深圳楼市2026年7月：新政效应持续发酵

一二手成交量稳居高位，

核心区土拍点燃市场预期

来源声明：本文数据主要来源深圳市住房和建设局官网公告、深圳市房地产中介协会官方微信公众号发布、贝壳研究院、深圳市房地产和城市建设发展研究中心、中指研究院、深圳中原研究中心、乐有家研究中心、澎湃新闻、凤凰网房产等权威渠道，统计口径及引用均在文内标注。

前言：步入下半年的深圳楼市，信号明确

2026年7月已至，深圳楼市正式翻开下半年的篇章。

回望上半年，在"4·29"楼市新政持续发力、核心区高热土拍密集成交、人口持续净流入等多重因素叠加下，深圳楼市交出了一份令市场振奋的答卷——新房、二手房合计成交超6.7万套，同比增长2.2%、环比增长16%，筑底回升态势基本确立（来源：贝壳研究院，2026年7月3日）。

进入7月，新政效应并未减弱，市场热度正向更广泛的购房群体传导。但同时，冷热分化的格局依然清晰：核心区顶豪日光、百亿地王频现；外围区域则以降价换量为主基调。这种"两端走俏、中间稳步释放"的分化格局，正在重塑深圳楼市的底层逻辑。

本文将系统梳理2026年上半年深圳楼市数据，对7月市场走向进行深度研判，为购房者、投资者及行业观察者提供一份详尽、权威的参考。

一、2026年上半年深圳楼市全景：供需两旺，量增价稳

1.1 新政托底，上半年成交规模出炉

据深圳市住房和建设局官方披露，2026年上半年深圳一二手住宅合计网签成交超4.7万套，较2025年下半年上涨10%（来源：深圳中原研究中心监测数据，澎湃新闻引用，2026年7月3日）。

数据全景：

数据来源：贝壳研究院（综合口径），2026年7月3日。

深圳市房地产中介协会同步发布数据：2026年1~6月，深圳二手房累计录得（以买卖合同发起时间为口径）超3.7万套，环比、同比双增长；其中二手住宅33,892套，相较2025年下半年环比上涨9.3%（来源：深圳市房地产中介协会，2026年7月5日发布于其官方微信公众号）。

1.2 6月成交创近六年同期新高

据深圳中原研究中心数据，2026年6月，深圳一二手住宅网签成交8878套，环比下滑11.9%，但同比大涨14.2%，成为2021年以来同期成交量最高的月份——新房预售及二手住宅成交双双刷新近六年同期成交纪录（来源：财联社2026年7月1日电，深圳中原研究中心数据）。

其中：

• 新建商品住宅网签3785套
  环比下跌16.7%，但同比上涨15.6%（来源：深圳市住房和建设局，2026年7月3日）；
• 二手住宅网签5093套
  环比下降8%，同比上涨13.1%（来源：同上）。

深圳市房地产中介协会指出，6月二手房录得6168套，环比下跌11.1%，但同比上涨11.2%，仍稳固在6000套以上的活跃水平，市场流通性持续改善的趋势已基本确立（来源：深圳市房地产中介协会，2026年7月5日）。

二、"4·29"新政深度解读：核心政策全解

2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（简称"4·29新政"），自4月30日起正式施行，成为2026年上半年深圳楼市最重要的政策变量（来源：深圳市住房和建设局官网）。

2.1 限购政策优化

• 深户家庭：
  可在福田、南山、宝安新安街道等核心区购买第三套商品住房；
• 非深户：
  社保满1年即可在核心区购买第二套商品住房，持有居住证者亦可在核心区购买一套。

2.2 首付比例大幅降低

• 首套房首付比例：降至15%
  （来源：综合乐有家等机构整理的深圳楼市政策表，2026年6月）；
• 二套房首付比例：降至20%；
• 多孩家庭购买第二套执行首套贷款政策。

2.3 公积金贷款额度大幅提升

这是本轮新政中最受刚需及改善客群关注的亮点之一：

计算方式：家庭基础额度130万 × 上浮比例（首套+60%，二孩+70%，保障房+40%，三项叠加最高170%）。

来源：深圳市住房和建设局文件，证券日报2026年7月3日引述；腾讯房产2026年6月9日详细解读。

公积金贷款的实际影响：据深圳市住房和建设局统计，新政落地一个月内（4月30日至6月2日），累计受理公积金贷款4404笔、金额68.2亿元，笔均贷款金额155万元，较新政前增长21%（来源：官方披露，2026年6月初）。

2.4 其他配套政策

• 增值税征免年限：
  由5年调整为2年，大幅降低二手交易成本；
• 住宅和商务公寓：
  取消限售；
• 商品住房和商务公寓：
  取消限价。

注：以上综合整理自乐有家等机构梳理的深圳楼市政策表（2026年6月版），具体执行细则以深圳市住房和建设局官方发布为准。

2.5 新政一个月效果：市场数据验证

据深圳市住房和建设局官方数据（2026年6月初）：

• 新政后一个月（4月30日至6月2日），全市新建商品住宅网签5035套、二手住宅6191套，同比分别增加约50%和约30%；
• "五一"假期
  （新政后首个长假），福田区新房认购套数同比翻了5倍；
• 5月
  ，深圳住宅网签总数时隔14个月重新破万套（来源：腾讯新闻2026年6月17日综合报道）。

三、新房市场深度分析：控增量、优供给，高端项目一房难求

3.1 供应端：主动"踩刹车"，去化周期收窄

2026年上半年，深圳新房市场最显著的特征是供应端的主动收缩。

受"控增量、去库存、优供给"调控导向影响，开发商推盘意愿趋于谨慎：

• 上半年新房批售仅15,330套（含人才房、安居房），同比下降11%，环比大降40%；
• 其中住宅批售仅12,244套，同比下降18%，环比下降44%（来源：贝壳研究院半年报，2026年7月3日）。

供应收缩带来的直接影响：截至2026年6月末，新房住宅预售可售房源降至22,207套，去化周期收窄至13.1个月，库存风险有所缓释（来源：同上）。

3.2 成交端：6月刷新近六年同期纪录

尽管供应收缩，但成交数据依然亮眼：

• 2026年6月，新建商品住宅网签3785套，同比增长15.6%（深圳市住建局数据，澎湃新闻引用）；
• 同期新建商品房（含住宅、商业、办公等）网签成交6946套，环比上涨4.4%，同比大涨54.5%（来源：深圳中原研究中心监测，澎湃新闻引用）；
• 上半年新建商品房累计成交30,602套，较2025年下半年环比增长26.3%（来源：深圳市房地产中介协会，2026年7月5日）。

3.3 高端新房：日光盘频现，总价4000万级顶豪开盘即罄

2026年上半年，深圳顶豪市场的热度超乎想象，成为全国焦点：

【日光盘清单】

来源：澎湃新闻、凤凰网房产深圳站，2026年7月3日综合报道。

全国排名印证：据中指研究院统计数据，2026年上半年深圳住宅项目在全国销售排行中表现亮眼。其中，中信城开·信悦湾首批开盘两小时销售额破百亿、深圳湾某顶豪项目入市仅4个月累计销售金额超239亿元，整体销售额位居全国前茅（来源：凤凰网房产，2026年7月3日；企鹅号，2026年7月2日）。

⚠️ 注：项目名称及具体销售额数据来自媒体公开报道，如需精确数据建议查阅深圳市房地产信息平台备案数据。

千万级豪宅占比显著提升：贝壳研究院数据，2026年1~5月，深圳1000万元以上新房交易占比达15%，较去年同期提升约5个百分点（来源：凤凰网房产引用）。

3.4 各区新房价格梯度（参考）

据安居客2026年6月数据：

数据来源：安居客官网，2026年6月综合数据。

四、二手房市场：刚需、改善双向扩容，均价重返"6字头"

4.1 成交数据：持续高位运行

2026年上半年深圳二手房市场堪称"最靓的一极"：

• 上半年二手房总成交36,458套
  ，同比涨5.5%，环比涨8.4%；其中二手住宅成交28,962套，环比涨7.3%（贝壳研究院数据）；
• 6月单月
  ：深圳二手房录得6168套，环比下跌11.1%，但同比仍上涨11.2%，连续多月站稳荣枯线（5000套）以上（深圳市房地产中介协会，2026年7月5日）；
• 6月二手住宅网签5093套
  ，同比上涨13.1%，为近年同期高点（深圳市住建局，2026年7月3日）。

区域分布：据乐有家研究中心数据，2026年6月，龙岗以1129套蝉联全市第一，占比22%；福田（868套）、南山（848套）、罗湖（796套）分别紧随其后，四区合计占比高达72%。

4.2 价格走势：成交均价重返"6字头"

这是深圳二手房市场2026年最重要的价格信号之一：

• 2026年6月
  ，深圳二手住宅成交均价为6.15万元/平方米，环比上涨1.2%；
• 2026年上半年，成交均价从1月的5.78万元/平方米逐步攀升，累计上涨6.4%，重返6字头并有继续上探趋势（来源：乐有家研究中心，澎湃新闻引用，2026年7月3日）。

核心区率先调价：据乐有家数据（2026年7月2日），深圳上半年共有11个片区挂牌均价领涨全市。其中：

• 宝安中心
  （受百亿土拍带动）：环比上涨3.9%，涨幅全市第一；
• 福田赤尾：上涨3.6%；
• 南山华侨城：上涨1.3%；
• 福田黄木岗：上涨1.0%；
• 福田中心、岗厦、南山后海等核心片区均有0.1%~0.9%的微涨。

外围及老旧片区挂牌价仍有调整，市场分化持续。

4.3 成交结构：刚需与改善"双向扩容"

2026年上半年深圳二手房成交结构呈现两个显著特征：

特征一：刚需拥抱"老破小"

深圳贝壳研究院监测，2026上半年：

• 楼龄20~30年的房源成交占比达33.2%，同比扩大3.4个百分点；
• 楼龄超30年的房源成交占比10.8%，同比扩大2.4个百分点。

上半年成交量排名第一的为楼龄较长的宝安桃源居（184套），紧随其后的是罗湖渔民村（183套）。福田园岭新村、梅林一村等老牌名校片区同样活跃（来源：贝壳研究院半年报，2026年7月3日）。

特征二：改善型需求加速释放

• 300万元以下总价段成交占比28.6%，同比上升5.9个百分点，创近三年同期最高值；
• 300万~500万元总价段占比32.3%，是唯一占比超三成的总价段；
• 1000万元以上高总价段合计占比11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。

数据来源：乐有家研究中心，贝壳研究院综合，澎湃新闻引用。

"以旧换新"成为主流交易形式：随着二手房挂牌量高企，越来越多的改善型购房者通过"卖旧买新"实现置换升级，推动市场流动性持续改善（来源：深圳市住建局，2026年7月3日）。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析：当前市场需求呈现"刚需与改善双向扩容"特征——外围片区低总价"上车盘"满足首置刚需，核心区大户型、学区房成交占比显著提升，叠加外地自住客群涌入，共同构筑二手市场的坚实底盘（来源：凤凰网房产半年报引用）。

五、土拍市场：核心区"地王大战"，楼面价屡破纪录

5.1 上半年土拍总览：揽金291亿元，远超去年同期

据中指研究院数据，2026上半年深圳共成交6宗涉宅用地，合计土地出让金约291亿元，远超2025年同期的3宗/62.71亿元/平均溢价39%（来源：中指研究院，凤凰网房产引用，2026年7月3日）。

5.2 6月"土拍高潮"：三宗核心区宅地引爆市场

2026年6月，深圳迎来上半年土拍收官大戏，连续三宗核心涉宅用地拍卖，每一宗都创下区域乃至全市纪录：

① 南山区粤海街道T204-0153地块（6月5日）

• 吸引了保利、华润、中海、招商蛇口、建发、越秀六家头部企业角逐；
• 全程近300轮竞价（线下有效竞价291轮）；
• 最终由保利置业以57.72亿元拿下，溢价率150.74%；
• 楼面价约10.86万元/平方米
  ，成为深圳首宗楼面价破10万的涉宅用地，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录；
• 来源：企鹅号、中指研究院综合，2026年6月。

② 前海桂湾地块（6月）

• 由建发集团以35.25亿元竞得；
• 溢价率114.29%
  ，楼面价约9.59万元/平方米；
• 来源：同上。

③ 宝安区新安街道A002-0113地块（6月25日）

• 吸引华润置地+招商蛇口联合体、保利发展、建发、中海4家竞买人参拍；
• 经过355轮激烈竞价；
• 最终由保利发展以105.1亿元成交，成为深圳2026年首宗百亿总价宅地；
• 溢价率99.05%
  ，楼面价8.79万元/平方米，刷新宝安区楼面价历史，跻身全市涉宅用地楼面价前三；
• 来源：东方财富网、企鹅号综合，2026年6月25日。

5.3 土拍价格传导：西部房价锚点重塑

值得注意的是，宝安中心新地块楼面价较2025年相邻的观潮府地块上涨约47.5%。地价大幅攀升，意味着未来2~3年后该区域新房价格将有显著抬升空间，核心区资产的价值底座进一步被巩固（来源：凤凰网房产半年报，2026年7月3日）。

与之形成对比的是，6月同期出让的罗湖笋岗地块（深铁8.69亿底价成交）、龙岗龙城原世茂地块（华润70.45亿底价摘得）、龙华民治地块（溢价40.18%）则热度明显低于核心区。**“核心高热、外围冷静”**的分化格局在土拍市场体现得淋漓尽致。

六、市场深层逻辑：三大因素支撑深圳楼市底气

6.1 人口持续净流入：增量全国第一

人口是楼市的根本。据多渠道综合报道，深圳2025年常住人口较上年增加约25.90万人，增量位居全国主要城市首位，常住人口历史上首次突破1800万（来源：综合多渠道报道，2026年6~7月）。

⚠️ 注：人口数据为媒体综合报道口径，具体数据请以深圳市统计局或广东省统计局官方发布为准。

广东省人口增长十强城市中，深圳、东莞、广州、长沙、济南5城增量超10万人，深圳稳居榜首（来源：企鹅号，2026年6月）。

此外，2026年深圳高考考生达8.3万人，连续4年创历史新高（2023年5.77万→2024年6.58万→2025年7.5万→2026年8.3万），也是城市人口结构持续优化的侧面印证（来源：腾讯新闻，2026年6月7日）。

6.2 经济基础雄厚：GDP锚定5万亿目标

深圳"十五五"规划纲要明确，年均GDP增速力争5%以上，锚定5万亿目标（来源：企鹅号，2026年6月）。AI、新能源、半导体、生物医药等战略性新兴产业持续壮大，为深圳汇聚高端人才和购买力。

6.3 政策精准持续：供需两端同步发力

深圳市住房和建设局表态：今年将加强"人、房、地、钱"要素精准对接，加大核心区优质居住用地供应力度，更好满足市场多样化住房需求（来源：凤凰网房产半年报引用深圳市房地产和城市建设发展研究中心李妍主任观点）。

七、2026年下半年展望：三重分化格局确立

7.1 二手房：6000~7000套活跃区间可期

深圳市房地产中介协会预判，下半年深圳二手房有望维持6000~7000套/月的活跃成交区间（来源：澎湃新闻半年报引用，2026年7月3日）。

7.2 新房：核心改善与外围性价比产品分化

• 核心区
  ：改善型高品质住宅去化确定性高，受地王价格传导预期支撑；
• 外围区域
  ：极致性价比产品（如坪山、光明低总价盘）将持续吸引刚需；
• 顶豪市场
  ：独立行情延续，深圳从来不缺购买力，缺的是优质核心资产（来源：深圳中原研究中心高级研究员邹少伟观点）。

7.3 三层分化格局固化

深圳市房地产中介协会判断：地王效应将进一步固化深圳楼市的三层分化格局：

1. 核心抗跌
   ：福田、南山、宝安中心等核心片区，价格稳中有升；
2. 远郊探底
   ：坪山、大鹏等外围区域，以价换量格局延续；
3. 中间改善稳步释放
   ：龙华、龙岗等中部区域，量稳价稳。

整体回归以自住需求为核心的平稳发展轨道。

八、给不同购房者的建议（2026年7月版）

⚠️ 免责声明：以上为市场客观信息整理与行业观点综合，不构成具体投资或购房建议。购房决策请以自身实际情况为准，并咨询专业人士。

数据来源总览（按权威性排序）

1. 深圳市住房和建设局官网
   （zjj.sz.gov.cn）：6月楼市官方数据，新政文件
2. 深圳市房地产中介协会
   官方微信公众号：二手房录得量、成交结构数据（2026年7月5日）
3. 贝壳研究院
   新房+二手房合计成交数据（2026年7月3日）
4. 深圳中原研究中心
   月度网签数据、周度成交数据（澎湃新闻、财联社引用）
5. 乐有家研究中心
   区域成交分布、房价走势（澎湃新闻引用）
6. 中指研究院
   土拍数据、全国项目排名（凤凰网房产引用）
7. 深圳房地产和城市建设发展研究中心
   （李妍主任）：市场展望
8. 深圳市住房公积金管理中心
   公积金政策数据（证券日报引用）
9. 澎湃新闻、凤凰网房产深圳站
   综合报道及数据整理
10. 安居客官网
    区域房价参考数据
11. 深圳市住房和建设局
    《关于深圳市2026年第三季度计划预售商品房情况的公示》（2026年7月6日发布）——附录第三季度的30个项目7212套完整名单均来源于此

附录：深圳市住建局发布——2026年第三季度计划入市商品房完整名单

来源：深圳市住房和建设局《2026年第三季度计划预售商品房情况公示》 发布日期：2026年7月6日 公告链接：深圳市住房和建设局官网（www.zjj.sz.gov.cn）

一、整体供应数据

2026年第三季度，深圳市计划入市的商品房项目共 30个，房源合计 7212套，总建筑面积约 88.28万平方米。

注：住宅供应套数占比达96.1%，为历史高位，彰显深圳「房住不炒」、优先保障居住需求的政策导向。商务公寓、商业、办公合计占比不足4%，非住宅产品供应大幅收缩。

二、区域分布总览

注：宝安区、光明区两区合计供应3882套，占全市总量54%，西部北部为三季度绝对供应主力；南山、福田核心区合计仅1099套，占比15%，稀缺属性持续强化。

三、各区项目逐个看

🏙️ 南山区（6个项目，933套）

南山区小结：南山区三季度以高端大平层产品为主，188㎡起步，总价门槛在千万级以上。后海招商玺备案均价约15万/㎡，深圳湾沄玺总价段更高。核心区顶豪产品供给增加，与二季度日光顶豪的市场热度形成衔接。

🏗️ 宝安区（7个项目分8批次，2564套，为全市供应量最大区域）

宝安区小结：宝安区以沙井、松岗、新安为核心，供应覆盖刚需到改善全线产品。万丰海岸城檀府配套最完善（含深外宝学校+海岸城购物中心），是三季度西区自住首选之一。部分项目分多批次入市，实际入市节点请关注预售许可证发放。

🌟 光明区（6个项目分8批次，1238套）

光明区小结：光明区三季度供应量居全市第二，是上车刚需和科学城外溢改善客群的主要选择。振业天境云玺（楼面价1.84万/㎡，预计售价约4.5万/㎡）与满京华金硕瑞府（科学公园景观房）性价比最为突出；深铁瑞城地铁物业加推关注度极高。整体供货分8批次，入市节奏更为分散。

🏙️ 龙岗区（4个项目，1023套）

龙岗区小结：龙岗是东部刚需首选区域，合正方洲瀚府180万㎡大盘配套最为完善，是东部改善客群的优质选择。龙岗整体价格洼地特征明显（3~5万/㎡），总价300万以内可选项目较多。

🏙️ 龙华区（2个项目，968套）

龙华区小结：龙华三季度两盘差异化明显——鸿荣源观城面向改善客群，玖珑瑧境·新玥则是全市最低门槛上车盘之一（239万起买三房），非常适合刚需自住客群。

🌸 福田区（1个项目，166套）

福田区小结：福田三季度仅1个项目166套，香蜜湖片区新盘极度稀缺。主力户型为90㎡以下小户型，是中心区难得的低门槛入住机会，总价相对可控。

🌊 盐田区（1个项目，320套）

盐田区小结：盐田三季度仅1个项目，路劲驭海隽府作为沙头角最后一块一线临海住宅，稀缺性极高，是终极改善型海景买家的收官机会。首开即爆，下半年加推值得关注。

四、三季度入市计划全景对比

数据来源：深圳市住房和建设局历年公示，澎湃新闻综合整理（2026年7月6日）。

解读：与二季度34个项目、10,909套相比，三季度供应量环比收缩约34%，显示出市场在上半年高成交背景下，主动控制新增入市的节奏，符合「控增量、去库存」的整体调控思路。但30个项目、7212套的体量依然充足，住宅6929套仍保障了刚需和改善需求的充足供给。

五、市场影响预判

对购房者的直接影响：

1. 西部上车机会集中：
   光明6盘（含深铁瑞城加推）、宝安8盘（含万丰海岸城等成熟大盘），为总价300~500万刚需改善客群提供了充足选择；
2. 核心区顶豪持续补货：
   南山6盘（含深圳湾沄玺、后海招商玺），为高端改善客群提供了核心资产入场机会；
3. 东部价格洼地凸显：
   龙岗4盘、光明部分新规住宅，总价239万起即可上车深圳；
4. 关注入市节奏：
   部分区域项目分多批次推货（如宝安8批次、光明8批次），建议提前关注开发商预售节点，避免错过心仪单位。

原创内容，转载需授权 | 数据截至2026年7月6日