4.4 万条整租成交 × 1.2 万条二手成交实算：深圳没有一个区的租金回报率能覆盖当前房贷利率。这张表的正确用法，可能和你想的相反。

7 月 15 日央行公布：6 月新发放个人住房贷款利率约 3.1%。我用 2026 年上半年的两份本地成交数据，把深圳 9 个区的租金回报率全部算了一遍。先把结论放这：没有一个区跑得赢 3.1%。

01 先把尺子立对：房租对利息，不对月供

很多人算收租账，拿月租金去比月供，越算越绝望。这个算法错了。

月供 = 本金 + 利息。本金部分是强制储蓄，钱没有消失，变成了你的净资产；真正消失掉的成本，只有利息。所以判断持有划不划算，正确的比法是：年租金 vs 年利息。

这也是为什么 3.1% 这个数字重要——它就是你资金成本的红线。

02 九个区，一张表

2026 年上半年，整租成交单位租金中位数 ÷ 二手成交单价中位数，年化：
| 区 | 年化毛回报率 |
| 罗湖 | 2.49% |
| 盐田 | 2.38% |
| 龙岗 | 2.14% |
| 坪山 | 2.14% |
| 龙华 | 2.00% |
| 福田 | 1.99% |
| 南山 | 1.93% |
| 宝安 | 1.92% |
| 光明 | 1.79% |

【图2：9 区条形榜单 + 3.1% 红线】

落到具体的房子：龙岗 89 平两房，总价约 252 万、月租约 4500 元，贷七成的首年月均利息约 4550 元——租金勉强打平利息。南山同面积，总价约 553 万、月租 8873 元、利息约一万——每月倒贴一千多，还没算空置和物业。

【图3：龙岗 vs 南山算例】

03 为什么第一名是罗湖，垫底是光明

这个排序打了很多人的直觉。

回报率 = 租金 ÷ 房价。罗湖、盐田、龙岗、坪山排前面，主要不是租金强，是分母便宜——房价基数低。而光明垫底，是因为房价里已经提前装进了大量对未来的预期，但租金只反映当下：租客不会为五年后的规划多付一分钱房租。

04 这张表的正确用法

说清楚三件事：
 
1. 别拿回报率高当买入理由。租售比只能解释当下的热度，不能告诉你五年后有没有人愿意高价接。真正决定价值的是未来的购买力，不是今天的租金。
2. 现在买房，租金亏息差是常态。买入的理由必须来自租金之外：自住的居住价值、置换的资产升级、你对板块购买力的独立判断。想清楚这一点，再谈买不买。
3. 持有的人，这张表更有用。手上的房子如果回报率明显低于区中位数、又不自住，每年真金白银的息差就是持有成本，值不值得继续扛，要算，不要拖。

你手上房子的回报率，算过吗？评论区说说你的数字和所在区，我们对一对。