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▲山樾湾花园项目现场。程国飞/摄
程国飞 中房报记者 曾冬梅 深圳报道
深圳一安居房项目正经历销售困境。
6月13日，深圳南山区安居房项目——山樾湾花园迎来最新批次配售，推出超千套房源，不过，最终仅认购206套，出现大量弃购情况。
实际上，自2024年入市以来，山樾湾花园已多次出现滞销。
对于山樾湾花园销售低迷，项目附近德佑门店的一中介人士认为有两个原因，一是项目容积率较高。整个小区4900户，一栋挨一栋，有些楼栋一层住十几户，并不宜居。二是价格的调整。山樾湾花园原来周边的项目房价在10万元/平方米，它的售价在4.26万元/平方米，还好卖一点；现在，山樾湾周边二手房价格也降了，有些甚至跌到5万~6万元/平方米，且它还要长持10年，价差优势就没那么明显了。
对于山樾湾花园销售低迷情况及解决方案，记者联系了深圳市南山区住建局，一工作人员表示，此前公布的“住保售〔2026〕040号（山樾湾花园项目）选房结果”出现大量“叫号未到”的情况属实，对于后续是否会有相关解决方案，该工作人员表示不清楚。
01
去化率最低不足“一成”
山樾湾花园销售屡次“遇冷”
▲山樾湾花园项目现场。
6月24日，记者来到了位于深圳前海妈湾的山樾湾花园项目现场，项目停车场空位充裕，与深圳其他楼盘“一位难求”的景象形成鲜明对比。
“说实话，来看的人不少，但真正下定的不多。”山樾湾花园售楼部门口一位房地产中介机构人士表示，“均价4.26万元/平方米，在南山确实找不到第二个这样的项目，但很多客户看完周边环境后就走了。”
记者注意到，项目紧邻月亮湾大道，货车往来频繁，噪音和粉尘问题较为突出。一位从深圳南山科技园过来看房的张先生直言：“环境比我想象的差不少，旁边都是港口和货车，还有大片荒地，短期内估计也改善不了，虽然价格便宜，但住进去生活质量可能打折扣。”
另外，除了月亮湾大道，山樾湾花园旁边就是小南山隧道。
根据记者此前统计，山樾湾花园的去化轨迹一直不尽如人意。
2024年3月份，山樾湾花园首次开盘，2310套房源去化798套，去化率34.5%。后续，该项目又在5月、6月、8月推售了第二批、第三批、第四批房源，但整体去化率屡屡走低。
其中，山樾湾花园第三批次配售，推出了剩余的全部房源共计3817套，但仅被认购了95套，去化率只有2.5%；到了第四批次，整体去化率已不足1%。2024年4次配售下来，山樾湾花园整体去化率不足25%。
因销售不佳，项目配售经历了从“库内轮候”到“库外人才”再到新增“第三队列”客户的多次门槛放宽，从项目累计成交数据来看，三类客户群的成交比例约1:5:6，库外客户已成为项目主力成交群体，但依然未能扭转项目销售颓势。
山樾湾花园最近一次配售是在今年6月13日，结果显示，551户终审合格家庭中，仅有206户完成认购。
记者查阅了深圳市南山区人民政府官网公布的选房结果，发现大量“叫号未到”的字样。
▲深圳市南山区人民政府网站截图
其中，6月13日上午三房选房结果公示中，选房排位前十名中出现8位“叫号未到”情况。
▲山樾湾花园安居型商品房配售三房选房结果公示。来源：深圳市南山区人民政府网站
6月13日下午两房的选房结果公示中，选房排位前十名中出现7位“叫号未到”的情况。
▲山樾湾花园安居型商品房配售两房选房结果公示。来源：深圳市南山区人民政府网站
02
滞销探因：
从“买到即赚”到“10年长持”
▲山樾湾花园项目现场。
“两房总价最低250多万元，三房300多万元起步。”在深圳工作了8年的赵先生给记者算了一笔账，“这个总价在宝安、龙华可以买到不错的商品房，也没有10年限售，品质还更好。”
赵先生提到的“10年限售”是安居房的硬性规定，购房后10年内不得上市交易，若想转为完全产权，还需补缴差价（安居房10年后补缴价款在购房时即已明确，补缴价款= 原市场价格 − 原购买价格 × 50%—税费，其中“原市场价格”统一按照原购买价格÷70%计算）。
以总价约255万~300万元房源为例，10年后补缴款大致在50万~60余万元间。
实际上，山樾湾的滞销并非源于市场遇冷，是多重因素导致的结果。
首先，安居房的流通性限制极大地削弱了购买热情。
在当前楼市预期调整背景下，购房者对于“长周期锁仓”的意愿明显下降。有购房者直言，两房的小户型难以满足家庭未来10年的扩容需求，且高梯户比设计让居住舒适度打折。
其次，周边环境与居住体验存在“硬伤”。
尽管项目地处深圳前海范围，但其所在的兴海大道西侧目前物流园密集，紧邻港口码头，货车往来频繁，带来了噪音、粉尘及安全隐忧，是许多实地看房者的主要顾虑。此外，项目距离已开通的地铁站约1.5公里，在建的15号线仍需等待数年，使得“通勤最后一公里”成为痛点。
▲山樾湾花园周边地块现状。
最后，安居房价格倒挂优势正在被商品房市场的调整蚕食。
随着深圳楼市深度调整，山樾湾花园周边部分商品房价格已从高位回落，甚至有新盘折后均价下探至6字头。相比之下，山樾湾花园4.26万元/平方米的均价虽然仍具优势，但考虑到10年限售与高密度居住体验，届时还要补一笔不小的差价，其性价比的天平正在倾斜。
▲山樾湾花园周边二手房价格示意。来源：贝壳网
03
探索多元化解决路径
建立长效价格联动机制
当前，深圳安居房市场正面临结构性困局，核心区优质项目凭借显著价格倒挂仍能维持一定热度，而综合条件相对较弱的项目，一旦失去价格优势，即使放宽申购条件，依然销售低迷。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，安居房与同区域的二手房、新房存在竞争关系，安居房必须突出自己的优势，建立长效价格联动机制，定价与市场挂钩，实时适当调整售价。
李宇嘉还表示，当下楼市分化严重，购房者会更加关心居住品质和配套，安居房在建设之初就要同步配建学校、商业、公交首末站等公共设施，并将建设进度与住房交付挂钩。对于已建成项目，可通过引入优质教育资源、优化公交接驳线路、引入优质物业等方式提升实际居住价值，让安居房在价格、流通性、居住品质之间找到新的平衡点，才能真正实现保障房“保障住有所居”的制度初心。
来源：中国房地产报
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