在深圳城市化快速推进过程中，原农村集体经济组织土地上所建的“农民房”（俗称小产权房）因历史遗留问题，长期处于产权状态模糊、登记制度不健全的法律灰色地带。近年来，随着房价下行及城市更新节奏放缓，部分买受人因交易预期落空，陆续诉请法院要求出卖人返还购房款项。

一、买受人的诉讼策略

回迁指标房交易中，买受人通常依据合同约定或法定解除权主张解除合同并退款；而农民房买卖纠纷中，买受人的主要诉讼策略则是主张房屋买卖合同无效。多数农民房占用农村集体土地、无合法规划与报建手续、未取得建设工程规划许可证，或属于禁止流通的房产，违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》，房屋买卖合同自始无效，出卖人应返还购房款。

二、深圳法院的裁判规则

（一）违法建筑——合同无效，退款请求获支持若案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未申报历史遗留违法建筑普查，则属于《城乡规划法》所禁止的违法建设，且该规定关乎城乡规划秩序，属效力性强制性规定。此类房屋依法不得进入市场流通，如果未完成房屋交付，法院大概率会直接判决合同无效，，并判决出卖人返还购房款。

（二）历史遗留违法建筑（持有普查申报回执）——行政前置程序未决，法院多驳回起诉对于已持有“历史遗留违法建筑普查申报收件回执”的房屋，因其合法性尚待规划国土行政主管部门依职权作出最终认定，法院普遍采取审慎态度，认为此类纠纷涉及行政确权事项，不属于民事案件直接受理范围。在行政机关作出正式认定结论前，法院一般以“应当先行由行政机关处理”为由，裁定驳回买受人的起诉。买受人需待行政程序终结后，再视处理结果另行提起民事诉讼。

（三）“绿本房”——合同原则有效，退款主张难获支持对于已核发“绿本”的村集体配套用房，若其所占土地已随城市化进程依法转为国有土地，则不再适用集体土地禁止向非集体成员流转的强制性规定。此时，“不得转让”等限制性登记记载仅属行政管理性规范，不影响房屋买卖合同的效力。买受人以合同无效为由主张退款的，法院原则上不予支持。

（四）买受人身份对合同效力的影响案涉房屋若仍建于农村集体经济组织所有的集体土地上，则买受人是否属于该集体经济组织成员，直接决定合同效力。若买受人非本集体组织成员，其跨集体购买农民房的行为，因违反《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权主体特定性的规定，法院将认定买卖合同无效。反之，若买卖双方同属本村集体经济组织成员，且交易标的为村内房屋，则不违反成员权限制，法院一般确认合同有效；此时买受人若无欺诈、胁迫等法定事由而单方请求退款的，难以获得法院支持。

三、深圳法院判决合同无效的案例

（一）（2021）粤03民终16705号

深圳市中级人民法院认为，本涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》为无效合同并依据法律关于合同无效的规定判令上诉人返还因合同收取的定金，有事实和法律依据，本院予以确认。且本案中，涉案房产并未交付买受人，对合同履行过程中的定金进行处理，不会改变房屋占有现状，亦不会对行政机关后续处理涉案房产产生影响。

（二）（2021）粤03民终12958号

深圳市中级人民法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。葛喜贵、吴向城签订的《二手房买卖合同》中约定的标的物为下水径一区11巷5号房产第四层整层。根据本案双方提交的证据，涉案房产系以下水径村民罗建珍名义报建的私人住宅，因房地一体原则，葛喜贵、吴向城就涉案房产的转让实际上也包含了涉案房产所在的集体土地的转让，而葛喜贵、吴向城均不具有涉案房产所在集体组织的村民资格，因此，涉案《二手房买卖合同》涉及非法转让集体土地，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的损害社会公共利益的情形，依法应认定无效。合同无效后，葛喜贵因无效取得的财产应返还给吴向城，故吴向城请求判令葛喜贵返还购房款及资金占用利息于法有据，依法应予支持。一审处理结果正确，本院予以维持。

（三）（2023）粤0311民初9538号

深圳市光明区人民法院认为，涉案建筑物为小产权房，未取得房产证、建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，故合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情况下属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的民事法律行为无效的情形，应认定本案涉及的合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案无效合同取得的财产，应当予以返还。原告已向被告支付了定金30000元，故原告要求被告返还定金30000元，理由成立，本院予以支持。

（四）（2021）粤0310民初2990号

深圳市坪山区人民法院认为，刘苑婷与廖锦帐签订的《房屋转让合同》系双方真实的意思表示,但双方买卖的房产均属于集体土地上的建筑物。卢某一已就涉案房屋中的xxx号三层楼房进行了历史遗留违法建筑普查申报，本身就说明涉案房产存在违法性。另外的18号房屋的4间瓦房，未有证据显示其所在土地已补办征用手续转为国有。故涉案房屋属于禁止在市场流通的房产。刘苑婷与廖锦帐签订的《房屋转让合同》违反了国家法律的强制性规定。廖锦帐并未实际向刘苑婷交付案涉房屋，刘苑婷亦未实际控制或占有使用案涉房屋，故对刘苑婷请求确认合同无效的诉讼请求,本院予以支持。由于合同无效,故廖锦帐应返还购房款。

（五）（2021）粤0310民初4380号

深圳市坪山区人民法院认为，关于《房产买卖合同》效力问题。原、被告签订的《房产买卖合同》虽系双方真实的意思表示，但由于双方买卖的案涉房屋没有取得房地产权证书，亦没有获得合法的报建手续，案涉房产属于禁止在市场流通的房产。原、被告签订的《房产买卖合同》因违反国家强制性法律规定而无效。关于原告要求确认双方签订的《房产买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因《房产买卖合同》自始无效，不存在解除之情形，故被告要求解除双方签订的《房产买卖合同》的反诉请求，于法无据，本院不予支持。

（六）（2021）粤0310民初5516号

深圳市坪山区人民法院认为，由于房产未交付，本案不涉及未确定合法性房产的处理，本院依法审理相关金钱给付方面的诉求。被告未举证涉案房产有权属登记或合法的报建报批手续，应承担举证不能的法律后果，该类私宅不符合市场交易的条件，依法无效。合同无效，被告应将据合同收取的财产返还原告，故被告应返还定金300000元。