【深圳市绿本】绿本如何转红本?绿本是否能转红本 官方查询步骤及判断指南(2026年)

深圳符合条件的绿本物业可以转红本（即转为市场商品房、换发红本不动产权证），但并非所有绿本都能转，且有严格条件、年限与补缴要求。

一、哪些绿本能转（2026 政策）

1.安居型商品房（含可售人才房）

￮条件：合同满 10 年、无违规占用 / 出租 / 经营、抵押权人同意（如有按揭）。

￮补缴：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）*50%-税费，其中原市场价格为原购买价格除以70%计算，税费指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

￮依据：2025 年 1 月起实施的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》。

2.经济适用房绿转红（也称经济适用房取得完全产权）

￮条件：合同满 5 年、无违规、抵押权人同意。

￮补缴：补地价 + 增值收益，多为评估价与原价差额的 50%。

3.老福利房 / 微利房 / 单位集资房（90 年代绿本）

￮条件：原产权单位同意、土地为国有划拨、无查封抵押。

￮补缴：补协议地价（按当年基准地价）+ 少量税费。

4.城市更新 / 土地整备范围内的绿本

￮经批准转国有土地、补缴出让金后可转红本。

《深圳市城市更新办法》明确：更新项目内建筑，经批准可转为国有土地建筑并办理产权登记。

土地整备是政府收储、整合、改造土地的法定行为，可一次性完成集体土地征收+国有化+确权。

深圳市南山区大冲城市更新对比图

二、哪些不能转

•小产权房（集体土地 / 宅基地）：永久不能转红本，不受法律保护。

•村民自建房 / 历史遗留违建：无法补缴地价，不能转。

•军产 / 校产 / 集体宿舍绿本：产权受限，不可转。

三、办理流程（简化）

1.确认房产性质与年限→ 2. 向住建局 / 住房保障署申请上市审批 → 3. 补缴地价 / 差价 / 税费 → 4. 不动产登记中心换发红本（市场商品房）。

四、关键提示

•2026 年仍可办，但门槛高、费用高、周期长（3–12 个月）。

•绿本转红本后，可自由交易、抵押、继承，与普通商品房无异。

2026年绿本转红本官方查询步骤与判断指南

拿出你的绿本《房地产证》，重点看 3 行字：

1.房屋用途 / 性质：写着“安居型商品房、经济适用房、微利房、福利房、单位集资房” → 有机会转；写着“宿舍、自建房、集体宿舍、军产、校产、村民住宅” → 基本不能转。

2.土地使用权来源：

￮“划拨 / 协议”：政策性住房，可转（补地价）。

￮“出让”：本来就是商品房，只是旧绿本，可直接换红本（不用补钱）。

￮“集体 / 宅基地”：永远不能转红本（小产权），除非城市更新或土地整备。

3.备注 / 限制条款：

￮“满 5 年 / 10 年方可上市、不得转让、限自住” → 看年限是否达标。

￮“非商品房、不得抵押” → 政策性绿本，符合条件可转。