深圳再无炒房团

我在直播间外面听的也是一愣一愣的，看着别人大把数钱、直播间不断有人下单爆单的感觉，心里是无比的羡慕。

而这样的直播间，高的时候一晚上能收十几、二十万的咨询费。你敢想象是这是跌了30%的深圳？还敢这时候叫人往里冲的？

我也做了十几年的房产咨询，活该我挣不着钱。

转眼进入2026年，潮水退去，那些被大V带团杀入的楼盘，如今底色尽显。

以卓越珺奕府为例，市场的定价权早已发生了惨烈的位移。一期入市时，精装均价在5.7万-6.2万/m²左右，折后单价普遍落在 5.4万-5.8万/m²。

而到了2026年，随着二期入市及市场整体下行，在“工抵房”与特价房的连环冲击下，成交单价已下探至4.5万-4.8万/m²。

由于当时存在一定的市场热度，且部分“团购”或“炒房团”可能拿到了一定的优惠，折后单价普遍落在5.4万-5.8万/平。

随着二期推出及市场整体下行，该片区受“工抵房”和特价房冲击严重。目前二期部分房源的成交单价已下探至4.5万-4.8万/平。

仅看单价，账面资产缩水约0.8万-1.2万/平。以一套89平米的主流户型计算，账面价值直接蒸发了约70万-100万。

除了帐面上的损失之外，对于炒房团而言，真正的杀伤力在于高杠杆下的持仓成本。持有这两年时间里，他们主要承担了以下损失——

资金成本：假设贷款利率在3.5%左右，加上首付款的机会成本，两年下来的资金利息约为总房款的7%-8%。

如果再加上其他的成本，总亏损比例接近25%-30%。是的，确实将底裤都亏掉了，首付也赔不进了。不对，是两个首付都赔进去了。

其他炒房客进入的楼盘总体也大差不差，基本都是套进去了。以前我总调侃：楼市当中，总有几个互看傻X的时刻。

外地人觉得你现在还不买，你就是傻X；

本地人觉得你现在还敢买，你就是傻X;

外地人觉得深圳都是黄金，买房看地段；

本地人觉得你们外地人为什么总挑我们看不上去的盘啊？

到目前为止，好像是深圳人赢了。因为外地炒房团真的套进去了，而且亏得底裤都不剩。而且，深圳的新盘，到了2026年又有很多开始砸盘。

上一波2021年买房的人，心里终于平衡了些。因为他们有的亏了50%。首付都亏没了。除了首付之外，还要倒贴银行20%。

现在看到又一波人短时间内亏了30%多。但他们首付只有15%，首付也亏没了。除了首付之外，他们也要贴银行20%多。

炒房团用1年的亏损战绩，干出了本地人3年才能亏出的业绩。

就在我以为故事已经结束时，一位开发商的一线销售小姐姐向我揭开了那场“淘金游戏”的底牌。

我问她：当时的去化数据到底注了多少水？ 

她给了我一个迷之微笑。真相是：那个下午确实签了40多份认购书，但那仅仅是 “万元定金” 堆砌出来的表象。

这批所谓的“投资客”，成色复杂到超乎想象：有人手里压根没有首付款，有人年纪过大无法办理长贷，甚至有人只是想通过买房动作来套取现金。

在那个狂热的下午，交了1万定金的40多个人里，最终能成功转为首付并完成网签的，可能只有4个人。

这是一场集体共谋的狂欢：开发商需要热度提振信心，大V需要截图收割粉丝，而那群拎着行李箱的人，大多成了这场演出里的群众演员。

而这种“短时间内大批量异地成交”的异动，本质上是流动性枯竭背景下的营销透支。对于购房者而言，识别“营销幻象”与“真实去化”的区别，是生存的第一步。尊重常识，敬畏杠杆。

在深圳楼市，任何试图利用政策漏洞进行高倍杠杆博弈的行为，在时间面前，最终都会暴露出其高昂的代价。

深圳再无炒房团。

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