2026年以来，深圳房地产市场迎来政策密集调整期。从4月底的“4·29”新政到7月多项配套举措落地，深圳围绕“稳市场、促需求、优供给”三大主线，在限购政策、公积金贷款、保障性住房、以旧换新等多个维度同步发力，力图在“控增量、去库存、优供给”的政策基调下实现房地产市场的平稳健康发展。

一、“4·29”新政：核心区域限购定向松绑，公积金贷款大幅提额

2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号），自4月30日起施行。此次新政被市场称为“4·29”新政，核心调整聚焦两大方面。

限购政策方面，新政对福田区、南山区和宝安区新安街道这一核心区域进行定向松绑。具体而言：符合本市商品住房购买条件的居民家庭——包括深圳户籍家庭、以及自购房之日前在深圳连续缴纳社保或个税满1年的非深圳户籍家庭——在执行现有限购政策基础上，可在上述三区范围内增购1套商品住房。这意味着，在福田、南山和宝安新安街道，深圳户籍家庭可购买3套商品住房，符合条件的非深圳户籍家庭可购买2套。此外，持有有效深圳经济特区居住证的非深圳户籍居民家庭，可直接在上述区域购买1套商品住房，无需提供社保或个税缴纳证明。

公积金贷款政策方面，新政力度更为显著。个人公积金贷款额度从60万元提高至70万元，家庭额度从110万元提高至130万元。同时大幅优化上浮比例：购买首套住房上浮比例从40%提至60%；多子女家庭上浮比例从50%提至70%；新增初婚初育家庭上浮50%；购买保障性住房上浮比例从20%提至40%。多种上浮情形可以累加，最高可上浮170%，即个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。在当前深圳不少刚需片区，这一额度已基本可覆盖主流房源贷款需求。

值得注意的是，4月28日中央政治局会议刚刚提出“努力稳定房地产市场”，深圳次日即出台新政率先落地落实。这一速度本身传递出强烈的政策信号。

二、市场反应：松绑区领跑，7月网签同比上涨7%

新政效应在随后的市场中迅速显现。据乐有家研究中心数据，截至7月26日，深圳7月累计一二手商品房合计网签8780套，较2025年同期上涨7%。其中一手商品房网签3795套，二手商品房网签4985套。住宅成交方面，7月以来一二手住宅累计7001套，同比上涨10%。

松绑区表现尤为突出。“4·29”新政落地近三个月，福田、南山、宝安新安街道等松绑区市场活跃度领跑全市，部分区域新房签约同比最高上涨超160%。具体来看，4月30日至7月22日，福田新房签约环比涨16%、同比大涨超160% ，涨幅居三区之首；宝安新安街道环比涨27%、同比大涨近140%；南山环比增15%、同比上涨七成。二手房市场同样稳中有进，宝安新安街道二手签约环比增长24%、同比增幅达76%，领跑三区。

乐有家研究中心相关负责人表示，“429新政落地后的第三个月，松绑区仍保持着一二手房市场双双活跃的行情，说明市场信心稳步回升”。

与此同时，深圳楼市付款结构呈现“两头热”特征：1500万元以上高端住宅超三成全款购入，300万元以内刚需房源全款占比近两年提升近9个百分点。房价经近几年回调后门槛显著降低，部分家庭选择全款购入以节省持有成本。

三、住房发展年度计划：建设筹集3万套、供应4万套保障房

在需求端政策发力的同时，深圳也在供给端同步推进。2026年5月，深圳市住房和建设局发布《深圳市2026年住房发展年度计划》，提出年度发展目标：加快构建房地产发展新模式，增加改善性住房供给，努力稳定房地产市场。

保障性住房是年度计划的重点。2026年深圳将建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间） ，满足工薪群体和各类住房困难家庭基本住房需求。在具体路径上，计划鼓励产业园区集中安排用地建设宿舍型保障性租赁住房，引导符合条件的存量商业办公用房等非居住房屋改建为保障性租赁住房，推进收购、租赁已建成的存量商品住房、商务公寓等用作保障性住房。

此外，年度计划还明确了促进房地产高质量发展等七项重点任务，包括规范发展住房租赁市场、稳步推进城市更新、开展“好房子”“好小区”建设、提升物业服务质量、发挥住房公积金支持效能等。在交易便利化方面，计划推进新建商品住房预现售购房资格申请及合同网签备案移动端办理，继续做好二手房“带押过户”资金托管服务，降低交易成本。

四、7月新动态：以旧换新启动，配售型保障房规则细化

进入7月，深圳房地产政策继续向纵深推进。

7月29日，在深圳市住建局、福田区住建局指导下，“福田焕新家”以旧换新活动正式启动。活动围绕居民换房过程中“卖旧难、资金压力大、衔接周期长”等痛点，推出7大换房权益，包括卖旧房开发商补贴（最高15万元）、买新房专属折扣（最高可享2个点优惠）、买旧房佣金优惠（最低0.5%）、百万焕房专属贷款、40天无忧退定、旧房流量助销、过渡期租房佣金减免等。通过政府指导、企业让利、金融支持多方协同，打通“卖旧房—买新房—金融支持—服务保障”全流程置换链条。

同日，深圳市住房和建设局发布通告，公开征求《深圳市配售型保障性住房认购协议书示范文本（征求意见稿）》和《深圳市配售型保障性住房买卖合同（现售）示范文本（征求意见稿）》意见。继今年3月1日《深圳市配售型保障性住房管理办法》正式施行后，此次示范文本公示意味着深圳首批配售型保障房的入市步伐正在加快。

配售型保障性住房与此前的安居房、人才房最大的不同在于其产权属性——实施严格“封闭管理”，禁止以任何方式变更为商品住房。意见稿拟划定“3年锁定期”，购房者自签订买卖合同之日起满3年后方可申请在信息平台进行封闭流转，且只能转让给符合条件的对象。在购房者权益保护方面，意见稿拟明确若开发商逾期交楼超过180天，购房者有权解除合同。据政府相关文件，配售型保障性住房或将是深圳今后唯一规划新建、持续批量供应的可售保障性住房。

五、结语

2026年以来，深圳房地产政策呈现出“需求端激活+供给端优化+制度端完善” 的三维发力格局。从“4·29”新政对核心区域限购的精准松绑和公积金贷款的大幅提额，到年度计划对保障房供应规模的量化承诺，再到7月以旧换新活动和配售型保障房规则的细化落地——一系列政策举措既着眼于短期市场信心的恢复，也指向住房制度的长期完善。

从市场数据来看，政策效应正在逐步释放。7月深圳楼市延续了二季度的活跃态势，松绑区领跑全市。正如深圳市住房和建设局2026年工作计划中所提出的，深圳正统筹惠民生和稳增长，落实“控增量、去库存、优供给”，推动房地产投资向保障房和改善型商品房两侧发力，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。在“努力稳定房地产市场”的政策主基调下，深圳的探索与实践仍在持续。