深圳知己知彼商业管理公司：商业地产招商特战队，专业解决商铺和商户招商落地难题！提供名牌轻资产输出中介服务！提供通过招商融资，进行项目盘整盘活服务！招商、购物中心轻资产输出接洽、不良资产盘整、地产融资 13360414721

华润在布吉落地的是布吉万象汇（2018年4月26日开业），它是深圳首座万象汇、布吉片区首个大型综合购物中心；下面以布吉万象汇为主体做深度复盘，并在必要处与南山万象天地的街区商业逻辑做对照，便于看清这条产品线的经验迁移与边界。

一、项目缘起：一片"不被看好"的土地

要理解布吉万象汇后来的成功，必须先理解它接手时的困境。

布吉地处深圳东大门，早年间受罗湖区外溢带动，经济虽有提升，但工厂与村民自建房野蛮生长、路网规划滞后，"断头路"交通与人口结构老化，让这个紧邻罗湖老牌商圈的区域长期面临"有消费力、无消费场"的尴尬。位于百鸽笼地铁站的项目主体竣工后整整两年未能成功开业，多家企业在考察后选择退出。

2018年4月26日，华润置地商服事业部接手该项目，以98%的开业率正式开门迎客。这个时间点值得玩味——它既避开了南山万象天地（2017年9月）的首发光环，又赶在深圳商业地产上升周期的关键节点入市。项目商业体量12万㎡，总建筑面积15万㎡，定位"创新型潮玩喜聚目的地"，是华润万象汇产品线的深圳首作。

💡 关键判断：布吉万象汇从一开始就不是一个"天赋型"项目。它的逆袭，本质上是一场关于"区域型购物中心该如何做生意"的教科书级运营实验。

二、发展历程：三个阶段的跃迁

第一阶段（2018年）：破局与引爆

开业6天客流突破100万人次，8个月销售额超12亿元，全年客流量突破1600万。这组数字放在2018年的深圳商业版图中是现象级的——对于一个"关外"区域型 mall 而言，几乎是不可能完成的任务。

这一阶段的制胜逻辑集中在三点：

1. 全首层 + 多入口的空间重构

华润接手后面对的是已建成建筑，改造空间有限。团队从引流与动线入手，通过"全首层"设计，围绕项目东南西北全方位打通入口，把地铁5号线百鸽笼站C出口的天然客流以最短路径导入场内各楼层。这种"内外疏导"的动线手法，破解了原建筑"盒子深、难到达"的痼疾。

2. 90%首进布吉的品牌闪电战

300多家品牌中，90%为首进布吉。其中包括：

• 主力店：华润万家、万象影城、H&M、Uniqlo、GAP、URBAN REVIVO、OCE

• 餐饮：西贝、云海肴、太二酸菜鱼、喜茶、奈雪的茶

• 体验：星际传奇、Meland、金宝贝、西西弗书店、海马体照相馆

• 布吉首店：布吉IMAX影院、深圳O·C·E北欧生活概念馆、深圳三只松鼠实体店、龙岗海马体照相馆

这种"首店矩阵"的策略意义在于：它不只是填补品牌空白，而是重新定义了布吉人对"购物"的认知。

3. Y-space餐饮主题街区的场景创新

布吉万象汇深化"年轻+潮玩"概念，在空间中嵌入自有IP形象与特色街区Y-space，把餐饮从功能配套升级为社交目的地。

第二阶段（2019-2022年）：沉淀与深耕

这一阶段公开数据相对较少，但从可查的运营动作能看出项目进入了"精细化运营"周期：

• 2019年深圳39个重点商业项目中，南山万象天地以38.5亿销售额位居季军——作为参照系，布吉万象汇作为区域型 mall，其销售体量虽不及市级标杆，但在深圳东部已确立龙头地位

• 核心5km小区渗透率从45%提升到68%，会员人数超90万，会员消费占比超50%，钻卡会员消费频次提升35%，金卡消费金额提升40%

• 2022年12月"百分百万象"年终盛典，5天创造5300+万元零售销售额，创项目开业以来历史新高；53个品牌门店单日业绩创新高，77个品牌商户门店单日业绩位列深圳第一

这组数据揭示了一个重要事实：布吉万象汇已经从一个"开业爆款"沉淀为"区域消费基础设施"。5km渗透率68%意味着在核心辐射圈内，每10个家庭中就有近7个被项目有效触达——这是区域型购物中心最健康的指标之一。

第三阶段（2023年至今）：存量时代的自我革命

进入2023年后，布吉万象汇面临的挑战发生了质变：

一方面，深圳东部商圈竞争格局正在重塑。随着商圈的分流，布吉片区不再是"唯一的东部消费目的地"。

另一方面，消费回归理性，消费者从"打卡尝鲜"转向"高频复购"，对品牌留存率和内容新鲜度提出更高要求。

从华润万象生活整体的运营思路看，布吉万象汇也在延续南山万象天地的"自我革命"逻辑——后者2024年租金收入已达9.76亿元，从首个完整运营年的3.73亿元到逼近10亿大关用了9年；而南山万象天地开业第9年仍在进行品牌筛选，"去网红化"、看重品牌留存能力与复购率。

布吉万象汇虽然体量不及南山万象天地，但其所处的区域型购物中心赛道，同样面临"从收割流量转向筛选价值"的核心焦虑。

三、成功经验：四个维度的深度拆解

1. 空间即战略：在限制中寻找最优解

布吉万象汇最值得称道的是：它承认了自身建筑条件的限制，并用运营智慧弥补了硬件的不足。

与南山万象天地"街区+MALL"的奢侈尺度不同，布吉万象汇是标准盒子形态，且地块狭长。但团队通过"全首层、多入口"的设计，把地铁口客流以最短距离分散到各楼层，本质上是在盒子内部模拟了街区的可达性。这种"以动线换体验"的思路，是区域型购物中心在空间受限条件下的最优解。

2. 首店经济的精准投放

90%首进布吉的比例，不是简单的"品牌堆砌"，而是精确的品类规划：

这种组合的科学之处在于：用快时尚和主力店保底流量，用网红餐饮制造话题，用体验业态拉长停留时间，用文创品牌提升调性——形成了一个完整的"流量-转化-留存"闭环。

3. 区域型购物中心的"会员深耕"范式

90万会员、50%+会员消费占比、核心5km渗透率68%——这三个数字放在一起，勾勒出布吉万象汇最深的护城河：它不是靠游客经济，而是靠"邻居经济"。

这与南山万象天地的逻辑截然不同。南山万象天地依赖全市乃至大湾区客流，靠首店、靠街区、靠文化内容；布吉万象汇则靠"每天下班路过买一杯喜茶、周末带孩子去Meland、节日和家人去西贝吃饭"的高频复购。前者拼的是"来一次的消费金额"，后者拼的是"来一百次的累计价值"。

4. 运营节奏的"持续迭代"

从开业时的"潮玩喜聚"，到Y-space街区的场景创新，再到年终盛典的5300万+爆发——布吉万象汇展现出的运营节奏感，是区域型 mall 中少见的。

特别是2022年终5天5300+万的业绩，发生在疫情冲击后的消费复苏期，说明项目已经具备了"节点引爆"的运营能力——不再依赖自然客流，而是主动创造消费理由。

四、经验与得失：冷静的复盘

✅ 得：做对了什么

1. 敢于接手"无人敢碰"的项目

布吉万象汇的前身是竣工2年无法开业的烂摊子。华润的胆识在于：看到了布吉55万辐射人口的真实消费潜力，而非被"关外"标签吓退。这是一次基于数据的逆向决策。

2. 用"全首层"破解盒子魔咒

在无法改变建筑形态的前提下，用动线设计模拟街区可达性，是区域型购物中心空间运营的典范。

3. 首店矩阵的时机把握

2018年正是国际快时尚和国民茶饮的扩张窗口期，布吉万象汇用90%首进布吉的比例，精准踩中了品牌方"下沉区域"的战略需求。

4. 会员体系的早期布局

90万会员的积累不是一蹴而就的，这要求运营团队从开业第一天就把"会员思维"植入运营全流程。

⚠️ 失：尚未完全破解的难题

1. 硬件天花板明显

受限于原建筑条件，布吉万象汇无法像南山万象天地那样通过"街区+MALL"的物理形态创造公共空间运营的可能性。后者2022年推出的MIXTURE潮流厂牌，在高街打造mxtr街区8家快闪空间，5个月内带来超千万元业绩增量及近200万元租金增量——这种"空间即内容"的玩法，盒子型 mall 难以复制。

2. 业态升级的压力

公开材料中未披露布吉万象汇近年的详细品牌调整数据，但从深圳整体商业趋势看，区域型 mall 普遍面临高化美妆集群、轻奢品牌的升级压力。布吉万象汇虽然在首层引入了高化品类，但相较于市级标杆仍显单薄。

3. 商圈分流的挑战

随着深圳东部商业供应的增加，布吉万象汇的"唯一性"正在被稀释。如何在存量竞争中保持68%的5km渗透率，是未来最大的考题。

4. 数据透明度不足

相比于南山万象天地每年披露的租金收入、品牌更新率（年超40%）等细化指标，布吉万象汇的公开运营数据相对有限，这在某种程度上影响了行业对其成功经验的完整萃取。

五、行业启示：区域型购物中心的"布吉样本"

布吉万象汇的9年，实际上回答了区域型购物中心的一个根本问题：当项目无法成为城市地标时，如何成为"区域不可替代"？

它的答案是——

📌 不做最大的，做最近的；不做最潮的，做最常来的；不做最贵的，做最懂邻居的。

具体可归纳为四条可复用的方法论：

第一，逆向选址的勇气。别人看到的是"关外、断头路、工厂区"，布吉万象汇看到的是55万辐射人口的真实消费力。

第二，空间限制的创造性转化。"全首层+多入口"的本质，是用运营智慧弥补硬件不足，这为所有接手存量项目的运营商提供了范本。

第三，首店经济的区域化应用。首店策略不应只属于市级标杆，区域型 mall 同样可以通过"首进区域"的品牌矩阵重建当地消费认知。

第四，会员深耕的长期主义。90万会员不是KPI，而是9年持续运营的复利结果。区域型购物中心的真正护城河，是"邻居们用脚投票的每日习惯"。

六、写在最后：一个未完待续的样本

2025年龙岗政府在线的最新介绍中，布吉万象汇被定义为"深圳东部美好生活聚集地"——这个定位本身，就是9年运营沉淀的结果。

它或许永远无法像南山万象天地那样，成为深圳的潮流首发地、轻奢聚集地、年品牌更新率超40%的实验场。但它在属于自己的赛道上，证明了区域型购物中心同样可以成为"教科书般的案例"。

未来的布吉万象汇，面临的将是一场新的战争：如何在深圳东部商业供应激增的环境中守住68%的渗透率？如何在Z世代成为消费主力的时代，让"潮玩喜聚"的定位持续年轻化？如何用数字化手段把90万会员的消费价值进一步挖掘？

这些问题，南山万象天地用"街区+MALL+MIXTURE"给出了一种答案；布吉万象汇作为区域型购物中心的标杆，它的下一步自我革命，同样值得行业期待。

⚠️ 一个容易被忽视的细节：华润万象生活的产品线逻辑中，万象城是"都市商业综合体"，万象天地是"升级创新版"，万象汇是"区域商业中心"。布吉万象汇的成功，本质上是万象汇这条产品线在深圳的立基之战——它证明了区域型购物中心不仅能活，而且能成为"区域标杆"。这个意义，远超单个项目的财务回报。

数据说明：本文涉及的销售、客流、品牌等运营数据均来源于赢商网、龙岗政府在线、乐居财经等公开报道，部分近年细化运营指标（如最新年度销售额、租金收入、品牌更新率等）华润方面未单独披露，故未做精确量化表述。布吉万象汇与南山万象天地分属华润不同产品线，本文在数据引用时已做明确区分，避免混淆。