谁在买？有钱人在扫货
这波行情最大的特点：刚需靠边站，豪宅唱主角。
乐有家数据显示，6月份深圳1000万以上房源成交占比高达14.1%，意味着每7套成交就有1套是千万级豪宅。其中1500万以上的占比5%，刷新历史纪录。
深圳湾的沄玺、招商海晏府，开盘几乎日光。上周我有个客户，摇了前海某个总价3000万的新盘，排在第89位——前50套根本没他的份。
图：深圳湾夜景 | 深圳有钱人比你想象中多
图片来源于网络
谁在买？
不是刚需，不是改善客，是那批靠AI产业链赚到钱的人。
华强北小柜台姐弟身价暴涨700亿、深圳夫妻囤存储芯片5个月涨了320亿...这类新闻今年没少刷屏。深圳这波AI造富潮，比2015年的股市牛市来得更猛、更集中。
这批新贵买第一件事是什么？
买房子。
6.25宝中52.8亿土拍在即，又一个地王预定？
再看土拍。
图片来源于网络
本周三（6月25日），宝中北街坊地块即将拍卖，起拍价52.8亿。
这块地什么来头？
位于宝安中心区核心地段，旁边就是企鹅岛——腾讯砸了319亿、200万㎡体量的超级工程，预计容纳7.5万名员工。
开发商为什么盯这块地？
稀缺。
宝中纯住宅用地已经快见底了。今年前海桂湾地块拍出35.25亿、楼面价9.6万/㎡，科技园地块更猛——保利57.7亿拿下、楼面价10.87万/㎡，溢价率150%，直接刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。
面粉贵过面包的逻辑，在深圳核心区从来没输过。
图：企鹅岛效果图 | 宝中的未来
图片来源于网络
可以预见，6.25这场土拍，大概率又是头部房企厮杀、溢价率破百的结果。
老炮的判断：别高兴太早
看到这，估计有人要喊"深圳房价要起飞了"。
先别激动。
⚠️ 第一，这波行情是结构性的，不是普涨
光明、龙华这些刚需板块，靠的是以价换量。中原数据显示，龙华、光明部分项目单价3字头，比核心区便宜一半以上，卖得好的原因是"便宜"。
而南山、福田的豪宅，靠的是稀缺性和高净值人群的购买力。这两类客群的逻辑完全不同，不能混为一谈。
⚠️ 第二，政策效应在递减
4.29新政确实释放了一波需求，但核心区限购松绑、公积金提额这些牌，用一次少一次。7月之后如果没有新的政策刺激，这波行情的持续性要打问号。
⚠️ 第三，外部环境不稳定
全球经济波动、中美科技博弈...这些变量随时可能影响高净值人群的资产配置决策。6月LPR维持不变，5年期3.5%已是历史低位，利率继续下探的空间有限。
买房人怎么办？
🏠 刚需自住
抓住政策窗口期，光明、龙华、布吉3-4万的价位还有选择，但别指望大涨，能保值就不错了。
🏡 改善置换
核心区优质房源确实在涨，但涨幅分化严重。深圳湾、粤海、后海这类核心中的核心，可以考虑出手；赤湾、前海这类边缘板块，建议再观望。
💰 投资
劝退。深圳已经不是闭眼买的年代了，分化行情下选筹难度极高，普通人踩坑概率太大。
一句话总结：这波行情是真的，但别把它当成2015年来理解。核心区豪宅在涨，刚需板块在走量，中间段位的房子反而最尴尬——既没有稀缺性，又没有价格优势。
买房这事，最终还是看需求，不是看行情。
图片来源于网络
💬 互动
你现在在深圳看房吗？什么心态？
评论区聊聊。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
