深圳楼市“老破小”逆袭

2026年1月27日，深圳楼市数据发布，据乐有家研究中心最新统计，2025年深圳二手住宅市场呈现显著新变化：“老破小”成为众多购房者的优选，其中总价500万元以下房源成交占比超半数，300万元以下房源成交占比从年初21.9%增至年末28.2%，增幅达6.3个百分点。

更引人注目的是楼龄维度的转变，与2021年相比，21-30年楼龄房源成交占比从20.8%升至33.6%，30年以上楼龄房源从2%升至6.2%，这意味着2025年深圳近四成二手房买家选择了楼龄超20年的房源。

2025年深圳二手住宅市场迎来结构性转变，全市网签成交56217套二手住宅，这一数字的特殊意义在于，二手房成交占比已从2023年的47%跃升至60%，标志着深圳住宅交易正式进入二手房主导阶段。

从总价分布看，500万元以下房源成为成交主力军，占比超半数，而300万元以下房源6.3个百分点的年度增幅，更直观反映出市场购买力的向下重构。

这种价格区间下沉并非单纯数字波动，而是购房者预算适配的理性选择，推动更多人将目光投向此前被忽视的老旧房源。

从成交结构的全市数据，聚焦到核心区域的具体表现，老房子的热度分布更具指向性。

在福田、南山、罗湖三大传统核心区，老旧房源成交占比居高不下，其中21-30年楼龄房源成交占比分别为58.1%、41.4%、41.2%，30年以上楼龄房源占比也达11.6%、6.3%、15.5%。

叠加后可见，福田区楼龄超20年的房源成交占比接近七成（69.7%），罗湖区达56.7%，南山区达47.7%。这一数据清晰表明，在配套成熟的中心城区，楼龄已不再是首要决策因素，地段与生活便利性的权重持续上升。

2025年深圳二手住宅市场呈现价格与面积反向变动的特征。与2021年相比，套均成交价从673万元降至588万元，降幅明显；而套均成交面积则从89平方米增至100平方米，增加11平方米。

这一变化背后是购房逻辑的深刻转型——曾经“高价换核心区小面积”的模式，正被“合理总价换更大居住空间”的实用主义取代。

本质上，相同预算下，核心区老破小能提供比偏远新房更优的面积性价比，这也是老旧房源成交量攀升的直接原因之一。

市场转向的核心动力的是积压刚需的释放与部分投资需求的理性回归。随着房价调整至合理心理价位，大量观望刚需入市，他们摒弃“唯新房、唯低楼龄”的执念，将核心区“老破小”（特指深圳核心区楼龄20年以上、总价500万以下的小户型二手住宅）作为首选，看重其低总价、全配套的确定性优势。

同时，部分投资者也重新布局这一板块，聚焦核心区小户型老房的稳定租金回报率与高出租率，以获取持续现金流为目标，更看重长期持有安全性，而非短期升值潜力。

2025年9月深圳楼市限购政策松绑（含多孩家庭购房资格放开、改善型购房首付比例下调等），直接激活了改善型家庭的换房需求。

在“好房子”理念推广下，改善家庭愿意以合理价格出售手中老旧房源，置换品质更高、配套更优的新房或次新房，这一过程形成了良性循环：刚需以可控成本承接老旧房源，改善家庭实现居住升级。

双方对价格预期逐渐趋同——卖方接受“降价脱手”的现实，买方认可“价格到位即入手”的逻辑，进一步推动老旧房源成交活跃。

深圳楼市下半场，地段价值仍是不可替代的核心优势。中心城区成熟的商业、医疗、教育配套，以及便捷交通，构成了老破小的核心吸引力。

尽管地铁网络完善缩小了通达性差异，但核心区配套资源的集中度优势依然显著，足以弥补楼龄不足，尤其契合重视时间成本与生活便利的购房者需求。

此外，深圳推进的城市更新与老旧小区改造工程，也为老房注入新的价值预期，政策导向为这一板块带来更多可能性，让购房者在决策时更倾向于优先考量地段与配套，而非单纯纠结楼龄。

福田、罗湖的市场表现尤为典型，近七成或超半数购房者选择20年以上楼龄房源，这一信号明确指向：在深圳这样的一线城市，成熟地段与便捷生活的价值，远胜于楼龄数字本身。

这一趋势的兴起，也标志着深圳楼市进入更理性的发展阶段，购房者正基于真实需求与预算，做出更务实的居住选择。

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