深圳7月上旬二手住宅成交观察:核心区韧性凸显,大小户型价差持续拉大

福田区159套成交中，板块之间的分化同样清晰。

香蜜湖板块价格体系最为稳固。熙园以27.2万/㎡创下全市单价之最，294平7室成交8000万，167平3室成交2710万（16.2万/㎡）。侨香村91平3室成交829万（9.06万/㎡），整体价格未见松动迹象。

景田板块方面，香蜜三村价格出现小幅反弹，131平3室以656万（5.03万/㎡）成交，较前期低点有所修复，反映出该片区配套成熟、通勤便利的区位价值正在被重新评估。

八卦岭板块则仍在调整通道中。八卦岭宿舍7月16日一天内成交多套23平左右的1房，总价均为85万（3.68万/㎡），价格调整仍在进行中。该片区因楼龄偏老、产品力有限，在当前的买方市场中议价能力较弱，短期内价格反弹的动力不足。

03.宝安区

7月上旬成交数据

宝安区106套成交中，中心区与外围板块的分化同样明显。

宝安中心区方面，

熙龙湾一期193平4室以2050万（10.62万/㎡）成交，保持了"10字头"的价格水平，但当前成交节奏较前期有所放缓，买家观望情绪略有加重。

金泓凯旋城二期则出现了一定程度的价格回调，142平4室成交997万（7.00万/㎡），143平4室985万（6.91万/㎡）。部分前期高位入手的房源，近期成交价已回落至"6字头"，对于前期追高买入的业主而言，资产价格面临一定调整压力。

碧海板块的泰华阳光海小区170平6室成交1062万（6.26万/㎡），华丰前海湾88平3室525万（5.94万/㎡），价格处于相对合理区间，成交节奏保持平稳。

03.龙华区

7月上旬成交数据

龙华区102套成交中，不同板块的表现差异显著。

民治板块的鸿荣源博誉府价格保持坚挺，143平4室以915万（6.38万/㎡）成交，显示出改善型购房者对品质次新盘的高度认可。同片区的春华四季园小户型价格出现轻微反弹，74平3室成交360万（4.84万/㎡），70平3室345万（4.93万/㎡），较前期低点有小幅回升。

龙华中心板块的卓越和奕府价格表现则相对疲软，111平3室成交508万（4.57万/㎡），即便有深圳中学概念加持，也未能有效拉动价格上行，反映出概念炒作在当前市场环境下的边际效应正在递减。

梅林关板块方面，保利招商龙誉的小高层产品价格稳健不少，125平4室成交799万（6.39万/㎡），在当前市场环境下表现出较强的抗跌性。

04.龙岗区

7月上旬成交数据

龙岗区241套成交领跑全市，但在"量大"的同时，价格表现并不乐观。

布吉石芽岭板块的鸿荣源尚峰，作为片区内品质较好的次新盘，近期价格也出现了一定松动。69平2室成交310万（4.52万/㎡），76平3室367万（4.80万/㎡），价格稳定性较前期有所减弱。连尚峰这样的区域标杆都难以完全稳住价格，说明龙岗整体市场仍面临较大的价格调整压力。

大运新城、龙岗中心城等板块则大量出现"2字头"甚至"1字头"的成交，刚需上车门槛持续降低。

05.罗湖区

7月上旬成交数据

罗湖区154套成交中，整体呈现"低价走量"特征，但部分次新盘表现突出。

黄贝岭板块的合正荣悦价格整体坚挺，87平3室成交728万（8.37万/㎡），207平4室成交1620万（7.83万/㎡），是罗湖区少有的高价成交案例，体现出次新盘（2013年建）的品质溢价。

相比之下，春风路、布心等板块大量成交200-400万的中小户型，单价普遍在3-5万/㎡。罗湖整体"价格洼地"的属性，使其成为预算有限的刚需客群的重要选项。

06.其他区

7月上旬成交数据

光明区成交55套，龙光玖龙台一期的大户型表现突出。137平5室以803万（5.85万/㎡）成交，价格依旧坚挺。这一现象并非孤例——目前偏远区域中，品质小区的大户型整体都与小户型拉开了明显的差价，反映出改善型需求对居住品质的追求正在超越单纯的价格考量。

坪山区成交40套，单价普遍在1.8-2.8万/㎡区间，是全市价格最低的区域之一，适合预算极度有限的刚需客群。

盐田区成交24套，价格在2-4万/㎡区间，以度假和养老需求为主。

总结 / SUMMARY

全市有记录谈价率的样本中，平均议价空间约为-11.2%。这一数字较2025年底的高点（约15-20%）已有明显收窄，

不同板块之间差异显著：

核心区豪宅（恒裕滨城二期、招商玺家园等）：谈价率接近0%，业主几乎不让价

核心区改善盘（华润城、熙园、海纳公馆等）：谈价率3-8%

普通住宅和远郊盘：谈价率普遍在10-20%，部分超过30%

这表明，当前市场并非简单的"涨价"或"降价"，而是一个高度分化的结构性市场——好房子不愁卖，差房子不好卖。

7月属于地产传统淡季，整体成交中规中矩。 但"淡季不淡"的特征依然明显，市场活跃度高于往年同期。核心区韧性凸显，边缘区域小幅调整，市场整体处于"筑底企稳"的阶段。