猜。

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