最近，深圳“起猛了”!
01.
深圳市场大热
地王频出、豪宅去化加速
一方面，是土拍市场“大燥”！
短短一个月，深圳出现三个“地王”！
先是6月5日南山科技园宅地出让，6家房企竞价一个多小时，最终以竞价291轮、溢价率高达150.74%、楼面价10.87万/㎡成交，成为深圳新单价地王；
再是6月12日前海桂湾宅地出让，9家房企鏖战两个多小时，最终以竞价约300轮、溢价率约114.29%、楼面价9.59万/㎡成交，成为前海桂湾新晋单价地王；
紧跟着6月25日，前海宝中宅地出让，4家角逐两个多小时，最终以竞价351轮、溢价率约99.05%、楼面价8.79万/㎡成交，成为前海宝中新晋单价地王！
另一方面，是深圳湾沿线豪宅市场“杀疯”了！
一是，卖疯了！
从中信信悦湾开盘仅半小时售罄、宝中千万级豪宅-观潮府开盘半小时售罄，到深圳湾澐玺最后一批住宅入市，开盘当天卖了80套、去化率91%，再到6月中海安缇深圳开盘去化72套、接近日光，近两个月来，深圳湾豪宅持续热销。
深圳湾澐玺开盘现场图
二是，深圳湾沿线豪宅价格被重估。
以往，深圳湾豪宅新房均价多在10-14万+/㎡，现在深圳湾豪宅新房价格正在被重估：中信信悦湾均价超20万/㎡；深圳安缇备案均价18.58万/㎡、折后均价18.2万/㎡，一路之隔的深湾玖序2023年备案均价仅13.8万/㎡。
三是，全国高端客群开始“围猎”深圳湾。
近期，传至少有5批中国台湾籍的客户买入前海桂湾的前海时代尊府，选的都是总价3000万以上的户型。
图源：网络，仅供参考
深圳湾1号近期推售珍藏公寓——瑞公馆，首批房源套总价8000万起，首推即售罄，据传有上海低调买家看完样板房就出手——一个人买了三套房，总金额超2.5亿。
豪宅火爆之下，市场上出现了一种声音：豪宅去化加速，核心区将面临断供？
事实真的是这样吗？
02.
地产逻辑生变
核心区住宅供应爆发
据不完全统计，深圳核心区还有12个全新项目准备“续航”豪宅供应。
福田、南山以及宝安核心区的住宅供应正从“零星补货”转向“集中放量”，共有12个项目，其中有9个项目有新进展。（*文中涉及测算内容，仅供参考，具体以开发商公布信息为准）
项目位置示意图，图源：兰图绘，仅供参考
福田作为深圳与南山齐名的核心区，近年来入市新盘可以说是非常少！近6年只有39个，为南山的31.2%。
从入市节奏来看，近两年福田住宅推盘次数屈指可数，2024年和2025年均只有4个，且近6年来入市住宅可售库存不到1000套。
但从盘点来看，福田是未来供应最密集的核心区域，近期有5个项目有动态：澐海元境府、中铁臻云雅苑、梅林33-07地块、安托山10-06地块以及正在调研调规的福田中心地块。随着住宅项目落地，福田住宅稀缺供应格局将被改变。
🏠澐海元境府：最近福田中建壹品福田文创园城市更新单元备案名公布——澐海元境府。去年现场踩盘时，现场围挡且内部有挖机在施工；近期现场可以看到01地块已经动工，02地块目前施工进入地面阶段，有消息称该项目将于近期开展，最快于今年9月份入市。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
项目位于福田核心区-沙头街道，临近福田红树林生态公园，周边就是金地环湾城。根据规划，该城市更新单元的01、02地块均有居住用地，占地约2.57万㎡，规划容积率7.3~8.9，规划容积约19.85万㎡。北区01地块由1栋46F的住宅、1栋21层的写字楼组成，南区02地块由5栋31-46F的住宅、1栋12班制幼儿园组成，其中02地块分一、二期开发建设，共占地约1.82万㎡，总建面约18.02万㎡，计容建面约13.82万㎡、共规划住宅789户。
示意图，图源：福田区沙头街道文化创意园城市更新单元02地块（暂定名）项目一期总平面图
据悉，项目由中建三局旗下的中建壹品负责开发建设，是中建系首个落地深圳核心区的项目，也是其在深圳首个“城市更新+股权转让”项目，计划总投资80亿，拟打造坐拥深圳湾景观的高端精品住宅。其备案名中的“元境”，对应“中建匹配豪宅客群”的产品系，且该项目未来部分高层住宅可越过红树林西南向望海。
豪宅产品定调+海景资源=核心区又一海景豪宅。
示意图，仅供参考
效果图，图源：网络
🏠中铁臻云雅苑：位于梅林孖岭，壹地产5月中旬现场实探，已有大型机械进场作业，处于基坑施工阶段，预计明年将作为现房项目入市销售。项目占地面积仅约4994㎡，计容建面约1.86万㎡，容积率约3.72。平面图上显示项目1栋1单元一层三户设计，1栋2单元为一层两户设计，均为23层、高约80米。
按照1-3层为商业、公建，4楼以上为住宅来测算，共有100套住宅。作为中铁置业“云系”TOP级产品线，市场推测其主力户型大概率在建面约150㎡左右。
壹地产现场实拍图（2026.5）
🏠梅林33-07地块：与中铁臻云雅苑几乎“一路之隔”，5月12日由交通设施用地（U2）调整为二类居住用地（R2），壹地产5月中旬现场实探，发现该地块的原建筑尚未拆除。据悉，项目容积率为3.1，容积为28651㎡，体量约为中铁臻云雅苑的1.5倍。假如参考中铁臻云雅苑的设计以及面积、户数搭配，大概能有150+套大面积户型。
壹地产现场实拍图（2026.5）
🏠安托山10-06地块：地块位于福田安托山板块，壹地产6月实地探查，该地块目前围挡，内部为闲置状态，杂草丛生，尚未完成土地平整。该地块与南天电力旧改“一街之隔”，隔着侨香三道相望，5月9日由原来的商业用地（C1）全部调整为二类居住用地（R2），容积率由原来的9.1降为3.1、容积约26002㎡，假如和南天电力旧改那样——打造建面约180㎡以上的户型，将预计新增供应约140+套住宅；假如打造建面约100㎡的户型，大概能新增200+套住宅。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
🏠福田中心地块：据网传，位于福田中心区、紧邻地铁2/8号线莲花西站（黄埔雅苑正对面）的一宗地块，正在研究调整为住宅用地。现场可见地块状态为“围挡”，内部有搭建的活动板房。该地块最大的亮点是位置非常好：与莲花山公园仅一路之隔，周边就是深圳少年宫、中心城、图书馆等福田核心区配套，不过地块比较小，有预测最多可能建设3栋住宅楼，以大户型住宅为主，瞄准高端改善型置业人群，并有望在户型设计、得房率等方面实现新突破。
壹地产现场实拍图（2026.5）
南山的项目，主要有两类，一类是近期通过招拍挂出让的土地，分别位于科技园、前海桂湾；一类是搁置多年旧改又有了新动态，是位于蛇口的爱榕园。
🏠保利置业T204-0153宗地：位于南山科技园，据悉拿地当天下午工程车就开始进场动工；壹地产6月现场看到，该地块正围挡施工。
在近十年都没有出让过住宅用地的科技园，这宗地出让的意义，绝不止于——深圳新单价地王，在限高100米、容积率2.9的建筑指标下，叠加科技园的核心区位，奠定了未来其在豪宅市场上的地位。网传，保利置业内部已针对该地块组建了专项设计团队，由集团首席产品官直接挂帅，全面对标深圳湾一号，同时叠加第四代住宅理念；预计该项目未来单价要18万+/㎡往上，备案均价很可能要到20万左右；毕竟前段时间备案均价18.2万/㎡的深圳湾澐玺，当时楼面价才7万/㎡。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
🏠建发T201-0233宗地：位于前海桂湾，据悉该地块也是6月12日后拿地即开工，即便随后几天天气不佳，但壹地产6月到现场时依旧可看到工地上有工程车辆。作为新的前海地王，网传建发未来可能落地最高端的“灯塔系”（灯塔战略）产品线。目前，建发已在北京、上海、厦门、成都以及杭州打造了“五座灯塔”，前海桂湾T201-0233宗地，极有可能成为建发的“第六座灯塔”。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
🏠爱榕园旧改：位于蛇口板块，与罗湖部分老旧小区不同，虽然小区里面最老楼龄已有36年，但因整体维护的还不错，现场看起来没有很破旧，只是有点年代感。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
6月10日，深圳规自局公布该项目规划草案的二次公示：规划容积约24万㎡，其中住宅有22.75万㎡。这一次的规划草案相较去年5月有不少调整：不仅开发建设用地由原来的4.3万㎡增加至6.04万㎡；容积率也由原来的5.7调整为2.9，对齐当下的好房子建筑规范；更重要的是原来规划约4.38万㎡保障房+27班九年制学校取消了，这意味着整个社区不仅纯粹性更强，未来旧改方向也可能往高端舒适社区走。
值得注意的是，爱榕园拆迁面积约10万㎡，假如按照1：1.1的回迁比例算，22.75万㎡的住宅除开回迁部分，预计至少将新增约10万㎡的低密可售住宅。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
宝安值得关注的项目，当属新鲜出炉的宝中-北街坊A002-0113宗地。
🏠保利发展A002-0113宗地：位于宝中北街坊、毗邻观潮府，壹地产6月现场实探时看到该地块围挡。6月25日，该地块被保利发展以总价105.1亿拿下。值得注意的是，作为深圳6月3宗核心区出让地块的最后一宗，宝中北街坊地块不仅起拍价最高（52.8亿），建面也最大——约11.95万㎡（住宅10.46万㎡）、容积率约3.19，也是未来深圳核心区值得重点关注的项目之一。据悉，发稿前该项目已开始动工。
壹地产现场实拍图（2026.6.18）
可见，未来深圳核心区并不缺住宅。其中还有部分有成为豪宅、顶豪的潜质。
从进度来看，福田入市最快的大概率就是澐海元境府，而南山今年最有望入市的是红树别院二期，宝中的北街坊大概率在明年接力南街坊（观潮府）、“续航”片区住宅供应。
03.
深圳豪宅还能火多久？
总价3000万+豪宅成交量全国第一
当核心区豪宅供应井喷，高端改善需求还能续航多久？
毋庸置疑，今年的豪宅是楼市行情的主力军之一。尤其深圳，千万级豪宅成交数据非常亮眼。
5月截至27日，全国单价10万/㎡以上豪宅成交了4666套，其中深圳成交了1124套，占比约24%，仅次于上海、位列全国重点城市第二。（数据参考：@同策豪宅）
6月截至11日，深圳高总价二手住宅房源成交占比出现明显上升情况：总价1000-1500万成交占比9.1%，比5月上涨1.4%；总价1500万以上成交占比5%，比5月上涨1.2%。
图源：每日楼市早读
深圳1-5月总价3000万以上新房豪宅成交约582套，是2025年全年的3.11倍，成交规模与均价位列全国首位。（数据来源：同策研究院）。
图源：@同策研究院-微信公众号
今年前4月，全国总价5000万以上高端住宅网签成交套数TOP6中，深圳以成交162套、成交均价20.52万/㎡，位列全国第一！
成就深圳从去年年底至今的“豪宅热”行情，主要原因在于近年来深圳核心区的高端住宅供应量非常少，比如深圳湾澐玺就是后海总部基地近12年来首个纯住宅新房项目；部分片区稀缺属性超强，比如中信信悦湾是深圳湾最后一块一线海景纯住宅用地。
供应的稀缺+被压抑的改善需求，成就了当下深圳豪宅行情。
但全国豪宅的销售行情，似乎有掉头的趋势。
从全国数据看，千万级豪宅的成交数据跑输大盘——2026年前5月，重点30城总价1000万以上新房成交套数13986套、环比下跌19%，而同期新房成交下降15%，这也是近4年来首次千万级豪宅成交降幅比整体新房成交降幅还猛。
图源：@丁祖昱评楼市，数据来源：普瑞数智城市机构调研
作为一线城市豪宅市场风向标，上海去年热门高端住宅多有80-90%的去化率，部分开盘直接日光；但近几个月上海豪宅项目的去化数据也有所变化，去化率最高只有62%。
图源：@丁祖昱评楼市，数据来源：普瑞数智城市机构调研
在其他城市豪宅出现向下行情背景下，核心区高端豪宅持续供应的深圳能否走出独立行情？
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