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我用85万条数据还原了深圳租售比

2026-05-09 08:36:26

我用85万条数据还原了深圳租售比

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可能有些朋友已经注意到了，前阵子我在小程序里加入了「租房成交查询」的功能：

主要是感觉最近1年来，我接触到的很多买家，考虑房子这个事情，越来越会问租售比。而房产app上展示的都是业主挂牌价，很难准确代表行情

所以我收集了从14年Q4到目前为止，大约85万条真实的租房成交价记录，放出来供大家自行查询，这个数据后续也会实时更新

同样基于这份记录，我做了一些数据分析的工作，下面是具体内容

（前提：收集数据只包含商品房，不含城中村、长租公寓、保障房等，所以只能代表商品房租房市场，不代表全部）

1、租房成交量热力表

因为古早数据收集比较困难，所以表里早年的量会比较少，更建议大家做横向的区域对比：

龙岗、南山、福田，这是目前市场上的成交大户。南山和福田多，是因为产业人群密集，需求旺盛；龙岗多，是因为存量商品房较多，且租金便宜

租房存在明显的淡旺季现象。每年的Q3都是租房旺季（因为叠加毕业季、实习季），而Q1和Q4则相对冷清（受年底和春节的影响）

也因此，这里给一个租房小tips，这是我刚来深圳时候，一个前辈教我的小技巧：

如果你是业主要出租，最好每年Q3租，一年一签，如果到期另租还是旺季；

如果你是租客，最好每年年底找，如果刚好年中到期，可以问问业主愿不愿意签1年半（一般都是愿意的，除非他也是老炮）

2、各区单位租金走势

目前深圳各区的商品房租金，按照价格可以分为几个梯队：

T1：南山、福田（约100元/㎡/月）

T2：罗湖（约75元/㎡/月）

T3：龙华、宝安（约65元/㎡/月）

T4：其他区（约45元/㎡/月）

结论很直观：站在租金最高峰的依然是南山和福田；罗湖10年前曾在一梯队，如今已落后了半个身位；而近12年来，租金涨最猛的是龙华和宝安，主要得益于地铁交通的完善，以及核心配套的补齐

3、房价、租金与回报率

房价端：近几年的明显回落是共识，不再赘述
租金端：从16年至今长期平稳，但近3年有微跌趋势，下滑幅度较小约7%。主要原因是新房交付增多、新增人口放缓、以及保障房分流
回报率端：近几年呈现出「被动修复」的走势。在房价处于顶峰的2021年初，租金回报率同步跌至史低的1.25%；随着近几年房价回调，该数据已修复至最新的1.76%，大约回到了2016年的水平

4、小区级别统计

公寓这边，目前高回报率的小区可以做到4%以上，佼佼者能够超过5%——反正是超过绝大多数稳健型理财产品了，这个现象我之前也聊过，感兴趣可以瞅瞅："房产黑五类"也翻身了？

住宅这边，目前高回报率的小区能够达到3%，其中绝大多数在罗湖。罗湖目前是租金回报率高地，去年限购放开后，这些小区在当时也是猛猛涨了一波成交量的

不过，住宅租金回报率高，也是有代价的

代价是什么？主要在于居住属性的缺失。比如刚刚列的这20个小区，无一例外，全部都是主力小户型，而且充斥着大量的港式塔楼，商住两用等等。在同区商品房里，居住属性往往是比较差的

出于好奇，我又拉了一份租金回报率垫底的小区名单：

结果也挺符合市场常识。低回报率的小区，基本就得沾两样：

强学位。因为学位价值租房无法获取。比如滨海之窗、国城花园、中洲华府等

拆迁概念。因为拆迁的预期收益，也和租房者没任何关系，比如龙溪花园、竹园小区、建业小区

深圳小区太多了，我没法一一罗列，大家如果有自己感兴趣的，可以进去自助查询测算：

差不多就是这些，做图有点累，吃饭去了。具体买卖建议，大家自己琢磨

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