知情人士透露深圳前海扩区跟龙华、坪山产业用地供应量突然翻倍有关联

深圳前海扩区这事儿,很多人看到的是政策红利、是粤港澳大湾区的战略布局,但真正懂行的人都知道,这背后有一笔更实在的账,一笔关于土地供应的账。知情人士最近透露了一个细节,前海这次扩区,跟龙华、坪山产业用地供应量突然翻倍有直接关联,这不是巧合,是深圳在土地这个最稀缺资源上动的一步棋。

很多人不理解为什么前海要扩区,觉得前海那块地本来就够用了,但你要知道深圳这个城市的特殊性,它不像内地城市可以随便往外摊大饼,深圳的土地开发强度已经接近50%,能用的地基本都用完了,这时候要继续发展产业,就只能从两个方向想办法,要么往上盖楼提高容积率,要么就得重新规划存量土地。龙华和坪山这两个区这几年产业用地供应量突然翻倍,表面上看是这两个区在发力,实际上是整个深圳在做一盘更大的棋,因为前海扩区以后,原来计划给龙华坪山的一些功能定位就得重新调整,产业用地的分配逻辑也要跟着变。

龙华和坪山产业用地供应量翻倍这个事儿,外界解读成这两个区要崛起了,要承接产业转移了,但懂深圳规划的人都清楚,这背后的逻辑没那么简单。深圳这些年一直在干一件事,就是把制造业往外推,把服务业往里收,前海扩区之前,龙华坪山被寄予厚望要承接一部分先进制造业和科技产业,所以产业用地供应量往上提,但前海一扩区,情况就变了。

前海扩区以后面积从15平方公里扩到120平方公里,这多出来的100多平方公里要干什么,不可能全拿来做金融服务,一定要布局一些新兴产业、科技研发、总部经济,这些产业原本是要分流到龙华坪山的,现在前海自己就能装下,那龙华坪山的定位就得调整。产业用地供应量翻倍看起来是在加码,实际上是在给这两个区找新的出路,因为前海把高端的吃了,龙华坪山就得往更细分的方向走,要么做专精特新的制造业配套,要么做某个垂直领域的产业集群,总之不能跟前海正面竞争。

这个调整对深圳来说是必须的,因为深圳的土地资源太紧张了,不可能让每个区都搞大而全的产业布局,前海扩区之后就是深圳的产业核心,龙华坪山就得接受自己是配角的定位,产业用地供应量翻倍不是让它们去抢前海的饭碗,是让它们在自己的赛道上把饭碗端稳。

很多人觉得深圳规划土地是为了发展经济,这话没错但不够准确,深圳规划土地更底层的逻辑是在有限的空间里把资源效率拉到最高。前海扩区跟龙华坪山产业用地供应量翻倍放在一起看,你就能看出深圳在干什么,它在做一件事,就是把不同区域的功能定位更加明确化,让每一块地都发挥最大的价值。

前海扩区之前,深圳的产业布局还有点散,福田罗湖做金融商贸,南山做科技互联网,龙华坪山做制造业和新兴产业,但这个布局有个问题,就是每个区都想做高端产业,都想搞总部经济,结果就是资源分散,谁也做不到极致。前海扩区之后,深圳等于是给自己定了一个产业的主场,把最核心的资源往前海集中,其他区域就得接受自己的分工,龙华坪山产业用地供应量翻倍,表面上是在给这两个区更多机会,实际上是在明确告诉它们,你们的机会在制造业配套和垂直产业,不在跟前海抢风头。

这种规划思路对深圳来说是对的,因为深圳已经过了那个可以到处铺摊子的阶段,现在要做的是把每一块地的价值最大化,前海扩区是为了做高端产业的集聚,龙华坪山产业用地翻倍是为了做产业链的补充,这两件事不是竞争关系,是配合关系。

小贴士：前海扩区和龙华坪山产业用地供应翻倍这两件事放在一起看,能看出深圳在土地规划上的真实意图,就是用有限的空间做最精准的功能分区,前海做核心龙华坪山做配套,这种思路对其他土地紧张的城市也有参考价值,不是每个区都要搞大而全,把自己的定位找准比什么都重要。