深圳前海湾啟紫荆屿楼盘资料与优缺点分析【官网】

湾啟紫荆府二期（紫荆屿）

紫荆府二期位于前海妈湾片区，临近兴海大道，是前海自贸区的新增高端住宅项目。妈湾片区作为前海三大片区之一，定位为现代物流与供应链管理中心，随着片区发展成熟，居住价值逐步凸显。妈湾片区的基础设施和配套不断完善，未来发展潜力巨大。项目作为妈湾片区的稀缺住宅项目，将直接受益于片区的发展红利。但结合前海片区的定位和市场需求，预计将以改善型新规大户型为主，瞄准对前海发展潜力看好的改善型客群和资产配置者。

结合前海片区的定位和市场需求，以改善型新规大户型为主，瞄准对前海发展潜力看好的改善型客群和资产配置者。

项目基础信息

【开发商】招商局与前海管理局联合开发

【总占地面积】约12753㎡

【总建筑面积】约62050㎡

【总户数】410户（纯商品房，无回迁、保障房等）

【户型面积】建面约108-130-151㎡3-4房

【停车位】578个

【物业及物业费】招商物业，9.5元/㎡

【容积率】4.87

【绿化率】约40%

【层高】3.1米

【总层高】3栋，36-41层

【梯户比】3T4户

【交楼时间】待定，精装修

【产权年限】70年

【项目位置】深圳市前海妈湾，兴海大道与妈湾二路交汇处

项目平面图鉴赏

样版房展示空间

户型采用大量凸窗赠送，赠送后得房率去到96%，保留了主卧转角弧形窗。

户型对比前一期紫荆府的差异就是没有追求一梯一户的布局，电梯厅采用传统布局，但是保留了每户入户前的独立公共空间。这样的好处就是增加了得房率又兼顾了私密性。

户型图鉴赏

108㎡3房2卫，129-130-148-151㎡4房2卫

108㎡3房2卫

129㎡4房2卫

130㎡4房2卫

130㎡4房2卫

148㎡4房2卫

151㎡4房2卫

周边学校

项目周边环绕着15所幼儿园及4所义务教育学校，其中包括荔湾小学与深大附中等优质学府。此外，项目邻近多所国际学校，共计提供3000至5000个学位，涵盖了荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等顶尖教育机构。

更为瞩目的是，小区南侧紧邻一块规划为九年制教育的地块，尽管目前尚未进行招标，但未来教育资源的潜力无可估量。对于入住初期的家庭而言，孩子可能需前往妈湾南二外学校或前湾南二外学校就读，同样享有优质的教育环境。

交通配套

便捷立体交通：人车轨三重分离，地铁城际联动全城

距地铁5号线妈湾约500m（数据来源于百度地图测距）、4号快速路（兴海大道/怡海大道/听海大道/梦海大道）环伺，可接入前海地下通道，迅速接驳全城。附近还有4条地铁线（5号线现状线路、15号线建设中、21号线/28号线规划中）、2条城际线（深惠城际建设中、深珠城际开启前期研究工作）。

项目配套

自然禀赋优越：内外双湾，三面环水，约5.5km前海最长海岸线

背倚大小南山，面向前海湾，享约5.5km海岸线、内外双湾景致、游艇码头规划，同时规划5大城市公园、13个口袋公园，通过Y字绿廊（规划中）串联山海园城，营造城园相融的居住环境。

产业动能汇聚：深港国际服务城，知名企业云集，产业集群成形

聚焦深港国际服务城定位，目前已引入中外运、马士基、嘉里、中电港、中免等知名企业，初步形成国际贸易、供应链等产业集群，为区域发展提供支撑。

声明：该入驻企业信息与本项目无关，不代表开发企业与入驻企业存在合作关系或其他关联

湾啟紫荆屿优缺点解读

一、 核心优势（优点）

1. 地段潜力大，交通便利

• 位于前海妈湾核心区，属于前海深港合作区，享有前海政策红利和区域发展潜力。
• 距离地铁5号线妈湾站约500米，步行可达，通勤便利；周边有听海大道等主干道，可快速通达南山、福田、宝安。

2. 户型设计优秀，得房率高

• 为前海新规楼盘，户型设计高拓展，得房率高达91%-100%（含赠送），空间利用率极高。
• 主力户型为108㎡（三房）、129㎡（四房）和148㎡（四房），户型方正，多为西南或东南朝向，采光和通风优越，空间尺度感好（如108㎡三房客厅开间达5.2米，148㎡四房客厅开间达5.2米并带大阳台）。

3. 产品品质与圈层较好

• 为纯商品房社区，无回迁房、保障房混居，圈层纯粹，居住氛围较好。
• 外立面采用全铝板+玻璃幕墙+弧形线条，颜值高，公区配置较好（如6.8米挑高入户大堂、四层立体园林、泳池等）。
• 车位比达1:1.41，车位充足，满足多孩或双车家庭需求。

4. 开发商实力强，交付相对安全

• 双央企联合开发，资金实力雄厚，在当前市场环境下，交付风险相对可控。

5. 教育资源丰富

• 周边有前海创新教育集团妈湾学校（九年一贯制）等公办学校，以及荟同、哈罗等国际学校，教育资源丰富。

二、 主要劣势（缺点）

1. 噪音与粉尘干扰明显

• 项目西侧紧邻兴海大道高架桥，大货车流量大，低楼层受噪音和粉尘影响明显，中高楼层开窗时仍有噪音干扰。
• 项目位于飞机航道下方，存在一定的航空噪音叠加影响。

2. 社区规模偏小，低楼层体验受限

• 项目仅由3栋住宅组成，占地较小，园林空间有限，社区活动空间和居住氛围不如大社区。
• 容积率约4.87，楼栋间距偏近，低楼层的采光和私密性会受到影响。

3. 周边配套兑现需时间

• 妈湾片区整体仍在建设期，周边大型商业、生活配套的成熟度相对较弱，部分规划配套（如部分商业体、学校）需要时间等待兑现，目前生活便利度相对一般。

三、 总结与购买建议

• 适合人群：适合预算在900万-1500万之间、在前海或科技园等区域工作、对户型空间要求高、能接受一定噪音的改善型自住客，或看好妈湾片区长期价值的中长线投资者。

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