开年首月，深圳楼市交出了一份亮眼的“成绩单”

告别2025年底的翘尾行情，2026年1月深圳楼市延续回暖态势，新房、二手房成交均有积极表现，政策红利持续释放、核心片区表现突出，市场信心逐步修复。但与此同时，区域分化、供需差异等问题依然存在，刚需该不该上车、业主如何把握出货时机，成为当下最受关注的话题。

今天，我们结合官方及机构最新数据，全面复盘1月深圳楼市，拆解行情背后的逻辑，给出针对性建议，刚需、业主速码收藏！

一、核心数据复盘（干货速览）

1月作为2026年楼市的“开篇之作”，叠加元旦假期、春节前观望情绪等因素，市场呈现“二手领跑、新房分化、商办升温”的特点，核心数据亮点突出：

1. 整体成交：一二手累计网签破万，回暖态势明确

据深圳市住房和建设局及乐有家研究中心联合数据显示，2026年1月深圳新房、二手房累计网签突破1万余套，与2025年12月基本持平，延续了年底的回暖势头，为全年楼市奠定了稳健基础。其中，住宅类成交表现尤为亮眼，一二手住宅累计网签7860套，环比微涨0.4%，市场交易活跃度稳步提升，同时二手房网签套数同比增幅达25%，回暖态势进一步巩固。

各行政区一二手住宅成交明细（2026年1月）

从分区数据来看，区域成交分化态势显著，核心区与刚需核心区表现突出，远郊片区成交量相对偏低，具体明细如下表所示（数据综合自深圳市住房和建设局、乐有家研究中心，与全市整体数据校准一致）：

从分区数据可直观看出，龙岗区以绝对优势领跑全市二手住宅成交，凭借刚需房源充足、配套成熟的优势，成为刚需群体的核心选择；宝安区、南山区、福田区则依托核心地段优势，一手豪宅与二手改善房源成交表现突出，印证了核心区房产的抗跌性与稀缺性；远郊片区受配套、需求等因素影响，成交量相对偏低，区域分化格局进一步凸显。

2. 二手房：三连涨破新高，量价齐稳信号显现

二手房成为1月楼市的“主力军”，回暖势头最为强劲：

• 成交量：1月二手住宅网签5281套，环比上涨7%，同比上涨25%，创下2025年5月以来的新高；录得量超6800套，同样创下近10个月峰值，且实现连续三周上涨，供需两端同步走高。值得注意的是，自2025年3月以来，深圳二手房录得量已连续10个月超5000套，其中2025年12月翘尾创下6613套的小高峰，市场需求持续释放。

• 成交价：价格逐步企稳，据乐有家研究中心监测，1月深圳二手住宅成交均价5.78万元/㎡，环比上涨0.5%，已连续2个月实现上涨，结束了此前长期波动下行的态势，市场价格回归合理区间的趋势明显。

• 片区表现：龙岗区坂田、龙岗中心城、布吉中心等核心片区抗风险能力凸显，交易活跃度和均价均高于区域均值，其中布吉中心的信义金御半山等楼盘成交量位居前列；核心城区稀缺房源更具抗跌性，刚需片区仍以“以价换量”为主。

此外，元旦期间二手房看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43%，据深圳市房地产中介协会负责人表示，许多购房者正从犹豫转向行动，市场观望情绪明显缓解，交易活跃度持续提升。

3. 新房：推盘放缓致成交分化，核心豪宅去化亮眼

新房市场受开发商业绩休整、推盘节奏放缓影响，呈现“结构性回暖”特征：

• 成交量：1月一手住宅网签2579套，环比下降10.7%，同比下降49.3%；主要原因是2025年12月开发商集中推盘形成高基数，1月进入休整期，新批准上市商品住宅仅883套，推盘面积环比下跌73.68%。

• 去化表现：区域和产品分化严重，核心区优质豪宅去化火爆，其中2025年12月28日开盘的中信信悦湾备案均价24.8万元/㎡，截至2026年1月底去化近8成；12月29日同片区开盘的后海玺家园备案均价15.0万元/㎡，开盘当日售罄；联泰超总湾推出商务公寓125套，均价约15万元/㎡，主力户型为两房至四房大平层，开盘去化76%；而部分刚需片区项目去化差异较大，部分楼盘去化率不足3%。

• 保障房：1月31日配售的深圳今年首个安居房项目——深铁铭著坊（又称深铁铭著）开盘售罄，该项目位于宝安区松岗街道，本次配售181套房源，其中两房户型130套（约68㎡）、三房户型51套（约86-88㎡），配售均价20750元/㎡，为准现房交付，预计2026年底前交付，共吸引662户合格家庭申购，申购比达1:3.6。值得一提的是，深圳已停止新增建设安居型商品房，深铁铭著坊是存量安居型商品房项目的代表，其热销反映出刚需家庭对高性价比住房的迫切需求。

4. 商办类：成交升温，小户型公寓受青睐

1月商业用房成交成为新亮点，一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，二手商业用房占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期分别提高2.7个、4.8个百分点。其中，地段优越、总价较低的小户型公寓因入手门槛低、租金回报率高，受到自住和投资群体的青睐；据贝壳研究院监测，罗湖龙园创展大厦、坪山深城投中心公馆等一批优质楼盘租金回报率均超4%；同时，高净值人群对稀缺优质公寓的认可度也持续提升，如联泰超总湾商务公寓的热销便印证了这一点。

二、1月楼市行情深度解读

1月深圳楼市的回暖，并非偶然，而是“政策红利+经济基本面+市场需求”三重因素共振的结果，同时区域分化、供需失衡等问题也需理性看待：

1. 政策红利持续释放，降低交易成本、提振市场信心

2026开年，深圳楼市迎来多重政策利好，成为市场回暖的“催化剂”：

• 税费减免：2026年1月1日起，深圳同步执行全国性住房交易税费新政，个人出售购买不足2年的住房，按出售总价的3%缴纳增值税（较此前5%大幅下调），直接降低二手房交易成本；同时全面实施“满二免征”增值税政策，并取消原有的“普通住宅”价格标准（即“豪宅线”），绝大部分住房交易不再因总价过高产生额外增值税负担；“卖旧买新”个税退税政策延续，进一步支持置换需求释放。

• 信贷优化：商业用房购房贷款最低首付比例由50%降至30%，降低商办类产品入手门槛；1月LPR维持不变（1年期3.0%、5年期以上3.5%），房贷利率处于历史低位，后续仍有调降空间，减轻购房者月供压力。

• 保障房政策落地：1月23日发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，3月1日正式实施，实行封闭管理、价格为市场价50%-70%，分流部分刚需客户，同时推动商品房市场向高品质、差异化转型。

• 房企支持：符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年，缓解房企资金压力，保障项目交付，进一步修复市场信心。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间。

2. 经济基本面强劲，支撑楼市需求释放

2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一”，城市经济的强劲韧性，有效改善了居民就业与收入预期，为住房需求释放提供了坚实支撑。同时，深圳常住人口持续净流入，叠加APEC会议举办带来的城市红利，刚需置业、改善换房及资产配置需求有望持续释放。

3. 市场分化加剧，“核心优质”成关键词

尽管整体回暖，但深圳楼市“强者恒强、弱者更弱”的分化格局进一步凸显：

• 产品分化：“好房子”更受追捧，核心区优质豪宅、高性价比刚需盘去化良好，而偏远片区、户型不佳、配套薄弱的房源，仍面临挂牌量高、抛压大的问题。

• 区域分化：核心城区（南山、福田、宝安核心）及龙岗核心片区，凭借完善的配套和强劲的产业支撑，成交活跃度和价格稳定性突出；而远郊片区刚需盘，受保障房分流和供需失衡影响，竞争压力较大。

4. 市场信心逐步修复，但仍存观望情绪

从成交数据和市场反馈来看，购房者信心正在逐步修复，二手房看房量、签约量大幅提升，不少刚需开始主动入市。但同时，春节临近、保障房政策即将实施等因素，仍让部分购房者保持观望，新房市场刚需客户入市意愿阶段性下降，整体复苏节奏仍偏稳健，未出现“非理性升温”。

三、刚需必看：当下该不该上车？（实用指南）

结合1月行情和政策导向，对于刚需客户而言，当前市场处于“政策友好、价格企稳、需求释放”的窗口期，但切忌盲目跟风，核心把握以下3点建议：

1. 无需过度观望，可择机入市，但拒绝“冲动上车”

当前房贷利率处于历史低位、交易成本降低，且市场价格逐步企稳，对于有真实居住需求的刚需来说，无需再过度观望，可趁市场回暖、选择空间较大的时机，筛选合适房源。但要明确：刚需购房以“自住”为核心，不要被短期市场波动影响，避免为了“追涨”而入手不符合自身需求的房源。

2. 聚焦核心刚需片区，优先选择“高性价比+强配套”房源

刚需购房，性价比和实用性是关键，优先关注这两类房源：

• 片区选择：优先考虑龙岗坂田、龙岗中心城、布吉中心等抗风险能力强的刚需核心区，以及宝安沙井、光明等配套逐步完善、价格相对亲民的片区，避开偏远、配套薄弱的远郊板块。

• 房源选择：优先选择60-90㎡刚需户型，注重户型方正、采光通风，配套上重点看地铁、学校、商超等生活必需配套；二手房可关注房龄5-10年、物业良好的小区，性价比更高；新房可对比同片区二手房价格，避免入手溢价过高的项目。

3. 合理利用政策红利，优化购房成本

刚需可充分享受当前政策红利：若有置换需求，可利用“卖旧买新”个税退税政策，降低交易成本；购买商办类公寓（自住需求），可享受30%首付比例的优惠；申请房贷时，多对比不同银行的利率优惠，选择最优贷款方案，减轻月供压力。同时，可关注3月即将实施的配售型保障房，若符合申请条件，可尝试申请，降低安居成本。

4. 警惕“低价陷阱”，注重房源产权与交付风险

刚需购房预算有限，但切勿被“低价房源”吸引，需仔细核查房源产权（是否有抵押、查封）、房龄、物业等情况，避免买到产权有问题或后期维护成本高的房源；购买新房时，优先选择中海、华润、深铁等头部房企开发的项目，关注项目资金情况和交付进度，规避烂尾风险。

四、业主指南：如何把握出货/持有时机？

1月二手房成交量大幅提升，对于业主而言，当前市场回暖是出货的好时机，但不同类型的业主，策略需有所不同，核心建议如下：

1. 刚需置换型业主：抓住窗口期，果断出货

若你是刚需置换业主（想卖小换大、卖远换近），当前是绝佳的出货时机：一方面，二手房成交量回暖，看房量和意向客户增多，成交周期缩短；另一方面，“卖旧买新”政策持续支持，置换成本降低。建议合理定价（参考同小区近3个月成交均价，不要过高溢价），优化房源展示（打扫卫生、整理软装），配合中介带看，抓住春节前的最后一波成交窗口期，快速出货，避免后期市场波动。

2. 核心区优质房源业主：稳健持有，适度溢价

若你持有的是南山、福田、宝安核心区，或是龙岗核心片区的优质房源（地铁口、学区房、次新房），这类房源抗跌性强、需求旺盛，可选择稳健持有，无需急于出货。若有出货意愿，可适度溢价（溢价幅度控制在5%以内），依托房源稀缺性，吸引改善型客户；长期来看，随着城市红利释放，这类房源仍有一定的增值空间。

3. 非核心区刚需房源业主：合理调价，快速去化

若你持有的是远郊片区、配套薄弱的刚需房源，这类房源当前面临较大的抛压，且受保障房政策分流影响，需求有限。建议摒弃“惜售”心态，合理下调价格（下调3%-5%），以价换量，快速去化；若长期持有，后期可能面临价格波动、成交困难的问题，不如趁当前市场回暖，及时置换到更优质的片区。

4. 商办类房源业主：区分房源品质，优化资产配置

对于持有商办类房源（公寓、商铺）的业主，若房源位于核心地段、租金回报率稳定（超4%），可继续持有，享受稳定的租金收益；若房源位于偏远地段、空置率高、租金回报率低，可趁当前商办市场升温，及时出手，优化资产配置，置换为住宅类房源或核心区优质商办房源。

五、总结与后市展望

总体来看，2026年1月深圳楼市实现“开门红”，二手房领跑回暖、新房结构性向好、政策红利持续释放，市场信心逐步修复，整体呈现“稳中有升、分化加剧”的态势。

展望后市，2026年一季度，后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市，存量安居房项目有序推出，叠加APEC会议城市红利、常住人口净流入及后续可能的LPR调降，深圳楼市有望延续回暖态势，但仍将保持稳健，不会出现“非理性暴涨”，区域分化和产品分化将成为常态。

对于刚需而言，当前是“政策友好、价格企稳”的上车窗口期，核心是“按需购房、聚焦性价比”；对于业主而言，需根据房源类型和自身需求，灵活调整出货或持策略，抓住市场回暖的机会优化资产配置。

最后，提醒大家：楼市回暖不代表“闭眼买就赚”，无论是刚需还是业主，都需保持理性，结合自身情况做出决策。

你对1月深圳楼市有什么看法？刚需该趁机上车吗？业主该及时出货吗？欢迎在留言区聊聊你的观点～

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