深圳楼市,缩影更真实了...
作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
在深圳，原来海景也会“不值钱”。
海景到底值不值钱？
这几天，深圳的豪宅中信信悦湾刷屏深圳人的朋友圈，均价24.44万/平，套内均价约32万/平，让市场一阵感叹——真好，只卖有钱人。
其中，项目最为出圈的特点除了价格，就是超高层大户型以及独一无二的海景。
所以也有人评价，中信信悦湾的价格，有一半是要为海景买单。
但放眼整个深圳，并非所有海景都能卖很贵的价钱。
因为如果说海景是稀缺的，按道理盐田的看海的住宅，也能捅破天花板的价格才对。
盐田区域与前海、蛇口一样拥有港口，港口吞吐量还长期位于深圳首位，也拥有能与香蜜湖公园媲美的恩上湿地公园，人文上还有盐田港夜市、中英街等。
但似乎在盐田的住宅，无论新老住宅，都未能跑出市场的溢价。
盐田的海景住宅，像被甩在了火车尾，连宝安碧海，龙华梅林关，甚至龙岗的大运中心、龙华大浪的价格都几乎比不上。
最近，位于沙头角的美盛梧桐印海也如此。
地理位置上，靠山望海；
周边配套也齐全，约600米直线距离就是盐田区政府，一路之隔是海心公园；
与2/8号线盐田港西站直线距离约700米，步行约560米即可到达深圳市高级中学盐田学校，步行约800米可达盐田区最核心的商业配套壹海城约25万㎡；
品质也依照豪宅的标准设计，270°的全景舱卧室，窗墙比达到1:0.6，自带约4600平米的文体中心，配有泳池健身房，网球场、羽毛球场、约500㎡儿童乐园，公区设计采用进口材料，专梯入户。
从项目的外立面来看，肉眼可见的建设质感。
但157套102~301平户型开盘备案定价，只定格在均价约50900元/㎡，总价区间约446万～2219万的区间。
而这样的质感以及环境配置，放在南山区域，价格是需要翻三倍的。
但项目备案价格并未体现出太多的溢价。
说明什么问题？
拥有海景资源并不一定能给住宅带来价值质的飞跃。
否则，按照海景是稀缺资源的逻辑，盐田的海景住宅，包括美盛梧桐印海能卖出高价，甚至捅破价格的天花板才对。
价格甚至定得比盐田沙头角 2025年9月入市的合泰嘉悦公馆（均价约57500元/㎡，总价区间约362万～670万）以及盐田港2022年12月入市的山海天成（均价约52500元/㎡，总价区间约460万～998万）还便宜。
更重要的是，即使项目品质，配套资源优质，也有一定的短板。
如项目容积率偏高，达到了6.53；
项目为毛坯交付，需额外增加装修费用；
停车位稍微有点紧张，总共857户，车位有780个，车位占比约1:0.91；
总户数为857套，但居住氛围没那么纯粹，还包含了360套保障性住房，保障性住房占比超42%；
部分户型设计布局与市场需求错配，对外宣传“新规110%得房率”，实际备案显示得房率约76%，建面约102㎡户型，三进深过深，开间为单开间，房两厅两卫，实际报建仅两个房间等
市场的底层逻辑
而定价未能像南山、福田如今的新规住宅一般，定出更高的溢价，除了项目自身的因素，更多是盐田的产品本就不容易。
长久以来，盐田整个板块都处于被市场所忽视的状态。
涨的时候，涨得慢，回落的时候却又跟随市场的幅度，导致市场的偏好预期也一直处于摇摆当中。
市场牛市阶段，成交量活跃，盐田区二手房2021年高峰期成交均价约5万一平，也是盐田区近15年来的价格峰值，此后价格逐渐回落，截至2025年四季度，成交均价已回落到约3.5万元/平。
盐田2018年的壹海城四区，2020年—2022年高峰期约61平户型，成交单价去到了约6万/平，但今年9月同户型成交单价只剩2.75万一平左右。
2021年11月，市场相对高位的阶段，鹏瑞北区尚府入市的单价区间约为5.13万—6.45万元/平；2022年7月市场调整阶段，鹏瑞南区尚府的备案单价区间约为3.61万—6.14万/平。
如今最新的成交价，鹏瑞尚府只剩“4字头”。
今年11月，鹏瑞尚府成交3套房源，两套约65.78平户型，一套成交总价约266万，成交单价约4.04万/平，一套成交总价约271万，折合单价约4.12万/平。
还有一套则是约91.81平户型，成交总价约427万，折合单价约4.65万。相比市场境况好的备案价便宜了近万元一平。
如果市场的变化，让购房群体一直在盐田置业处于摇摆的过程中，那么影响盐田价格向核心区域价格看齐的阻碍，是盐田自身的地段位置。
成也萧何败也萧何，盐田的环境，人文，气候确实宜人，是深圳少有的“世外桃源”，无论是环境绿野，还是文娱设施，又或者是生活的烟火气，去过盐田的人都能亲身感受得到。
但也正因如此，盐田向外扩张的发展也受到了限制。
地理条件受三面环山限制，导致区域内缺乏连片产业用地，也“斩断”了盐田与罗湖、福田、南山、龙岗的产业联系。盐田最核心的产业依旧是临港，港口产业，港口吞吐量常年位居深圳首位。
但港口产业涉及物流，仓储，贸易等，相对南山的高新科技、互联网，福田的金融贸易，坪山的新能源，医药这些产业来说，对年轻人的吸引力没那么强。
本地的这些产业，往往薪资待遇也不及新兴行业或领域的待遇，在没有新兴的优质产业情况下，就难以吸引更多的人群，吸引更多的高收入人群，那么房价也就缺乏一定的支撑。
其次，也正是由于三面环山的地理格局，导致盐田区与深圳其他区域的交通链接薄弱，区域内仅有一条8号线，还需接驳2号线才能进入市区。在深圳的14个综合交通枢纽规划中，连光明、平湖都有所规划，而盐田却未能入选。
从盐田驱车到福田、南山、宝安这些地方，动辄一小时，这也让很多外区购房者望而却步。
还有就是盐田的城市规划中，长期也缺乏人口导入，导致单一的“居住”功能明显。
而盐田的海景房也证明了一个楼市的基本事实——没有足够的产业，人口支撑的海景住宅，其实无法单凭单一的居住功能体验，就让市场买单。
美盛梧桐印海也只是盐田住宅的一个缩影。
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