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主要从以下几个方面看房:
一、小区信息
分几期开发?每期建成年代?总栋数?
每栋层数?总户数?容积率?绿化率?
物业是谁,管理水平怎么样?物业费多少?
车户比,停车是否方便?是否有汽车充电桩?电动车充电桩?
是否人车分流?分流方式?
外墙是否掉皮、老化?
二、小区优缺点
水电燃气供应?
噪音:是否离地铁轨道、主干道近?
交通:最近地铁站?步行多久?
周边面貌?
配套:商超、医院、快递?
采光、楼间距?自住率?
学位?梯户比?层高?排水?
活动空间:儿童游乐区、老年人活动场地?
三、价格
挂牌价?最近 3 个月成交价?成交单价?
四、个人感受
废话不多说,直接上干货。

一、小区信息
翠枫豪园共分 2 期开发。
一期:2002 年 4 月竣工交付(多层楼梯房)。二期:2006 年竣工交付(电梯小高层 + 临湖别墅)。
总栋数主流统计共 26 栋(一期 12 栋多层住宅,二期含 14 栋小高层 / 别墅)。

每栋层数如下:
一期:总高 6 层,全部为楼梯房。
二期小高层:总高 11-18 层,带电梯。
临湖别墅:总高 3 层,带花园。
总户数主流统计 1104 户(一二期合计);一期单独统计为 432 户。
容积率 1.5(布吉片区低密度第一梯队)。
绿化率 37%(含中心人工湖翠枫湖及沿湖园林)。
物业公司为深圳市华盛置信物业发展有限公司。
管理水平 AI 说中等偏上,全封闭式管理,24 小时保安值班 + 监控覆盖,单元门刷卡门禁,外来人员登记;卫生清洁及时,绿化定期修剪,公共设施维护较好。
物业费如下:
一期楼梯房:0.8-1.4 元 /㎡・月。
二期电梯房:1.5-1.9 元 /㎡・月。
车户比约 1:0.8(共约 900 个车位:地上 400 个 + 地下 500 个)。
停车情况比较紧张,晚 7 点后地面车位基本满员;地面停车 100 元 / 月,地下停车 200 元 / 月。
这个车户比看着还行。
地图上可以看到汽车充电桩。

电动车充电桩应该也是有的。
人车分流 AI 说未实现完全人车分流;二期地下车库设独立出入口,机动车与行人动线部分分离;一期以地面停车为主,人车共用小区道路。这一点值得看一下。
外墙情况应该比较好。外立面以卡其色面砖为主,整体维护较好,无大面积墙皮脱落、掉砖现象,仅边角有轻微岁月老化痕迹。
二、小区优缺点
水电燃气供应应该正常。民水民电,管道天然气正常开通;无频繁停水停电的公开负面反馈。
排水系统应该正常。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录,无官方权威测评数据。
噪音情况应该还好。临华龙路的外围楼栋有轻微车流噪音;小区内部依托山体和人工湖,环境非常安静;无地铁轨道震动及噪音影响。

最近地铁站应该是长龙站 A 口,大约 1500 米, 步行需要 15 分钟左右。


周边面貌应该以城中村为主,仅青春家园为成熟小区。北靠鸡公山余脉,城市界面一般,生活气息浓厚。

生活配套也比较成熟了。
商超方面,小区内自带沿街商业街、小型超市,有钱大妈、百果园等;二期门口有华润万家。



医院方面,步行几百米就有社康。


医院略远一些,但也还好。


取快递方面,小区内部就有菜鸟驿站。很方便。

采光与楼间距应该也还是可以的。
以板楼户型为主,楼间距约 25-30 米,多数户型南北通透,采光通风较好;低楼层因园林植被遮挡,采光略有影响。
自住率暂无官方公开的自住率统计数据,以自住家庭为主,有一定比例租客。
学位方面如下:
幼儿园:小区内有公办省一级翠枫幼儿园(原民办园 “民转公”,龙岗区教师发展中心举办)
同时也有民办湖光山色幼儿园


小学:公办水径小学(步行约 2.4 公里)

初中:公办布吉中学初中部(省一级,步行约 1.8 公里)

小学有一点点远了。
当然了,小区旁边就有九年一贯制的民办深圳市翠枫学校,部分学位可通过政府统招派位安排。

梯户比如下:
一期楼梯房:1 梯 2 户 / 1 梯 6 户。二期电梯房:2 梯 3 户 / 2 梯 4 户。
层高应该是正常的。
活动空间应该也比较丰富。
配套中心人工湖翠枫湖、沿湖步道等。
三、价格
价格方面,要略贵一些。单价约 3 万/㎡ 。
两室基本要 180 左右了。不过应该挺难蹲到。


四、个人感受
就目前来看,优势如下:
配套成熟+景色好(有人工湖)
劣势如下:
地铁略远+周边面貌一般+未人车分流+对口小学距离远+价格略贵
因此,我有点不太理解这边的价格。莫非是地理位置比较好?到关内方便?或者是景色好?
总体来说,我的心动指数为 7(满分10)。纳入考虑范围。
我是粤文,很高兴认识你。

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