深圳福田又出海景“顶流”新盘了!首推105m²做4房即将入市!

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福田，终于又有海景房了！福田的新房供应，向来是深圳楼市的“稀缺品”。

数据分析：今年上半年，福田以4774套的新房网签量位居全市第二，环比上涨9%，成交均价约7.0万/㎡。而随着“4·29”新政落地，福田新房签约同比涨幅超过160%，在三大松绑区中涨幅最大。市场热度，肉眼可见地在向核心区集中。

但福田核心区的海景新房，更是稀缺中的稀缺。

近日，重磅消息传来——福田文化创意园旧改项目正式备案定名为【澐海元境府】 。作为中建壹品最高端「元境系」深圳首作。项目自带深圳湾海景资源，最新营销节点同步流出，一时间成为福田改善圈热议焦点。

据透露，项目将打造新规产品，近100%使用率，大约200多套，105㎡可做到4房1卫，首推价格惠非常惊喜！预计近期9月份开放展厅，10月份开样板，预计10/11月份入市！

福田区沙头街道新洲路与福强路交汇处西南侧（近地铁7号线沙尾站B口，步行约300米）。原址是2007年投入运营的深圳文化创意园，运营了整整16年。如今，这里即将蜕变为一座总建筑面积约30万㎡的城市综合体。

一、项目背景：中建深圳首个旧改，顶豪产品线落地

澐海元境府前身就是大家熟知的福田文创园城市更新项目。

早在去年，中建三局联合体拿下项目EPC总承包；同年年底，中建壹品以 32.72亿元拿下项目开发权，这也是中建三局布局深圳第二个项目，中建系在深圳落地的首个城市更新项目。

项目基本信息：

项目拆除用地43453㎡，开发建设用地约2.57万㎡；总占地约2.58万㎡，总建面近30万㎡，规划容积23.13万㎡，容积率：7.73。住宅约15.49万㎡（内含大量保障房），同时规划商业办公、公共配套，属于集居住、商务、教育于一体的大型综合更新社区。

从最新的效果图看，外观设计非常高端，大面积的玻璃外墙，看着相当现代化。

中建壹品内部打造三大产品序列，定位清晰：

元境系：顶级豪宅

元著系：高端改善

元颂系：刚改产品

项目定名「澐海元境府」，足以看出开发商定位，冲击福田滨海高端改善市场。在此之前，中建壹品在深圳开发龙华鹏宸云筑、光明观玥名邸，澐海元境府是第三个项目，也是产品层级最高的一盘。

项目一共分三期，一、二期位于02地块（B109-0078地块），其中一栋1、2单元和幼儿园是一期，一栋3、4、5单元为二期。占地面积18466㎡，总建面约18万㎡，规划4栋46层、1栋31层住宅以及1所12班幼儿园，户数789户，含保障房216户。

三期是01地块（B109-0077地块），规划1栋21层办公楼+1栋46层住宅，非本次报建，具体数据还未公布。03地块：规划18班公立小学。

澐海元境府北区，由1栋46F保障房和1栋21层写字楼组成，没有可售商品房，位置靠后。

南区地块，由4栋商品住宅和1栋保障房(4单元)组成，不过从下图看，保障房并没有和商品房区隔开，不知道后面会不会单独管理。

从澐海元境府命名和平面图来看，定位比较高端，大门高约13米，长近70米；有屋面式空中园林，还做了下沉式庭院。

首批推售大约200多套房源。市场传闻：项目采用新规户型设计，套内使用率接近100%，入门户型105㎡可以做到四房两厅两卫，对于福田改善家庭吸引力十足。业内普遍预判均价约10万/㎡，网传首开价格会有惊喜折扣，具体优惠政策暂未对外释放。

105户型图可以参考一下龙华中建

二、 项目核心优势

🚗交通出行：

距离地铁7号线沙尾站B口仅约300米；距离3号线益田站大约600米。7号线串联车公庙枢纽，可换乘1/9/11号线，快速通达福田CBD、科技园、前海；临近福强路、滨河大道，自驾出行便捷，深港通勤人群友好。

🏫教育方面：项目自身配建1所12班幼儿园和1所18班小学。周边还有红岭教育集团红树林实验学校。这是红岭集团定位最高的直属校区之一，占地约3.2万㎡，也是福田规模最大的九年一贯制学校（48班小学+24班初中）。

🎁商业方面：步行范围内可达佐邻红树林购物中心、中洲湾购物中心、金地环湾城商业。约103万㎡的金地环湾城和约300万㎡的中洲湾项目已陆续开售交付。

🏥医疗方面：与深圳市妇幼保健院、和睦家医院仅一路之隔。此外还有红树林生态公园等生态资源。

🈶️产品力强：主打新规高使用率户型（如建面约105㎡四房两卫，使用率近100%），部分楼栋为3梯4户/5户，车位比约1:1.31，居住舒适度较高。

三、 潜在不足

容积率与楼间距。容积率相对较高（6.65）在豪宅项目中属于偏高水平。部分楼栋为46层超高层，楼间距较近约13-16米，但低楼层的采光和私密性需要实地感受。

包含保障房。 项目共216套保障性住房（含配售型43280㎡、配租型10720㎡），且从平面图看，保障房和商品房并未完全分隔。后期是否会单独管理，目前还不确定。

周边城市界面有待提升。 项目西侧和西南侧有大片城中村民房，密度偏高，对整体城市界面有一定影响。