1月份 | 深圳楼市 成交数据

深圳楼市，1月份，一、二手房表现如何？

一手房成交：1692套，同比下降36.75%，环比下降34.9%

其中一手住宅成交：1499套，同比下降56%，环比下降9.4%

二手房成交：6661套，同比上涨20.6%，环比上涨2.4%

其中二手住宅成交：5281套，同比上涨14.32%，环比上涨6.9%

1月楼市成交分析

分析“2026年1月1日-31日深圳全市新房（认购）各区数据”

2026年1月深圳新房认购数据深度分析

2026年1月的深圳楼市认购数据就新鲜出炉了。刚需撑住基本盘，罗湖商办突然爆发！作为春节前的传统淡季，这个月的数字其实比我预想的要稳——全市新房一共认购了2289套，虽然不算火爆，但也能看出深圳楼市的基本盘还是挺有韧性的。

先看整体的物业结构，住宅还是绝对的主力，一共卖了1388套，占了六成还多。剩下的办公和商业也有亮点，办公卖了562套，商业321套，还有18套是车位、仓储这类配套小物业，对大局影响不大。简单说就是，刚需买房的需求还在撑着市场，而核心区的商办项目因为旧改，突然迎来一波集中爆发。

先聊大家最关心的住宅。1388套住宅里，龙华、龙岗、光明这三个区加起来就占了一半还多，这其实很能说明现在深圳买房的主流逻辑。

龙华这个月卖了292套，直接拿了全市第一。为啥这么火？说白了就是“量大价优”。龙华现在的新盘价格基本在4-5万/㎡，比福田、南山便宜一大截，又靠着北站商务区的规划利好，交通也方便。很多在福田、南山上班的年轻人，预算有限又不想住得太远，龙华就成了首选。加上龙华自身的产业也在导入，本地的刚需也不少，几个新盘一集中推售，去化自然就快。

龙岗卖了245套，排第二。作为深圳传统的供应大区，龙岗的刚需盘一直很多，价格稳定在3-4万/㎡，对东部的地缘客户和预算有限的年轻人来说，是个踏实的选择。没有什么特别的爆发，就是稳稳当当的去化，毕竟刚需盘的存量摆在那里。

光明卖了239套，排第三。这几年光明的热度一直没降，科学城的配套落地越来越快，地铁13号线通了之后，去南山、福田更方便了。3-4万/㎡的价格，加上新区的规划红利，吸引了不少想“抄底”的刚需买家，大家都看好光明的长期潜力。

反观福田、罗湖这些核心区，住宅认购量就少得可怜，福田才20套，罗湖16套。不是没人买，是真没货。核心区的城市更新周期太长，新增供应特别稀缺，好不容易出来的项目都是8万+的高端改善盘，客群本来就小众，推量又少，自然卖不动几套。倒是南山，虽然认购量没进前三，但183套的数字也很扎实，毕竟南山的房子单价普遍在8-12万/㎡，能卖这么多，说明高端改善的需求还是很稳的，核心地段的房子永远不愁买家。

所以对普通刚需来说，接下来的趋势很明确，想上车就盯着龙华、光明、龙岗这些新区和近郊，供应足、价格亲民；如果是买核心区的改善房，就得做好“等货”的准备，而且价格只会稳中有升，稀缺性摆在那里。

聊完住宅，咱们再看看商办市场，这个月的亮点绝对在罗湖。全市562套办公认购里，罗湖一个区就占了504套，差不多90%的份额，这简直是爆发式增长。为啥罗湖突然这么猛？核心原因就是旧改。笋岗、蔡屋围这些片区的旧改项目，终于在这个月集中交付了，一下子放出了大量的商办房源。而且这些房源大多是整层、整栋卖的，都是企业或者大投资客出手，要么是企业自己升级办公场地，要么是看中核心区商办资产的长期价值。这也说明，深圳的企业和投资客，还是愿意把钱砸在核心地段的商办项目上。相比之下，福田卖了44套，南山14套，都是核心商务区的正常去化，而外围区一套办公都没卖出去。这也印证了商办市场的分化，核心区越热，外围区越冷，只有核心地段的商办才有人接盘。

说完办公，商业市场的表现也值得一提。全市321套商业认购里，南山一个区就卖了254套，占了近八成。这主要是因为前海自贸片区的商业配套在升级，不管是社区商业还是集中式商业，都吸引了不少品牌商家和投资客。科技园、蛇口这些成熟商圈的存量商业，也在稳定去化。而罗湖、福田的商业，主要是老城区的成熟商圈在去化存量，新增供应很少。至于龙岗、坪山这些外围区，商业基本都是社区底商，服务周边住户，去化平稳但体量不大。

总的来说，这个月的深圳楼市，给我们传递了几个明确的信号，住宅市场里，刚需和刚改还是基本盘，新区和近郊会持续主导供应，核心区的住宅会越来越稀缺，价格也会稳中有升；商办市场里，旧改会继续驱动核心区的供应，企业和投资客布局核心资产的趋势会越来越明显；区域分化会越来越严重，核心区搞商办，外围区搞住宅，新区承接外溢需求的作用会越来越重要。展望2026年，我觉得商办市场的热度会延续，因为还有不少旧改项目要交付；住宅市场还是得看新区的供应节奏，刚需盘依然是去化主力。对普通买家来说，如果是刚需上车，优先考虑龙华、光明、龙岗；如果是投资商办，就盯着罗湖、南山的核心地段。

继续分析“2026年1月1日-31日深圳全市一二手房住宅各区数据”

各位朋友，我们来看刚出炉的2026年1月深圳楼市网签数据！

先看整体格局，这个月全市二手房成交5431套，是新房成交1499套的三倍还多，这已经很能说明问题了——深圳作为成熟的都市圈，楼市早就进入了存量交易主导的阶段，核心区域的二手房流动性远高于新房。新房成交不到1500套，一方面是当前新房供应节奏偏缓，受推盘计划和预售审批的影响，另一方面也反映出外围区域的新房去化压力其实不小；而二手房能突破5000套，主要是核心区成熟配套带来的持续流通性，大家买二手房图的就是即买即住、配套现成。

再看新房成交的区域表现，龙华区以361套拿下全市第一，这个结果并不意外。龙华作为福田北拓的核心承接区，4号线、6号线的地铁网络已经成熟，红山、上塘一带的商业和学区配套也跟上了，加上大量适配刚需和刚改的产品供应，自然成为全市新房去化的压舱石。紧随其后的是宝安，成交282套，这里面是双轮驱动——既有前海辐射下新安、西乡的改善型项目，也有沙井、松岗的刚需大盘，西部的规划利好一直吸引着福田、南山的外溢需求。光明和龙岗并列第三，都是237套，光明靠的是科学城规划和价格优势，主打刚需产品；龙岗则是坂田、大运的刚改盘，加上坪地、平湖的刚需盘，共同稳住了外围刚需市场的基本盘。南山的新房成交146套，别看数量不多，其实都是深圳湾、科技园周边的高端豪宅，客群精准且购买力极强，属于典型的“量少价高”。反过来看福田、罗湖这两个核心老区，新房成交只有28套和23套，主要是土地资源基本耗尽，只有零星旧改项目推出，供应枯竭自然成交低迷。至于盐田、深汕、大鹏这些区域，盐田以小众海景豪宅为主，深汕距离核心区太远配套跟不上，大鹏则是旅游度假属性突出，住宅需求极弱，直接导致成交陷入冰点，大鹏更是一套新房都没卖出去。

接下来是二手房的表现，这里面龙岗区以1237套的成交量遥遥领先，接近南山、福田、罗湖三区的总和。龙岗是深圳面积最大、存量房基数最高的区域，坂田、大运的改善需求，加上坪地、平湖的刚需需求，共同推动了这么高的成交量，也反映出刚需客群在二手房市场的绝对主导地位。南山、福田、罗湖三个核心区的成交都在800套以上，活跃度极高，南山依托科技园、后海的高薪人群，福田靠CBD的商务客群，罗湖则是成熟学区和配套吸引着换房家庭，这三个区的二手房换手率常年位居全市前列，是深圳楼市真正的价值压舱石。宝安的二手房成交765套，主要受益于前海概念的持续发酵，新安、西乡这些成熟板块的二手房因为配套完善、交通便利，成了刚需和改善客群的热门选择。龙华的二手房成交460套，红山、上塘的学区房和成熟商业配套，吸引了不少从福田外溢过来的刚需刚改家庭，成交一直很稳定。而光明、坪山这些新兴区域，二手房市场还不成熟，存量房少，加上大家更倾向选择新房——毕竟新房供应量大、部分项目还有价格倒挂，所以二手房成交低迷，光明只有127套，坪山也才137套。盐田、大鹏、深汕的二手房流通性更差，盐田以海景房为主客群小众，大鹏、深汕则是区位偏远、配套薄弱，几乎没有流动性，深汕更是一套二手房都没成交。

从新房和二手房的联动来看，我们能发现深圳楼市的底层逻辑，核心区比如福田、罗湖，新房供应枯竭，二手房成了流通主力；而外围区比如龙华、光明，主要靠新房供应支撑成交，这就是典型的“核心区靠存量，外围区靠增量”。另外，刚需客群更爱选外围区的新房，因为户型新、规划好；而改善和学区需求的客群，更依赖核心区的二手房，因为配套成熟、即买即住，这也导致了“新房热区不等于二手房热区”的格局——比如龙华新房卖得最好，二手房却只排第四；龙岗新房成交一般，二手房却是全市第一。还有一点值得注意，大鹏、深汕这些远郊区的成交低迷，说明深圳楼市的需求仍然高度集中在核心区和近郊区，所谓的“都市圈外溢”效应还没有真正显现，大家对远郊房产的接受度依然很低。

最后给大家一些实际的建议。如果是刚需购房者，优先考虑龙华、光明、龙岗的新房，这些区域供应充足、价格稳定，重点关注地铁、学校等配套的落地进度；如果是改善或者看重学区的家庭，核心区比如福田、南山、罗湖的二手房是更好的选择，尤其是带优质学区的次新房，配套成熟、流通性强。至于盐田、大鹏、深汕这些区域，除非是自住需求，否则尽量不要碰，流通性太差，变现难度很高。对开发商来说，建议加大龙华、宝安、光明这些刚需热区的供应，匹配客群需求；核心区的项目可以走“高端小众”路线，精准定位改善客群，千万不要在大鹏、深汕这些非核心区域盲目拿地，去化风险极高。对投资者来说，核心逻辑还是优先布局南山、福田、宝安的二手房，流动性强、保值性好；外围区域的房产需要长期持有，等待配套落地再考虑增值，盐田、大鹏这些旅游属性强的区域要坚决避坑，投资回报周期太长，不确定性也高。

好了，今天的解读就到这里。如果你对某个区域的具体项目感兴趣，或者想知道自己的预算该怎么选盘，都可以在评论区留言，我会一一给大家解答。