一直认为新房市场各种情绪成交占比较大，新房成不能全部代表房产的真实价值，营销对新房价值的影响比较大。长期真实居住的二手房成交更加理性，更能代表市场的真实价值，特别是深圳长期由二手房主导的房地产市场，二手房成交价对房价走势影响更大。购房者也应该明白，如果考虑价值，买过来的新房未来只要考虑卖掉，它就是二手房，就要到二手房市场参与竞争，到时候就没办法像新房市场一样拥有足够的营销优势。
目前深圳楼市中，一手住宅库存在过去一段时间去化比较好，特别是核心地段去化较快，是楼市重大利好之一。但是二手住宅影响房价的因素更大，二手房回归更重要，五年前深圳楼市火爆的时候，二手房住宅挂牌量约四万套，目前二手房住宅挂牌量翻了一倍还要多一些，虽然这里面一部分最终不会卖，但是现在很多片区和小区二手急卖的竞品房源依然很多，急卖的高杠杆二手房，低净值和负净值的房源依然很常见。
过去几年很长一段时间，低净值和负净值的二手房住宅是影响小区房价下行的重要推手。在市场购买力不能有效支撑的环境下，一套低净值的二手房在遇到潜在的购房者后，只能任由购房者宰割，还价和谈价方面毫无筹码，只求成交，最后只能在房价上做最大让步，新的成交价很快又定义了小区当前的市场价，很多低净值房源较多的小区，房价很容易进入这种下行螺旋。房价在螺旋下行中，小区房价新低被不断定义，低净值房源较多不能及时卖掉，就会进入负净值，业主不能拿钱出来卖房的，最后就容易进入到法拍市场，法拍价格又会变相拉低小区房价。最终影响整个小区或片区卖房业主的信心。
过去半年深圳楼市成交量和成交价对比过去几年有较好的表现，有效购买力增加明显，但是目前部分片区和小区二手房有效成交量不足，很多小区和片区二手房挂牌率较高，竞品房源很多，很多挂牌的二手房负债还比较高，低净值和负净值房源在部分小区仍然存在，这是接下来影响深圳房价上涨的重大障碍。小区自住和考虑换房的业主挂牌卖一两年没关系，降价压力不大，低净值和负净值的二手房业主不一样，在一段时间内必须卖掉，没有卖掉最后的结果大概率上法拍，法拍房最终还是冲击小区房价，反过来又会影响到其它卖房需求的业主。
六月份深圳住宅成交量整体是有所下行的，现在还需要更多有效政策支撑，助推成交量持续企稳回升，持续企稳回升的成交量才能支撑住小区急卖的房源。或者给予低净值和负净值业主兜底的利好政策，缓解短期降价卖房的需求。
如果深圳这一波行情不能有效去化二手房市场中高杠杆、低净值和负净值房源，更大面积稳定房价，接下来深圳楼市压力依然很大。购房者在买房的时候也要多了解，过去深圳楼市分化严重，特别是最近两年分化明显。最近两年有很多楼盘和片区房价稳住了，很多楼盘和片区跌的更多了，就是在一段时间有效购买力不能支撑短期急卖房源的情况下，出现房价快速下行。
深圳推动新房价格上涨是利好，大面积长期稳定上涨还需要二手房企稳，没有二手房价大面积企稳的市场，新房房价上涨也是短期的。
