作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
高考结束，也让市场想起了学区房。
而市场上的学区房，也似乎出现了分化。
千万学区房后遗症
这些天，随着高考的结束，身边讨论高考的家长变多了，讨论学区房的业主也变多了。
而自从楼市进入调整期以来，深圳的学区房格局早已生变。
有的继续坚挺，有的变得更亲和起来。
学区房之所以能够一直溢价于市场，本质是业主们对教育以及房产投资的焦虑。
最明显的是，为了托举孩子教育，深圳楼市高光阶段，不少业主即使需要花重金，也要选择买下单纯依靠名校学位支撑、居住体验差的老破小/大学区房。
如今这样的焦虑，后遗症也出现了。
一位业主，恰恰在深圳楼市最高位的节点，在2021年2月12日，也就是深圳当年推出指导价的4天之后，以首付按揭一半的方式选择福田的一套约89.31平老破大学区房——福田竹子林的建业小区南区，成交总价1205万，折算单价约13.49万/平。
而邻居不是单位福利分房的，就是2025年才以市场价720万买的。
按照业主的初衷，选择这样的学区房，一是为了让孩子获取更好的教育资源，二是为了投资增值，三是保值，预期学位用完后，房子还能增值，即使无法增值也还有拆迁旧改保值的预期。
如今小区，差不多面积的户型，有的业主挂盘也只报价约730万。
实际成交呢？
市场不仅感觉到大吃一惊，高位购入的业主相信也难以接受。
小区的实际成交价格回到6.6万—8.8万/㎡的区间。
去年12月成交一套同户型约88.02平，总价562万，折合单价约6.39万/平。
去年6月，小区约60.95平户型，还能维持在505万一套，价格站稳8万+/平，那么今年6月就未必了。
这个小区位于深圳福田竹子林片区，属于深圳高级中学南校区学区范畴。
归属的学区学校一直以来因为优越的中考成绩，和稳定的生源受到关注。
在学区范围内的小区，还覆盖了竹园小区、宝能公馆、香山美树苑、泰然公馆等，也基本都是2000年以前的小区。
其中，香山美树苑今年3月成交一套115.33平户型，总价1060万，折合单价约9.19万/平，而小区2021年4月成交一套约117.95平户型，总价1850万，折合单价约15.68万/平。
竹园小区今年3月成交一套81.5平的户型，总价565万，折合单价约6.93万/平，到了4月成交一套81.49平户型，总价556万，折合单价约6.82万/平。
而竹园小区2021年1—2月期间，1月成交一套约67.63平户型，总价约1165万，折合单价约17.23万/平，2月成交一套约76.57平户型，总价约1205万，折合单价约15.74万/平。
但因为溢价、市场以及对未来孩子教育就业的预期，这两年学区内的成交活跃度已经很低，有的小区甚至没有成交。
比如深圳高级中学南校区学区内的佳泰小区。
这是深圳高级中学南校区的缩影，也是其他名校学区的缩影。
比如深圳实验学校（初中部），学区以百花片区为核心，周边也聚集众多老小区，比如典型的长城大厦、长泰花园、长怡花园、长安花园、百花园一期、百花园二期、核电花园15—16栋。
曾经长城大厦，作为深圳实验学校（初中部）学区的代表性小区，2021年1—3月，约85平左右的户型站到了15万+/平。
但如今只剩不到一半的价格。今年3月成交两套85平左右的户型，一套总价618万，折合单价约7.38万/平，另一套约608万，折合单价约7.11万/平。
说明，这些年选择这些头部教育学区的业主，并不是唯一一个个在落寞，学区光环再大，也扛不住市场的调整，并且调整起来，力度并不亚于其他的普通老破小/大。
学区房里程碑
1200万选择学区房的业主，并不唯一，背后除了市场的影响，还有一部分原因是这些年学区房的资源壁垒也在被慢慢稀释。
前阵子，深圳教育局发布深圳外国语学校初中部2026年秋季初一新生招生公告。
其中，新的招生规则与往年出现很大的不同——
取消英语特色招生项目
保留100个学位用于小语种特定类型招生
其余530个学位实行电脑随机派位等调整，福田区305人、罗湖区225人。
招生对象扩大到原招生区域的非深户籍学生，即只需要有福田、罗湖学籍
换句话说，即2026小学应届毕业生，且符合深圳市初一新生入学条件，就能报名，到时按照招生计划数1:6的比例录取。
要知道，深圳外国语学校初中部在深圳教育资源中的含金量，属于深圳家长圈中公认的“名校”，常年深圳初升高率位列深圳前列，属于第一梯队学校，与深圳中学初中部、深圳实验学校初中部等齐名。
通知一落地，便引起众多深圳人的关注。
虽然只是招生规则发生了转变，也仅仅是一个个学校的变化，是个案也有独特性。
但打破了大家一直以来的一个市场共识——学区圈层的纯度，主要看学生生源。
影响最大的，是学区范围内的房价。
虽然只是一次小小的规则调整，但在众多人眼中，代表着学区价值的稀释。
而教育资源的背后，与学区房有着密不可分的关联。
就连非深户，通过摇号就能获得入学资格，那么对于砸了重金，选择学区范围内的房子的业主而言，就意味着失去更多的资源壁垒，选择学区房的意义被削减。
过去学校通过考试掐尖选拔优质生源，保住了学区圈层的纯度。
但对外摇号以后生源参差不齐，那么学校优质生源被稀释，那么学区的圈层纯度也大大降低。
最终也会反映到学区房的溢价上。
但这一事件释放出明确信号，深圳一直在探索教育资源的均衡与公平，一直致力于提升城市软实力，“来了就是深圳人”。
无论是近些年深圳集中加快建设新学校，还是从2022年将校长教师定期交流轮岗纳入《深圳经济特区社会建设条例》、印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，到2025年累计80个公办中小学实现教育集团化办学覆盖，又或者到如今的不同的区域，不同的学校调整入学规则、招生规则细节，都在做均衡教育资源的事。
师资均衡发展，生源也均衡发展，从根源上缩小校际之间的差距。
当优质教育资源不再是稀缺资源，而是变得更加普及以后，基于深圳教育公平以及教育资源均衡的发展趋势，虽然优质学区对房产的价值不会一下子清零，但学区赋予房子的附加价值也会被慢慢稀释。
那么，学区房的纯度在长期被逐渐稀释的状态下，溢价也就跟着慢慢被剥离。
未来学区房的价值也会更多回归到居住价值、地段价值的层面。
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