香蜜湖 · 湖景大宅 · 低密经典

🏡 深圳豪宅图鉴 · 每日一区

01 · 项目概览

深圳核心区的低密传奇

从填海造地到香蜜湖畔，深圳豪宅史上，水榭花都是一个绕不过去的名字——1.4的容积率，至今无人超越。

水榭花都位于福田区香蜜湖核心，红荔西路与香梅北路交汇处，由深国投房地产开发，分三期开发，2002–2006年陆续入市。项目占地约 17 万㎡，总建面约 23.8 万㎡，由联排别墅、小高层及高层共约 1,040 户组成。

它最惊人的数字不是总价，而是 1.4 的容积率——深圳核心区至今唯一低于 2.0 的大型社区。你在别的小区推窗看见对面楼，在水榭花都推窗看见的是 42 万㎡的香蜜湖公园。

23.8 万㎡ · 总建筑面积

1.4 · 容积率（深圳核心区最低）

约 1,040 户 · 住宅总户数

1:1.5 · 车位比

4–5.3 元/㎡·月 · 物业费

• 开发商：深国投房地产
• 物业公司：信托物业 / 印力物业
• 园林设计：贝尔高林
• 竣工时间：2002–2006（分三期）
• 绿化率：约 30–60%
• 产权年限：70 年住宅
• 地铁交通：2 号线香梅北站约 500 米

02 · 小区规划

三期的产品演进

从一期别墅到三期鸣翠居，每一期都是香蜜湖的标杆。

一期（2002 年入伙）

• 联排别墅：苏堤、翠堤，约 40–50 户，香蜜湖核心的稀缺别墅产品
• 小高层：润雨居 4 栋，主力 228㎡ 四房，共约 88 户

二期·倚湖居 / 听水居（2004 年入伙）

• 高层：8 栋 22 层，共约 473 户
• 主力户型：121㎡ 三房 / 157㎡ 四房 / 171㎡ 四房 / 191㎡ 四房 / 308㎡ 五房
• 二期是水榭花都的精华，正对香蜜湖，景观最佳

三期·鸣翠居（2006 年入伙）

• 塔式高层：6 栋 28 层，共约 473 户
• 主力户型：95㎡ 两房 / 140㎡ 三房 / 200–306㎡ 四至六房
• 三期户型更现代，附带空中花园设计

得房率最高 89%——相比现在新盘 75–80% 的得房率，水榭花都的实打实面积是它最大的隐性优势。所有户型全部南北通透，户户朝南——这在今天的深圳新盘中已经很难做到。

贝尔高林设计的园林景观

三期鸣翠居外观

03 · 市场行情

价格与户型参考

17–24 年楼龄的房子，二手房价格比很多新盘还贵——这就是水榭花都的底气。以下数据截至 2026 年 5 月，综合多平台公开信息。

21.8 万/㎡ · 2026 年 4 月挂牌均价

20.1 万/㎡ · 2025 年全年均价

2,600 万起 · 入门总价（121㎡）

3,200–4,500 万 · 主力四房（170–205㎡）

4,080 万 · 2026 年 3 月成交（205㎡）

↗ 8–18% · 近一年价格涨幅

| 面积（㎡） | 户型 | 参考总价 | 参考单价 |

| :--- | :--- | :--- | :--- |

| 121–140 | 3 房 | 约 2,600–3,000 万 | 约 21–22 万/㎡ |

| 157–191 | 4 房 | 约 3,200–4,000 万 | 约 18.5–21 万/㎡ |

| 200–228 | 4–5 房 | 约 4,000–5,200 万 | 约 19–23 万/㎡ |

| 280–308 | 5 房 | 约 5,500–7,000 万 | 约 20–23 万/㎡ |

| 387（顶复） | 6 房复式 | 私洽 | — |

价格说明：二期正湖景户型溢价明显，顶层复式与别墅需私洽。2026 年 3 月成交 205㎡ 四房单价约 19.9 万/㎡，显示成交价与挂牌价存在一定议价空间。以上为公开挂牌及成交参考，实际以登记备案为准。

04 · 周边配套

香蜜湖——深圳的传统豪宅区与城市绿肺

🌳 42 万㎡公园：香蜜湖公园零距离，深圳核心区最大的城市公园。晨跑、遛狗、周末野餐，出门即达。

🏫 顶级学位：荔园外国语小学（东校区）+ 深圳高级中学（南校区），深圳第一梯队公立学校，有娃家庭的硬通货。

🚇 多维交通：地铁 2 号线香梅北站约 500 米，9 号线香梅站约 800 米；北环大道、香蜜湖路快速接驳全城。

🛍️ 醇熟商业：车公庙商圈、福田中心区，印力中心、东海缤纷天地等商业体环绕。

🌲 生态核心：香蜜湖度假村、园博园、莲花山公园环绕，福田的生态绿肺。

05 · 深度点评

优势与短板全解析

百万买房，千万买邻。水榭花都是深圳豪宅的"稳定器"。

✓ 核心优势

• 容积率 1.4——深圳核心区绝版低密，不会再有第二个同等级竞品
• 得房率最高 89%——比新盘高 10 个百分点以上，同样价格多出几十平实用面积
• 深高级双学位——荔园外国语+深高级（南），第一梯队，保值硬通货
• 户户南北通透——全小区所有户型统统朝南，深圳新盘几乎做不到
• 抗跌王者——几轮市场调整中，水榭花都是跌得最少、稳得最久的那个
• 湖园双景——香蜜湖+公园双景观，城市与自然兼得

✗ 值得注意

• 楼龄偏老——最晚一期 2006 年入伙，楼龄 17–24 年，管道设备老化需关注
• 总价门槛高——最便宜三房都 2,600 万+，普通家庭够不上
• 涨幅偏温和——价格体系成熟稳定，短期爆发力不如前海宝中新盘
• 车位不够宽裕——约 1:1.5，跟深圳湾 1 号的 1:4.8 没法比，二孩家庭两辆车会紧张
• 一期产品设计旧——2002 年的户型格局，跟三期和今天的新盘有明显代差

适合人群：追求确定性和居住品质的中高净值家庭，尤其是有学龄儿童、注重学位和低密社区感的买家。水榭花都不适合追求短期暴击的投机者。

水榭花都 vs 香蜜湖1号：香蜜湖1号价格略高（均价约 27.9 万/㎡），产品更新（2007 年入伙），但水榭花都胜在社区规模更大、园林更丰富、居住氛围更浓。前者是"看"，后者是"住"。

✦ 明日预告 · 第 3 期

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