深圳2026上半年成绩出炉,豪宅最亮眼,有盘5月溢价870多万!

6月30日，总价4000万起的中海安缇深圳，首推72套房源售罄，实现“日光”，为6月，以及2026年上半年的深圳楼市完美收官。

深圳中原研究中心和乐有家的数据均显示，6月深圳一二手住宅成交8878套，同比上升14.2%，为2021年以来同期新高。

其中，一手住宅网签3785套，同比上升15.6%。二手住宅过户5093套，同比上升13.1%。新房预售及二手成交同步刷新近六年同期成交纪录。

二手住宅成交均价6.15万/㎡，环比上涨1.2%，上半年房价累计涨幅6.4%，重返"6字头"并继续温和上行。

量价齐升

顶豪表现尤为亮眼

新房市场方面，成交量大幅增长，3000万以上顶豪成交同比暴涨，亿元级豪宅成交活跃，千万级豪宅成交占比创近年新高。

克而瑞深圳数据显示：3000万以上顶豪成交同比暴涨154.55%，日均成交2.07套，创历史新高。仅一季度就卖出168套，亿元级豪宅成交12套，已超过2025年全年总量。

同策研究院数据也显示：今年1—5月，深圳3000万元以上豪宅成交582套，是2025年成交规模的3倍，成交规模与均价均位居全国首位。

核心区优质豪宅去化极快，部分顶豪项目开盘即“日光”。

除了6月收尾的中海安缇深圳，还有总价8000万起的深圳湾1号·瑞公馆，实现“首推即罄”的火爆去化。

总价5000万元起的深圳湾中信信悦湾，开盘半小时售罄，其中一套顶楼复式备案单价达39.86万/㎡，刷新全国新房价格纪录。

总价3300万起是深圳湾沄玺5月加推最后88套约202-258㎡大平层，开盘去化率约91%，吸金约35亿！加上3月日光的162套，2026年共吸金105亿！

宝中的观潮府5月加推40套约198到257㎡的大户型，折后总价约2600万起，半小时售罄，加上4月首推的222套住宅，当日官宣热销60亿，去化约95%。

还有前海海晏府日光、瀚熙典居热销8成，万星林花园热销7成等等。

二手市场方面：深圳湾、香蜜湖、前海等核心区的优质二手豪宅价格坚挺，成交活跃，部分优质房源溢价明显，业主议价能力增强，整体呈现“越贵越抢”的态势。

有房产自媒体博主爆料：深圳湾板块，有不少外地客户前来扫货，总价在3000万-1个亿的小目标。

例如：深圳湾1号，二手成交单价突破32.8万/㎡，创历史新高；恒裕滨城二期半年内部分房源涨价超300万，挂盘均价超27万/㎡。

华侨城纯水岸独栋别墅平均涨幅约18%，香山美墅大户型涨幅约10%；香蜜湖1号持续跳价；合正香蜜原著最新均价达12.5万/㎡，较年初11.3万/㎡涨幅约10%。

红树西岸，有媒体爆料：小区里有个华强北芯片大佬，原有2套红树西岸的房子，5月份又一口气扫入5套。

6月赚了一个多亿，钱多到没处花，说准备买十几套，目前手里已经集齐了10套，且依然在定向“搜刮”优质货源。

而且，红树西岸房的法拍市场，同户型更低楼层的房源，5个月时间溢价870多万！

板块分化明显

核心区“一房难求”

2026年上半年，深圳楼市不再是简单的涨跌分化，而是进入了一场关于“稀缺性与确定性”的终极博弈。

一边是外围区域海量供应下的激烈竞争，另一边是核心板块“一房难求”的绝对卖方市场，市场在用真金白银为“顶级地段+不可复制资源”重新定价。

下面简单说下香蜜湖、深圳湾和华侨城这三大传统顶豪区。前海、宝中、科技园等其它核心板块，可参加我们的线下沙龙详聊。

香蜜湖（老牌顶豪）：零新增宅地，零新房入市。这不仅是2026年上半年的状态，更是一个中长期的不可逆趋势。

当资本找不到这片土地上的新载体时，存量优质资产便成了唯一的“入场券”。

香蜜湖的水榭花都等老牌豪宅价格坚挺，正是因为其占据了城市中轴线上的湖景资源，这种兼具城市便利与自然景观的低密大宅已成“孤品”。

深圳湾（顶豪天花板）：土地资源稀缺，今年新推的安缇雅苑、深圳湾澐玺等项目，均是在有限的住宅用地中推出，今后大概只能通过零星的“商改住”来供应。

这里早已超脱居住属性，升维为“身份标识+资本载体”。这里的一线海景不可再生，“总部基地+顶级圈层”的配置形成了强大的购买力闭环。

当备案价39.86万/㎡的出现，华润悦府、深圳湾1号等项目出现“验资抢房”时，本质上反映的是超高净值人群对绝对稀缺资源的排他性占有欲。

在极低的供需比下，价格失去了传统估值的框架，转向由圈层共识和支付能力决定，成为全市，乃至全国房价的“天花板风向标”。

华侨城（低密生态顶豪）：2026年新增的纯住宅用地极少，主要以小地块的新建项目（璟云台）和存量住宅（二手房）为主。

其价值底座是“城市核心区不可复制的原生态”。

纯水岸等别墅/大平层屡创新高，是因为此类产品提供了繁华都市中极致的私密与慢生活，这种反差感构成了最深的护城河。

然而顶级产品的成交拉高了天花板，但非标杆的普宅或老小区则未必能同步跟涨。

这表明华侨城内部正进行价值洗牌，纯低密、带私家院落或一线湖景的标的，正与板块内其他产品拉开资产鸿沟。

市场两级分化

核心区火热的四大因素

当核心区陷入“房荒”时，龙岗、光明、坪山、龙华等区域却是另一番景象。

充足的供应意味着购房者拥有更大的选择权与议价空间，开发商不得不陷入产品力内卷和价格竞争。

这种“冰与火”深刻反映了深圳楼市的成熟——市场不再以大市普涨掩盖所有，而是精细地将资产分为两类：外围的“居住消费品”与核心的“资产硬通货”。

这一阶段的市场分化，已不再是简单的区位差异，而是资产等级的固化与跃迁。那么核心“资产硬通货”的火爆背后，驱动因素有哪些？主要有4个。

1、资产的避险与财富支撑。

高净值人群（如科创、AI新贵、海外回流富豪等）将核心区豪宅作为资产配置的“压舱石”，全款及高首付买家占比高。

他们对价格波动相对不敏感，支撑了顶豪市场的热度。

今后，顶级豪宅的价格由极少数的卖方和最具支付能力的买方决定，呈现“没有卖盘就没有定价”的特征。

2、稀缺资源和圈层的锁定。

核心区土地供应锐减（受新国标限高、限容影响），优质低密大平层供应稀缺，物以稀为贵，推高了核心区豪宅的溢价空间。

再加上自然/圈层资源的独占性，以及不可替代的地段效率，构成了核心资产的“三位一体”护城河，使其在周期波动中展现出极强的抗跌性与领涨性。

3、极强的产品力与品质标杆。

核心板块的新房项目往往由国际知名设计师团队打造，注重空间尺度、景观视野和细节工艺，体现了对品质的极致追求，满足了塔尖人群对居住体验的高要求。

4、政策利好的持续释放。

2026年深圳核心区放宽限购，公积金贷款额度提升，以及税费优惠（如满二免税、置换退税）等政策，有效释放了改善型及置换型高端需求。

最后几句话

专业的力量，让人少走十年弯路

2026年上半年，深圳楼市用一份惊艳的成绩单，宣告了核心资产的王者归来。只有占据“顶级地段+不可复制资源”的房产，才是能穿越周期的资产硬通货。

核心区的房子不是“在售”，而是“在抢”。现在的深圳楼市，已经不是闭眼买的时代了。想在分化的市场中守住财富，请记住3点。

1、放弃普涨幻想，拥抱稀缺。

非核心区的房子更多是“居住消费品”，而核心区的稀缺资产才是财富的“压舱石”。

2、警惕“伪核心”陷阱。

即便是核心区，内部也在加速洗牌。唯有兼具城市便利与极致私密的低密豪宅，或拥有一线景观的标杆物业，才具备真正的护城河，普宅老旧小区可能跟涨乏力。

3、认知决定财富上限。

顶级豪宅的定价逻辑已变，不再看普通估值，而是由顶尖圈层的共识和购买力决定。看不懂这一点，就永远无法理解为何“越贵越抢”。

板块分化如此剧烈，香蜜湖、深圳湾、华侨城等顶豪区未来走势如何？前海、宝中藏着哪些新机遇？科技园又有怎样的财富故事？文字能告诉你的有限。

欢迎参加我们的线下沙龙详聊，不一定要马上买，但你可以先找我们聊聊，搞明白自己现在到底站在哪一步，比盲目乱撞重要得多。

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