深圳首个政府主导的城中村改造项目迎来新突破

作为深圳落实住宅项目新规的

首个城中村改造项目

罗湖区螺岭片区改造

迎来关键突破

6月17日

项目综合方案正式发布

拆除范围、改造单元规划、

搬迁补偿方案等同步公布

这标志着项目进入

实质性推进阶段

也将为深圳乃至全国超大城市的

城中村改造落地探索新路径

走进螺岭片区，时光仿佛凝固在上世纪八十年代。低矮的楼房外墙斑驳，这里曾是来深建设工程兵的重要集聚地，见证了深圳早期建设的荣光，如今却在岁月侵蚀下褪去光彩。

罗湖螺岭片区

62岁的陈伯是这里的老住户，亲历片区数十年起伏，现在居住的楼栋老化，墙体开裂渗水，楼道狭小拥挤，安全隐患较大。“40多年前，我们在这片土地上建起了深圳的第一批楼房。如今，它们却成了我们的‘心头病’。”陈伯的话语中透着无奈。

2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》报告显示，螺岭项目在建筑质量、生活便利、基础完善、空间品质等方面存在一定短板。片区拆除范围12万平方米，现存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C级及以上危房占比过半，改造迫在眉睫。

片区不仅存在消防隐患、内涝风险等安全隐患，公共配套也不足。项目范围内常住人口达1.2万，人口密度10万人/平方公里，租户占80%以上。片区人口密度大、居民服务需求多元化特点突出，与公共配套设施短缺之间的矛盾日益突出。螺岭社区小学学位缺口达720个，片区无空余用地建设社区公园、社康中心、幼儿园、文体场馆等公共配套。交通也存在较为突出的优化空间——仅有的两条单向单车道，在早晚高峰时段经常造成交通拥堵。

这份期盼，在2024年8月迎来了转机，项目被纳入全国首批城中村改造试点。

面对螺岭片区产权复杂、民生诉求多样的现实，如何突围？政策早已给出明确方向。从2023年中央政治局会议提出积极稳步推进城中村改造，到2025年中央城市工作会议部署高质量城市更新，再到近日《城市更新“十五五”规划》明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，一系列顶层设计为深圳破解老城区更新难题提供了支撑。

罗湖区将螺岭片区改造作为落实国家政策的实践载体，创新打造“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。政府角色从监管者转变为主导者，承担从规划审批、资金保障到回迁安置的全链条工作。

2024年9月，罗湖区成立区级指挥部，螺岭现场指挥部下设17个工作组、200余名工作人员协同推进。项目引进市属国企天健集团作为合作单位，仅收取固定服务费，不通过房地产开发销售盈利，定位为“服务商”。

走进项目现场指挥部，最引人注目的是墙上的规划图。新规划的螺岭片区呈现出一种舒展、通透的空间形态。

据项目相关负责人介绍，项目规划按照住建部《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，建筑限高80米。“压缩建筑面积会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。”

此外，螺岭项目在电梯配置、隔音性能、系统性适老化设计等方面都按照新规范进行设计，确保让居民真正住上安心、舒心的“好房子”。

《城市更新“十五五”规划》提出“完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板。”规划图上，幼儿园、九年一贯制学校、社区健康服务中心、文化活动室等配套设施一应俱全，15分钟生活圈覆盖所有居住组团，绿地面积将大幅提升。

本效果图仅为规划示意，最终方案以官方批复文件为准。