深圳200w刚需买房:康达尔花园“云”看房笔记(龙岗大芬地铁站)

深度思考  坚持原创

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

可上的幼儿园、小学及初中学位？距离？

梯户比？层高？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

共分 5 期开发，一二三四期为连片大社区，五期为独立组团。

一期：2000-2001 年竣工。二期：2001-2002 年竣工。三期：2002 年竣工。四期：2004 年竣工。五期（蝴蝶堡）：2009 年竣工。

总栋数一二三四期：合计约 23 栋（统计口径差异，部分平台按大单元统计为 6 栋）五期：共 2 栋高层。

每栋层数如下：

一二期：以 6-8 层多层为主，含楼梯房与少量电梯房。

三四期：10-11 层电梯小高层。

五期：28-32 层高层电梯房。

总户数如下：

一二三四期：合计约 1671 户（统计口径差异，部分平台统计为 1092 户）。

五期：约 1155 户。

容积率不同期数存在差异：

一二三四期：1.2-2.1。五期：2.2。

绿化率平台统计口径存在差异：

一二三四期：33%-50%。

五期：30%-38%。

物业公司如下：

一二三四期：主流记录为深圳市誉盛物业服务有限公司，一期部分标注为金地物业管理有限公司，疑似存在物业更换或分组团管理。

五期：主流记录为深圳市京基智农下属物业，部分标注为金地物业

管理水平中等偏上，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 巡逻，单元门禁，外来人员登记；卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好，在同楼龄小区中处于中上水平。

物业费如下：

一二三四期：楼梯房约 1.0-1.6 元 /㎡・月，电梯房约 2.3 元 /㎡・月。五期：约 2.45-2.95 元 /㎡・月。

车户比如下：

一二三四期：约 1:0.7，共约 1200 个车位（地面 + 地下）。五期：约 1:1.3，共约 1484 个车位。

停车情况如下：

一二三四期：停车偏紧张，晚高峰后地面车位难找；地面停车费 180-200 元 / 月，地下 200 元 / 月。

五期：车位相对充足。

小区门口算是有汽车充电桩。

电动车充电桩应该是有的。

一二三四期：未实现完全人车分流，设地面停车位，人车共用部分道路。

五期：全人车分流，车辆直达地下车库，地面无行车动线。

外立面以米黄色涂料 + 瓷砖为主，楼龄 17-26 年，存在自然老化痕迹；整体维护较好，无公开大面积墙皮脱落、瓷砖掉落的负面记录。

二、小区优缺点

水电燃气供应：民水民电，管道天然气正常开通，无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统：暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。

噪音情况：临龙岗大道的前排楼栋有明显车流噪音，小区内部园林区域相对安静；无地铁轨道震动及噪音的集中负面反馈。

（红圈内应该没什么噪音，红圈外应该有震动+噪音）

最近地铁站：3 号线（龙岗线）大芬站

距离大概三四百米，很方便。

周边面貌还可以：位于大芬油画村核心片区，周边以桂芳园、中兆花园等成熟商品住宅小区为主，沿街商业密集，城市界面较好，生活与艺术氛围浓厚。

生活配套比较不错。

商超：步行约 500 米到沃尔玛大芬店、佳纷天地购物中心，小区沿街有钱大妈、生鲜便利店及肉菜市场，日常采购便利。

医疗：小区内有药店，小区外有百合医院。

取快递的话，小区内设有丰巢快递柜、菜鸟驿站，快递可配送至单元附近。

采光与楼间距：一二三四期以多层、小高层为主，楼间距较宽，多数户型采光较好；五期高层楼栋密度偏高，低楼层采光存在一定遮挡；暂无公开权威楼间距数据。

自住率：暂无官方公开的自住率统计数据。

幼儿园：小区内配套民办康达尔幼儿园，下楼即达；周边还有怡乐幼儿园等民办园，自主招生；公办园需按积分就近报名，无固定对口。

小学：房产平台标注对口公办吉祥小学（步行约 1.4 公里）、文景小学（步行约 1.5 公里）；最终招生范围以当年龙岗区教育局官方公示为准。

初中：房产平台标注对口公办可园学校初中部（九年一贯制，步行约 2.3 公里）；最终招生范围以当年龙岗区教育局官方公示为准。

梯户比：一期多层以 1 梯 2 户、1 梯 4 户为主，小高层为 2 梯 6 户；其余期数暂无公开权威梯户比数据。

层高：暂无公开权威的层高数据。

活动空间：一二三四期配套露天游泳池、儿童游乐区、老年活动中心、公共健身器材区、中心园林，大社区活动配套齐全；五期配有独立休闲区、儿童游乐设施。

三、价格

目前价格不算便宜，单价要到 2.7 万/㎡。

最低也要 168 万，但是朝西，并且是低楼层，估计采光什么的都差一些。

好一点怎么也要 175+ 万。

四、个人感受

优势如下：

大社区+近地铁+绿化好+活动空间足+配套足

劣势如下：

幼儿园是民办的+学校较远+一期有噪音+价格略贵

总体而言，一期不考虑（有噪音）、五期不考虑（超高层）。

二三四期的话，我的心动指数为 8（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。