城市藏品 “深圳湾澐玺南区” 解析

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当市场对周期话题热议之际，位于深圳湾后海的「深圳湾澐玺」项目备受关注。该项目的地块是去年华润置地与中海地产联合以185亿元竞得的后海核心地块。目前，项目北区已取得预售证，于11月30日正式开盘，首推348套住宅，备案均价约17.59万元/㎡，户型建筑面积涵盖209-1150㎡，其中低区房源起价3000多万元，中区起价6200多万元，高区房源则超1亿元。

该项目预售阶段反响热烈，看房需排队等候，高净值人群纷纷冻资支持。业内普遍认为，「深圳湾澐玺」是楼市重要的风向标杆，未来将成为深圳顶级豪宅市场的焦点。这一现象不仅印证了核心资产的强大吸引力，更引人关注的是华润、中海两大央企在项目开发中展现出的极致投入与满满诚意。

据悉，深圳湾澐玺项目仅设计费用便耗资约3亿元。有趣的是，该项目一套顶层大平层的备案价约为3.77亿元——从数字上看，似乎只需售出这一套顶层房源，即可覆盖全部设计成本。

然而，若深入审视深圳湾澐玺项目便会发现，无论是其对深圳后海天际线的完美勾勒、为深圳豪宅市场注入的全新活力，还是项目地块本身所具备的不可再生价值，或许才能让我们真正理解这笔设计投入的意义。事实上，这份投入不仅服务于项目自身的品质打造，更承载着对深圳城市未来发展的尊重与期许。

01

# 填补空白，深圳湾的“传世藏品”

谈及深圳湾澐玺的地段，无需过多笔墨赘述——“深圳湾后海”这五个字，本身就是一块金字招牌。

这里浓缩了深圳四十年城市发展的精华，是粤港澳大湾区当之无愧的经济引擎。放眼片区，企业总部楼群鳞次栉比，腾讯、小米、阿里中心、字节跳动、联想、中海油等顶尖名企汇聚于此，共同构筑起高端产业的核心阵地。

与此同时，依托粤海街道深厚的产业底蕴，后海滨路与科苑大道两侧集结了影响中国高新技术、互联网、金融等领域的行业精英。全市的快节奏发展脉搏与高强度脑力创新在此碰撞激荡，孕育出独属于深圳湾的活力气场。

如果仅有总部大楼，成就不了深圳湾澐玺的传世居所。

接近完成体的深圳湾后海，以极大的开放姿态、非常奢侈的公共留白，向外展示着城市的多元胸襟和人文链接。

从早期的深圳湾体育中心、深圳人才公园、再到深圳湾万象城、深圳湾大街东延立体连廊、深圳湾文化广场等，一幅世界级的城市画卷徐徐展开。

至此，深圳湾后海，才真正开始向世界展示立体多元的深圳；这个寸土寸金的地段，才有了城市封面的格调。

02

# 反抗平庸，为后海天际注入温润生机

在顶级豪宅的价值逻辑中，平庸是最大的桎梏。唯有不遗余力地诠释对美的极致追求，执着坚守“成为城市传世藏品”的初心，方能打破这份平庸。

正因如此，深圳湾澐玺斥资约3.2亿元投入设计的决策，更具关键意义。

这笔巨资并未用于打造张扬的浮华表象，而是深度转化为对建筑肌理、声学环境、空间尺度与生活方式的精研打磨。从建筑轮廓、立面肌理到社区园林、产品细节，项目以全维度视野汇聚全球顶尖设计力量——KPF、Line+、翊象、傅厚民、渡边、无间、于舍、CCD、丹健、李益中等团队的智慧在此交融，既传承传统东方的奢华意蕴，又融入当代西方的艺术美学。

项目规划的5座居住塔楼，高度介于150米至250米之间，由顶尖建筑设计事务所KPF倾力打造。设计并未止步于追求建筑高度带来的视觉征服感，而是致力于在城市语境中营造一种舒适从容的视觉抽离感。

在外观设计上，深圳湾澐玺团队跳出周边写字楼常见的“高冷理性蓝灰色调”，转而以米白色与金属色为主色调，更巧妙融入细胞结构元素，让建筑表皮呈现出有机生命体般的细腻质感。

未来，当人们从人才公园或深圳湾文化广场远眺，或许最引人注目的并非项目的高度，而是其圆润柔和的整体造型，以及那静立繁华深处、始终散发温润典雅气质的塔冠。

作为项目的标志性元素，塔冠既似呼吸的绿植细胞，又若古典拱门，整体勾勒出月牙般的“微笑曲线”——为后海略显冷峻的天际线，悄然注入了一抹活力生机。

03

# 入世隐奢，于繁华芯安设静音疗愈场

自建筑设计之初，深圳湾澐玺便确立“自然与城市对话”的基调，致力于营造兼具呼吸感与去浮华特质的隐奢氛围。

正如KPF设计总监Grace Liao所言：“我们的目标，是让居住或来访的人们，在城市之中寻得一处可逃离喧嚣的空间。”这番表述，精准呼应了高净值人群的核心需求。对他们而言，将居所择址于深圳湾这样的繁华城市核心地段，本身便是“既要繁华簇拥，又要静谧私享”的“任性”选择——而出则拥抱繁华、入则归于宁静的松弛感，正是支撑这份“任性”的关键，缺一不可。

深圳湾澐玺深谙此中要义，力求让外界喧嚣在归家一刻便被彻底隔绝。项目创新打造“地上三层+地下三层”的立体社区形态，将商业、配套与景观功能全布局于住宅下方，构建起集立体性、私密性、生机感与全龄适配性于一体的“超级底盘”生态系统。

从地上三层到地下三层，全维度采用无雨归家设计，居者从任意楼层均可直达居所，无需辗转换乘；且每一层的生活场景均经过精心铺陈，动线组织严格遵循“人行车行入口分流”“客货分流”“主服分径”原则，从社区公共空间到家庭私密领域，全方位守护居者的隐逸体验。

其中：

首层庭院：含约8米宽车马院（满足“一停、一用、一备”）、约9米挑高酒店式落客区，营造静谧归家礼序；

二层：设静谧环廊、悦己健身空间（含健身中心、空中瑜伽场地），规划约2公里空中慢行长廊（将串联深圳湾文化广场、人才公园、万象城等）；

三层空中社区花园：浮岛艺术廊、亲水景致与萌宠乐园结合，打造全龄艺术社交聚场。  

设计团队还贴心地设置了茶语轩等独立空间，让居者在进门前有一个整理心绪，甚至简单会客的过渡区，将纷扰拒之门外。

同时，项目独创了婉如神来之笔的“生境之斗”。

将原本地面生长的乔木、植被延伸至负二层，让地下空间拥有了穿透地面生长的空间，通过光影、材质与动线控制，营造出城市中心的宁静疗愈场。

深圳湾澐玺深度运用空间折叠理念，从外部、垂直、内部三大维度打造含15个环节的降噪系统：

1. 垂直维度：用超厚住宅楼板（结构楼板180-300mm，上覆80mm厚含8-10mm隔音垫的混凝土与装饰面层），解决楼上嬉闹、挪家具等噪音，厚度远超常规住宅；

2. 外部维度：幕墙单元防隔声达Rw+Ctr≥35dB，超国际标准，且铝背板加加强筋、顶面背部贴隔音毡，削弱暴雨拍打声；

3. 实现“窗外繁华、室内静谧”的效果。

04

# 温馨奢享，自由尺度与大师定制

回归居住本质，深圳湾澐玺在产品力打造中，深度诠释了对纯粹圈层与个性化生活的尊重。

纯粹大宅，极致层高。项目首发产品建面约209-1150㎡，以大宅规格为起点，部分户型配备双梯入户设计；联动奢阔客餐厅、中西双厨与阔景阳台，并辅以多套间布局，勾勒出从容优雅的生活图景。项目全系采用大平层设计，保障居住纯粹性；约3.6米层高刷新深圳住宅标准，搭配进深约2.4米的阔绰阳台，将深圳湾的壮阔景致尽收眼底。

“无界”结构，创新赋能。项目采用“框架核心筒+无次梁厚板”结构设计，通过这一技术手段释放空间高度，赋予空间布局极强灵活性。业主可依据家庭结构变化，自由定义空间功能，让房子真正随生活需求生长。

# 国际大师定制美学：深圳湾沄玺的顶奢居住革新

室内设计汇聚傅厚民、渡边智昭、CCD香港郑中设计事务所创始人郑忠、DIA丹健国际联合创始人张健等国内外顶流设计大师，以定制美学重塑居住体验。

其中，全球知名设计大师傅厚民此次首度将其住宅作品落地深圳；享誉业界的豪宅设计专家渡边智昭，曾执笔翠湖六期、东方门八号等顶级豪宅项目。两位大师的联袂加盟，不仅是对深圳湾沄玺价值的高度认可，更旨在为深圳带来前所未有的居住审美升级。

总的来说，在深圳湾后海片区，深圳湾澐玺并未将自身打造成单纯炫耀财富的符号。

相反，它以近乎偏执的态度，于繁华深处践行“减法哲学”——减去外界喧嚣，减去空间束缚，减去千篇一律的冰冷质感；同时又精心做着“加法”：引入自然意趣，延伸阳光入户，定制艺术氛围，更兼顾对生活痛点的细致考量。

稀缺的席位与明确的入场门槛，注定深圳湾澐玺只能成为少数人的私享之物。

在老牛看来，对于渴望在城市中心拥有一方静谧天地、并希望在深圳购置一席传世恒产的塔尖人群而言，深圳湾澐玺无疑是极具价值的城市藏品。

它恰似一颗温润宝石镶嵌于城市桂冠之上，以不动声色的姿态静静闪耀，却又总会在不经意间，

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