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在深圳有一套总价200万的房子退休养老收租行不行?

今天岳老师跟大家一起详细算算这笔账，以深圳2026年楼市政策、买入一套总价200万的房子，能不能很好的退休养老？以及聊聊大家的担心和顾虑。《2026年在深圳买一套总价200万的房子，一共要付出去多少钱？》

▲深圳：买房避雷板块▲

买入住宅（总价200万）

总价200万，首付15%贷款170万，贷款30年按3.05%商贷利率计算，这里我们假设都是持有10年期以上的养老房，所以选择等额本金方式还款。

在前10年月供从9043元（首月）降至7605元，累计归还本金56.67万。在10-20年月供从7605元降至6163元，利息负担显著降低。最后10年月供持续递减至末期4722.22元，仅本金无利息。《深圳买房：二手及新房交易税费》

▲深圳：二手房交易税费▲

这里岳老师以福田上下沙花好园41平1房及南山科技园大冲新城花园60平2房为例，算算看看能不能很好的养老，能不能拿来收租，这里注意岳老师只是拿这两个小区举例，不构成投资建议！

福田上下沙花好园41平1房每个月租金5000元左右，租金回报率3%。如果200万买入这个房子，在还款28年后出租的话每月都是正向现金流，30年后每月可以获得5000元租金。

南山科技园大冲新城花园60平2房每个月租金6000元左右，租金回报率3.6%。如果200万买入这个房子，在还款21年后出租的话每月都是正向现金流，30年后每月可以获得6000元租金。

上面的计算，岳老师不计算房价变化、不计算租金变化、忽略计算房屋折旧，这样为了方便大家理解。《可能是深圳史上最全的学区房指南（上）》

▲福田区：最新学校排名▲

买入公寓（总价200万）

总价200万，首付30%贷款140万，贷款10年按4.1%商贷利率计算，这里我们假设都是持有10年以上的养老房，所以选择等额本金方式还款。

首月月供16450元，尾期月供11706元。《深圳买房：二手及新房交易税费》

▲深圳：新房产证▲

这里岳老师以南山万科云城51平2房及龙华红山龙光玖钻71平3房为例，算算看看能不能很好的养老，能不能拿来收租，这里注意岳老师只是拿这两个小区举例，不构成投资建议！

南山万科云城51平2房每个月租金6000元左右，租金回报率3.6%。如果200万买入这个房子，在还款10年后出租的话每月都是正向现金流，10年后每月可以获得6000元租金。

龙华红山龙光玖钻71平3房每个月租金6000元左右，租金回报率3.6%。如果200万买入这个房子，在还款10年后出租的话每月都是正向现金流，10年后每月可以获得6000元租金。

上面的计算，岳老师不计算房价变化、不计算租金变化、忽略计算房屋折旧，这样为了方便大家理解。《可能是深圳史上最全的学区房指南（下）》

▲宝安区：最新学校排名▲

所以回到我们刚开始的问题，在深圳买入一套总价200万的房子，能不能很好的养老？如果你买的是住宅，按照最低15%首付计算，持有21年后就可以每月获得正向现金流租金。如果你买的是公寓，按照最低30%首付计算，持有10年后就可以每月获得正向现金流租金。

大家的顾虑一个是房价的涨幅问题，一个是时间过于久远，如果拉长周期来看的话，全球范围内的一类城市房产是相对抗通胀的，房价泡沫顶峰的日本核心城市核心地段在逆势上涨。

如果你是作为养老资产来对待的话，10年也好、20年也好，在你65岁左右退休的以后，一线城市的房子是相对优质的生息资产，往前倒退20年，45岁之前买入都不算晚。

从近期各项变化看国内的楼市，似乎在蠢蠢欲动。那究竟是阶段性的小阳春还是全面筑底以后的普涨？岳老师不看空不看多，会保持持续的数据追踪，在后面每月的文章中记录变化。大家可以打开文章链接自行阅读购买，会连续更新1年累计12篇文章。《2026年1月：房价到拐点了吗？》

全文完。

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