2026年7月，深圳房地产市场在政策端迎来一系列新动向。从配售型保障性住房合同示范文本的公开征求意见，到福田区“以旧换新”活动的正式启动，再到安居型商品房与人才住房的持续配售，深圳正以精细化、法治化的手段，推动房地产市场在“控增量、去库存、优供给”的轨道上平稳运行。
一、配售型保障房：合同示范文本征求意见，全流程规则进一步细化
7月29日，深圳市住房和建设局发布通告，公开征求《深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）》和《深圳市配售型保障性住房买卖合同（现售）示范文本（征求意见稿）》意见。继今年3月1日《深圳市配售型保障性住房管理办法》正式施行后，此次两份示范文本的公示，意味着深圳配售型保障房在认购签约、房款支付、房屋交付及产权管理等全流程规则上得到了进一步细化。
“封闭管理”红线明确，禁止变更为商品房
作为与安居房、人才房最大的不同，配售型保障性住房实施严格的“封闭管理”。买卖合同示范文本（征求意见稿）拟特别设立《承诺书》作为不可分割的附件，要求购房者接受这一制度安排。意见稿明确提出，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房。在持有期间，购房者不得出租、不得擅自转让、不得抵押（购房按揭抵押除外）、不得改变居住功能、不得设立居住权。
值得关注的是，“不得出租”不仅是行政管理层面的禁令，更是购房者在签署买卖合同时即须接受的契约义务。这一设计与深圳近期保障房供后监管实践形成呼应——今年6月，深圳市住房和建设局通报查处3起保障房违规案例，涉及擅自转租、违规出借、无正当理由连续空置超6个月等情形。将“不得出租”从管理规定写入买卖合同，意味着违约将直接触发合同责任，法律闭环更加严密。
“3年锁定期”与退出机制
对于购房者关心的流转问题，意见稿拟划定“3年锁定期”——购房者自签订买卖合同之日起满3年后，方可向主管部门申请在信息平台进行封闭流转，且只能转让给符合条件的对象，流转价格也将受到主管部门的参考价格上限规范。
征求意见稿还拟定了必须主动退出的情形。若购房家庭在深圳另行购买或受赠自有住房，或全家户籍全部迁出深圳，必须在30日内申请封闭流转。超过1年未成功转让的，主管部门可按“原价×（1-1%×使用年限）”的公式组织回购。若隐瞒真实情况、弄虚作假骗购，一经查实，不仅或将被收回房屋、收取占用费，且10年内不得再次申请任何配售型保障房。
购房者权益保护全面升级
除了规范管理，本次公布的买卖合同意见稿在保障购房者合法权益方面也作出了较为详尽的拟定。在房屋交付方面，若开发商逾期交楼超过180天，购房者拟有权解除合同，开发商需退还全款及利息，并额外支付总房款3%的违约金。在收楼环节，开发商交房时必须提供竣工测绘报告、验收备案表、质保书等全套合规文件，若文件不全，拟视作不符合交付标准，购房者有权拒绝收楼。
本次意见稿还拟新增“绿色专项承诺”与“不利因素专项附件”，要求开发商必须提前书面告知噪音、垃圾站等不利因素，并将隔声分贝、防水做法、甲醛标准等指标写入合同附件。从“一笔带过”到“专项告知”，合同文本的变化折射出保障房从“粗放供给”向“品质承诺”的转向。
四类保障房并存，配售型成未来主力
据了解，目前深圳市场上可供市民选购的产权式保障住房共计四类：配售型保障性住房、安居型商品房、可售型人才住房以及共有产权住房。据政府相关文件，配售型保障性住房或是深圳今后唯一规划新建、持续批量供应的可售保障性住房。
其中，存量规模最大的安居型商品房自2023年8月起不再新增建设，原有在册轮候家庭享有优先申购权，项目售价约为同片区商品房五成，持有满10年补缴差价后可转为普通商品住房自由交易。可售型人才住房定向覆盖大专及以上学历深户人才，申购门槛更低，房价约为周边商品房5至6折，产权流转规则与安居型商品房保持一致。共有产权住房为阶段性试点品类，或将逐渐向配售型保障性住房过渡。
首批13个项目在建，入市步伐加快
2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目集中开工，房源合计1万余套。目前，深圳已有3个配售型保障房项目获得政府规划文件或区住建局确认，覆盖罗湖、福田、南山三大核心区。根据已施行的《管理办法》，配售型保障房面向深户无房工薪群体，普通申请人社保满5年、人才申请人满3年，采取现房配售、定价仅覆盖基础成本及适度合理利润的模式。
二、福田“焕新家”：以旧换新活动启动，降低置换成本
7月29日，在深圳市住房和建设局、福田区住房和建设局指导下，乐有家联合福田区4家品牌开发商、上海银行深圳分行等共同参与的“福田焕新家”以旧换新活动正式启动。本次活动围绕居民换房过程中“卖旧难、资金压力大、衔接周期长”等痛点，通过政府指导、企业让利、金融支持等多方协同，打通“卖旧房—买新房—金融支持—服务保障”全流程置换链条。
此次“福田焕新家”活动推出7大换房权益，包括卖旧房开发商补贴、买新房专属折扣、买旧房佣金优惠、百万焕房专属贷款、40天无忧退定、旧房流量助销、过渡期租房佣金减免等，全方位降低居民置换成本。其中，针对改善置换家庭卖旧房难题，活动创新推出“卖旧房开发商给补贴”政策——活动期间，符合条件的客户通过乐有家出售深圳范围内旧房，并购买活动新房，可享受开发商提供的卖旧房补贴，最高补贴15万元。同时，针对购买新房，参与活动的4个项目在常规优惠基础上，为以旧换新客户提供额外专属折扣，最高可享2个点优惠。
三、安居型商品房与人才住房：持续配售，保障轮候家庭需求
7月31日，深圳市住房保障署发布安居型商品房配售通告（住保售〔2026〕060号），启动瑞璟公馆项目安居型商品房的配售工作。网上申请认购时间为2026年8月1日9:00至2026年8月16日18:00。
与此同时，7月2日，深圳市住房和建设局发布面向人才配售住房选房有关事项的通知，选房时间为2026年7月4日上午。7月16日，深圳市住房保障署发布安居型商品房选房通告（住保售〔2026〕049号批次），根据此前公证摇号结果，确定了终审合格认购申请家庭的选房名单和选房顺序。
此外，7月29日，坪山区住房保障中心开展2026年第一批次保障性租赁住房个人配租工作。各类保障性住房的持续供应，体现了深圳多层次、全覆盖的住房保障体系正在稳步运行。
四、市场展望：政策效应持续释放，市场预期趋于稳定
从7月的政策动向来看，深圳房地产政策呈现出几个鲜明特征：
一是制度建设的精细化。 配售型保障房合同示范文本的征求意见，将封闭管理、退出机制、购房者权益保护等核心制度从管理办法层面落地到合同条款层面，为后续大规模配售奠定了法治基础。
二是存量盘活的创新化。 “福田焕新家”以旧换新活动通过政企银多方协同，创新性地以开发商补贴、专属折扣、金融支持等方式降低居民置换成本，精准回应了改善型需求的痛点。
三是供应体系的层次化。 配售型保障房、安居型商品房、人才住房、保障性租赁住房等多品类协同发力，覆盖从无房工薪群体到人才的多元化住房需求。
在“控增量、去库存、优供给”的总方针下，深圳正通过制度创新与精细管理，探索一条兼顾市场活力与民生保障的房地产发展新路径。随着首批配售型保障房入市步伐的加快，以及各类存量盘活政策的持续落地，深圳房地产市场的平稳健康发展预期将进一步巩固。
