深圳200w刚需买房:翠枫豪园“云”看房笔记(龙岗长龙地铁站)

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主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

翠枫豪园共分 2 期开发。

一期：2002 年 4 月竣工交付（多层楼梯房）。二期：2006 年竣工交付（电梯小高层 + 临湖别墅）。

总栋数主流统计共 26 栋（一期 12 栋多层住宅，二期含 14 栋小高层 / 别墅）。

每栋层数如下：

一期：总高 6 层，全部为楼梯房。

二期小高层：总高 11-18 层，带电梯。

临湖别墅：总高 3 层，带花园。

总户数主流统计 1104 户（一二期合计）；一期单独统计为 432 户。

容积率 1.5（布吉片区低密度第一梯队）。

绿化率 37%（含中心人工湖翠枫湖及沿湖园林）。

物业公司为深圳市华盛置信物业发展有限公司。

管理水平 AI 说中等偏上，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 监控覆盖，单元门刷卡门禁，外来人员登记；卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好。

物业费如下：

一期楼梯房：0.8-1.4 元 /㎡・月。

二期电梯房：1.5-1.9 元 /㎡・月。

车户比约 1:0.8（共约 900 个车位：地上 400 个 + 地下 500 个）。

停车情况比较紧张，晚 7 点后地面车位基本满员；地面停车 100 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。

这个车户比看着还行。

地图上可以看到汽车充电桩。

电动车充电桩应该也是有的。

人车分流 AI 说未实现完全人车分流；二期地下车库设独立出入口，机动车与行人动线部分分离；一期以地面停车为主，人车共用小区道路。这一点值得看一下。

外墙情况应该比较好。外立面以卡其色面砖为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅边角有轻微岁月老化痕迹。

二、小区优缺点

水电燃气供应应该正常。民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统应该正常。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。

噪音情况应该还好。临华龙路的外围楼栋有轻微车流噪音；小区内部依托山体和人工湖，环境非常安静；无地铁轨道震动及噪音影响。

最近地铁站应该是长龙站 A 口，大约 1500 米， 步行需要 15 分钟左右。

周边面貌应该以城中村为主，仅青春家园为成熟小区。北靠鸡公山余脉，城市界面一般，生活气息浓厚。

生活配套也比较成熟了。

商超方面，小区内自带沿街商业街、小型超市，有钱大妈、百果园等；二期门口有华润万家。

医院方面，步行几百米就有社康。

医院略远一些，但也还好。

取快递方面，小区内部就有菜鸟驿站。很方便。

采光与楼间距应该也还是可以的。

以板楼户型为主，楼间距约 25-30 米，多数户型南北通透，采光通风较好；低楼层因园林植被遮挡，采光略有影响。

自住率暂无官方公开的自住率统计数据，以自住家庭为主，有一定比例租客。

学位方面如下：

幼儿园：小区内有公办省一级翠枫幼儿园（原民办园 “民转公”，龙岗区教师发展中心举办）

同时也有民办湖光山色幼儿园

小学：公办水径小学（步行约 2.4 公里）

初中：公办布吉中学初中部（省一级，步行约 1.8 公里）

小学有一点点远了。

当然了，小区旁边就有九年一贯制的民办深圳市翠枫学校，部分学位可通过政府统招派位安排。

梯户比如下：

一期楼梯房：1 梯 2 户 / 1 梯 6 户。二期电梯房：2 梯 3 户 / 2 梯 4 户。

层高应该是正常的。

活动空间应该也比较丰富。

配套中心人工湖翠枫湖、沿湖步道等。

三、价格

价格方面，要略贵一些。单价约 3 万/㎡ 。

两室基本要 180 左右了。不过应该挺难蹲到。

四、个人感受

就目前来看，优势如下：

配套成熟+景色好（有人工湖）

劣势如下：

地铁略远+周边面貌一般+未人车分流+对口小学距离远+价格略贵

因此，我有点不太理解这边的价格。莫非是地理位置比较好？到关内方便？或者是景色好？

总体来说，我的心动指数为 7（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。