深圳今年第4宗居住用地花落建发|最终成交价35.25亿

T201-0233地块位于前海深港现代服务业合作区・桂湾片区，具体在桂湾大街（梦海大道）与枢纽三街交叉口西北侧，紧邻招商海晏府（2025 年地王）。

建发T201-0233地块占地面积11856㎡，规定容积率≤3.1，规定建筑面积36750㎡，建筑高度<100米。

地块要素非常干净，纯住宅、无户型限制，产品灵活。

该宗地配套上，汇集了前海山姆旗舰店、前海卓越INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型商超；附近还有双界河公园、前海石公园、前海公园等。

居住氛围上，除了新开盘的招商海晏府，一路之隔还有深业云海湾、天健悦湾府和天健悦桂府等高端住宅，整体配套均非常醇熟。

此次拍地共吸引了9家房企报名竞拍，包括：招商、越秀、保利发展、华发、深业、建发、中海、华润、绿城。

历时291轮举牌，最终建发以35.25亿竞得南山前海桂湾T201-0233宗地，楼面价9.59/㎡，溢价率114%。

此次拍地楼面价虽然没有粤海街道T204-0153宗地10.87万元/㎡那么高，但加上建造成本，保守估计15万+的入市价才能回本。

一周前，南山粤海街道T204-0153宗地出让时共吸引6家房企，经过291轮激烈竞价，最终以150.7%的高溢价率成交，楼面单价创下约10.87万元/㎡的新高。

整个6月份，深圳土拍两块宗地已经揽金92.95亿，加上6月25日即将52.8亿起拍的宝安新安A002-0113宗地（北街坊），保守估计深圳本月预计将揽金150亿元以上，深圳土地出让金，在2026年上半年的最后一个月，即将创造历史！

深圳最近的土拍，似乎都在追求更高的确定性。其所供地块，附近都已经有项目经过了市场的验证。

其实，不单是土地的质地都不错，更巧的还在时间上的安排。这次挂出的北街坊地块，将在6月25日出让。

加上已经出让的南山区T204-0153地块、前海合作区T201-0233地块，也就是说，三个重磅地块都在上半年即将结束的6月份出让。

要知道，在6月之前，今年以来的深圳土地市场也仅成交了3宗地块。而这次却在一个月内连续出让3宗地块，看来，深圳土拍是想在上半年好好地冲一把。

6月5日，保利57.7亿竞得南山粤海T204-0153宗地

1、宝安新安A002-0113宗地（北街坊），土地面积37357.23㎡，总建面119535㎡，容积率3.2，起拍价52.8亿元，将在6月25日集中竞拍。

南街坊观潮府占地面积42522㎡，总建面145000㎡，容积率3.4，华润+招商以86.4亿元拿下，溢价35%，楼面价5.96万。

2、福田梅林33-07地块面积约7166㎡，容积率3.1，计容建面约2.87万㎡。

这块地前身是“深政汽修大厦”，目前还没拆，今年不一定能挂牌，旁边就是中铁去年底拿的项目（中铁臻云雅苑，要求现房销售）。

地段底子很扎实：紧邻地铁9、10号线换乘站孖岭站，还有在建的22号线凯丰站（预计2028年通车），三线交汇。周边有卓悦汇、深业上城，还有福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中），一路之隔就是中铁项目，居住氛围成熟。

3、福田安托山10-06地块刚由商业用地，调成住宅，容积率3.1，预计新增约2.6万㎡纯住宅。

位置在安托山豪宅区，西侧紧挨安峦公馆，西北侧是南天电力旧改，紧邻地铁2/7号线安托山站A口，步行可达。

周边全是高端社区：安峦公馆、海德园、万科瑧山府……目前片区二手房挂牌价13万-18万/㎡。这块地非常稀缺，除了旁边的卓越京基南天电力旧改，基本没地了，加上红岭实验小学+深高南的学位配置。

楼面价大概率不会低，深圳单价“地王”的有力竞争者。而且地块小、容积率低、总价不高，资金压力小，有点实力的开发商都想试试，未来会以什么价格入市？这是最大的看点。

其实，这一轮集中挂地背后，是深圳土地供给策略的明确转向——“少而精”。

克而瑞数据显示，2026年深圳居住用地计划供应90公顷，其中商品住宅用地只有55公顷，比2025年还少，创下近年来新低。

原因也很简单：核心区能拆能改的大块宅地早就开发完了，现在剩下的都是城市更新里“抠”出来的零星地块。

但这样的地块，开发商反而乐意拿。为什么？

第一，地段光环自带豪宅基因。地铁口、商圈、名校、生态资源全配齐，天生就是做豪宅的底子。

第二，利润厚。做成大平层、高端配置，单价和总价都能拉上去，比做刚需盘赚钱多了。

第三，同行已经验证了这条路走得通。

最近的两个例子很有说服力：

开盘前冻资比超过1:2，吸引了150多个预算4000万-7000万的顶级客户。这个盘一线临海，旁边就是在建的深圳歌剧院，稀缺属性拉满。